土地市場(chǎng)的火熱帶來了當(dāng)?shù)貧Ъs“暗流”在二手房交易中不斷增大，僅4月25、26日兩天，海州區(qū)人民法院就受理了8起因賣主要求漲價(jià)而引發(fā)的訴前財(cái)產(chǎn)保全糾紛。8起案件案情基本相同：二手房協(xié)議簽訂后，賣主要求漲價(jià)，或?qū)幙蠚Ъs雙倍返還定金也不配合買主過戶。

　　資料圖：市民在咨詢樓盤情況。

　　 二胎放開后，港城李先生發(fā)現(xiàn)自己家變小了，急忙買房，在東區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近看中了一套120平米售價(jià)100萬(wàn)元二手房，雙方簽訂了買賣合同，并付了40萬(wàn)元首付款，余款待李先生從銀行辦理按揭貸款后支付。

　　 不料一個(gè)月后貸款批下來后，賣家電話通知李先生房子不打算賣了。李先生通過中介核實(shí)，原來賣家簽訂了房屋買賣協(xié)議后，又在其他中介掛盤，加價(jià)出售，標(biāo)價(jià)120萬(wàn)，很快售出了并迅速辦理了過戶。李先生起訴至海州區(qū)法院。

　　 法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告“一房二賣”，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，已嚴(yán)重違反合同約定。法院判決解除合同，賣家賠償李先生實(shí)際損失22萬(wàn)元，退還首付款40萬(wàn)元，合計(jì)62萬(wàn)元。

　　 法官提醒，售房協(xié)議一般會(huì)約定“定金”，甚至是“違約金”，但由于賣家經(jīng)不起價(jià)格上漲誘惑而撕毀合約的情況仍然頻頻發(fā)生，此時(shí)，在房屋尚未轉(zhuǎn)售也沒有過戶時(shí)，買家可以在定金索賠、違約金索賠或者要求繼續(xù)履行合同（交房）之間擇一維權(quán)。

　　 如果涉案房屋已被“一房二賣”，也就是已經(jīng)被轉(zhuǎn)售他人且已辦理過戶，那么依照《物權(quán)法》對(duì)善意第三人（最終買家）的交易保護(hù)，前手買家是無(wú)法起訴要求繼續(xù)履行合同的，并且“合同標(biāo)的”早已被轉(zhuǎn)手，新的買家已經(jīng)開始享受《物權(quán)法》保護(hù)了，前手買家只能在定金索賠、違約金索賠、賠償實(shí)際損失之間擇一維權(quán)。

　　 那么賠償實(shí)際損失怎么計(jì)算呢？根據(jù)《合同法》第113條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)賠償因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。案件中，房?jī)r(jià)上漲后房屋的現(xiàn)價(jià)值與合同約定的交易價(jià)格之間的差額，應(yīng)視為合同履行后，買房人享有的可得利益。

　　 最后，辦案法官提醒市民：買賣房屋需謹(jǐn)慎。一旦簽訂合同，就必須遵守誠(chéng)實(shí)信用的準(zhǔn)則。法院在審理案件時(shí)，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，就會(huì)判決繼續(xù)履行合同或賠償包括漲價(jià)部分在內(nèi)的全部損失。