本文轉(zhuǎn)載自微信公眾號：財經(jīng)記者圈
為什么人口拼命往東邊遷移，700萬人在這里打工，而且也不一定能夠待下去，就是因為只有在這個地方能夠掙到錢，資本在這個地方集中。
人才流入，城市競爭力上升，房價上升，這幾個因素似乎互為推手，造成了城市之間的差異化以及年輕人心中的漂泊感。
“最近好多的年輕人感到?jīng)]有出路，這就是大城市房價帶來的問題。”清華大學社會科學學院院長李強4月26日在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的一場講座中表示。
但盡管房價高企，仍攔不住年輕人進入北上廣深的腳步。過去一年，深圳的房價上漲超過50%，同時人口數(shù)量比上年凈增59.98萬人。
在均價5萬元/平方米的房價面前，深圳白領小嘉回家鄉(xiāng)發(fā)展的想法異常強烈。畢業(yè)時，因為喜歡深圳的環(huán)境，她選擇去深圳發(fā)展。每個月到手7000多元的工 資，三分之一要付房租，為避免漲租還要和房東斗智斗勇，她覺得擁有一個屬于自己的家實屬奢望，“我又不是什么特別厲害的人才，為什么留在深圳拼命？”
大城市的外來者都在糾結，到底是什么吸引自己留在這里，是收入水平？職業(yè)發(fā)展機會？還是豐富的文化生活配套？其實答案遠非這么簡單。
超大城市和其他城市
清華大學社會科學學院院長李強在他的文 章《中國社會被分裂為四個世界》中，將我國社會分為了“四個世界”，城市—農(nóng)村、中小城市—超大城市。而相對于中小城市與大城市的差別，超大城市與其他城市的差異更為明顯。
上述文 章指出，2000年以來城鎮(zhèn)化進程的一個特點是，流動人口主要涌向大城市，并且構成了我國城市人口增長的主要來源。從2005年到2009年，對我國城市 人口增幅貢獻最大的是大型城市，占到了我國城市市轄區(qū)人口增長的74.39%，而中小城市僅貢獻了25.61%。
國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，流動人口流向集中的趨勢不變，特大城市人口聚集態(tài)勢加強，跨省流入人口中東部地區(qū)占比超過90%。
“中國目前形成的地區(qū)發(fā)展差異之大，全世界都很少見，社會發(fā)展的不平衡，可能是下一段發(fā)展面臨的非常嚴峻的問題，為什么人口拼命往東邊遷移，700萬人在這里打工，而且也不一定能夠待下去，就是因為只有在這個地方能夠掙到錢，資本在這個地方集中。”李強表示。
不僅是收入，與城市行政地位以及規(guī)模相配套的教育機會、醫(yī)療資源、社會保障、公共治理、文化生活等方面也有很大差異。
李強指出，事實上，在中國這么一個幅員遼闊、國情復雜的區(qū)域內(nèi)，這些“政治經(jīng)濟社會區(qū)域”的差異一直存在，而改革以來政策側重、發(fā)展策略的差異，可能進一步拉大、深化了這種差異。
簡單點說，城市與城市的差距也在拉大。
大城市越來越精英化？
馬太效應下，“鄉(xiāng)村精英”、“中小城市精英”不斷向大城市流入，而這種流動進一步拉大了中小城市和大城市之間的差距。
“資本從來往利潤低的地方流往利潤高的地方。勞動力永遠從價格低的地方流往價格高的地方，誰也擋不住。”李強說道。
在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來，房價飆升的深圳只會吸引更具有競爭力的人進入，“房價高低是城市競爭力的實際體現(xiàn)，沒有哪個著名城市因高房價而衰落”。
去年，王峰在《關于我市高房價與人才安居問題的思考》一文中指出，近10年來，深圳一直是我國特大城市中的人口增長中心和資金增長中心，深圳同時又是全 國大城市中最早完成產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級并持續(xù)保持經(jīng)濟快速增長的城市，在城市競爭力提高的情況下，其城市生活成本（包括房價）自然會上漲，也自然會有一些人 離開；但同時也會有另外一些更加具有競爭力的人群進入這個城市。
也有人對于高房價表示擔心，據(jù)《南方日報》報道，深圳市人大代表李繼朝表示，“如果年輕人的居住問題得不到解決，深圳對優(yōu)秀人才的吸引力就會下降，從而導致深圳高科技企業(yè)的競爭力下降。”
不過，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳引進人才學歷結構總體持續(xù)提升。2015年，深圳共引進留學人員7038人，市外人才137137人，其中包括應屆畢業(yè)生 71013人，引進留學人員和應屆畢業(yè)生數(shù)量均創(chuàng)新高，同比分別增長64.55%和16.99%。來深海歸大多數(shù)留學于歐美等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，主要學習經(jīng) 濟、管理、理學和工學等專業(yè)，其中來深創(chuàng)業(yè)人數(shù)為751人，占10.7%。
過去一年，深圳引進人才平均年齡為26.7歲，35歲以下的占90.57%。深圳一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的創(chuàng)始人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)在的深圳對于新人來說，還是很有吸引力的，年輕人會在深圳打拼幾年，“但是工作上三五年，還買不起房，就會考慮離開。”
離開后找不到工作？
不可否認的是，無論是工作機會還是薪資水平，大城市都更為優(yōu)越，眾人眼中的“風口”都在北上廣深。“現(xiàn)在的畢業(yè)生，你說鼓勵他們?nèi)バ〉胤桨?，他們?nèi)滋炀突貋砹?，因為在大學里學的東西在小城市找不到相對應的職業(yè)結構。”李強說道。
李強指出，中國小城市的衰落和大城市的繁榮形成一個很大的反差，這種反差在世界各國也不太多見，“美國也是大人口社會，少數(shù)城市聚集很多的人，比如紐約。但是美國的小城市的職業(yè)結構跟大城市的職業(yè)結構沒有本質(zhì)的區(qū)別，一個大學生在小城市里也能夠找到自己的工作。”
今年研究生畢業(yè)的小蕾選擇了去上海工作，她告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，以前沒有考慮過去上海，只是工作恰好找到了上海的公司。就她所在的金融行業(yè)而言，上海無疑是最優(yōu)選擇。“不過還好我是應屆生，不然落戶也是大問題。”小蕾向記者說。
“以大學畢業(yè)生為主的城市流動人口，普遍有較高的學歷和職業(yè)技能，但在大城市往往面臨非常嚴重的戶籍排斥，上升機會、社會融入遇到障礙，但對于中小城市的職業(yè)機會和公共服務又感到不滿，社會心態(tài)矛盾。”李強表示。
據(jù)媒體報道，北京按嚴控人口的有關要求，近年來大學畢業(yè)生、非北京畢業(yè)生留京的指標逐年壓縮。而日前發(fā)布的上海戶籍制度改革的有關意見顯示，全市常住人口規(guī)模將控制在2500萬以內(nèi)，進一步優(yōu)化人口結構，增加人才比重。
人才流入，城市競爭力上升，房價上升，這幾個因素似乎互為推手，造成了城市之間的差異化以及年輕人心中的漂泊感。
李強指出，人口流動和城鎮(zhèn)的發(fā)展主要不在于住房和道路基礎設施建設，而關鍵在于人的就業(yè)機會。推動農(nóng)村和中小城市的發(fā)展，重點在于發(fā)展產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)機會，給予流動人口體面和有發(fā)展前景的職業(yè)機會。
延伸閱讀：全國買房壓力哪里最大？
來源|第一財經(jīng)日報，特此感謝！
2015年以來，中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下，總體步入了復蘇通道，購房壓力變化值得關注。
從住宅自住需求層面分析，只有與當?shù)鼐用袷杖胨胶椭Ц赌芰ο噙m應的房價，才是合理的房價水平，這就是所謂的房價收入比的概念。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國30省房價收入比排行榜》，2015年全國商品住宅房價收入比為7.2，與2014年的7.1相比，2015年房價收入比回彈上升。
報告指出，從房價收入比的絕對水平看，仍然屬于在6~7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升，同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜預計，2016年全國30省(市、自治區(qū))房價收入比將總體略高于2015年;東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。
東部收入高，房價漲得快
報告選取全國30個省、直轄市、自治區(qū)(不含西藏)作為研究對象，并依據(jù)國家統(tǒng)計局標準，劃分為東部、中部、西部地區(qū)。對各地房價收入比分析，可以從側面觀察出各地區(qū)域經(jīng)濟的走勢。
從30省2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看，呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài)，經(jīng)濟較為發(fā)達的東部地區(qū)整體收入水平較高，上海市以52962元位居全國榜首，北京市以52859元緊隨其后，浙江省、江蘇省分別以43714元和37173元位列第三、第四;西部欠發(fā)達地區(qū)，人均可支配收入普遍偏低，倒數(shù)后4位中3個是西部省份，這些地區(qū)人均可支配收入均不超過2.5萬元。
新疆、湖北、青海、江西、貴州等中西部省份，由于居民人均可支配收入基數(shù)較低，且隨著西部經(jīng)濟近年來的崛起，這些地區(qū)人均可支配收入增長率(名義)在2015年多高于全國30省8.5%的均值;與此同時，東北三省黑龍江、遼寧和吉林，由于近年來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后，致使居民可支配收入增速低于全國平均水平。
從國家統(tǒng)計局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均價來看，呈現(xiàn)出明顯的“三個梯隊”：首先，北京、上海兩座一線城市，成交均價明顯高于其他省市;其次，東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，均價也處于較高水平，如浙江、天津、福建、廣州和海南;最后，諸多中西部省份及少量東部內(nèi)陸省份，成交均價全部低于6000元/平方米，末位的貴州均價更是只有3629元/平方米，比2014年成交均價平方米低65元。
在商品住宅成交均價同比增長率方面，排名前兩位的是上海和北京，增長率分別為31%和20.6%;其次，增長率超過10%的省份依次是天津、湖北、廣東、河北和河南。由此可見，成交均價漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好的省市，西部地區(qū)樓市相對疲軟。
各省房價收入比：東部7省壓力大
在反映各地購房壓力的房價收入比方面，2015年，全國30省商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市連續(xù)三年維持在14.5的高位，內(nèi)蒙古仍然是最后一名，僅4.4，與2014年相比下降0.3。整體而言，北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高(超過8.5)。
其中，海南作為全國重點旅游省份,大部分商品房賣給了島外人，房價收入比僅次于北京和上海，有一定特殊性，其余為東部沿海發(fā)達省市。此外，全國22個省份(自治區(qū))房價收入比低于全國30省的平均水平7.3，包括11個西部省(自治區(qū))、8個中部省份和3個東部省份。可見，我國房價具有明顯的區(qū)域差距。
總體上看，2015年全國30省房價收入比呈現(xiàn)以下特點：一，表現(xiàn)為東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距相當懸殊;二，與2014年相比，東部省市房價收入比均值持平，而中、西部省市房價收入比均值表現(xiàn)出不同程度的下滑，且西部下滑的程度高于中部地區(qū)。
易居研究院研究員曹倪娜說，東部地區(qū)房價偏高，部分省份的核心城市人口聚集能力強，吸引了大量有購買力的購房者，推動房價快速上漲，而這部分人的收入并不全部來源于東部地區(qū)，進一步推高了東部地區(qū)房價收入比，加之投機性需求的大量進入，更進一步助推了房價的短期暴漲，這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正?，F(xiàn)象。
這種特點在浙江福建等沿海地區(qū)特別明顯。這些地方的經(jīng)商群體十分龐大，這些人跑到全國各地做生意，賺到錢后都會回到沿海城市置業(yè)。
以廈門為例，廈門多位業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》分析，當前廈門的房價與廈門本土工資水平的關聯(lián)度不是很高，因為廈門接近七成的房子被外地人買走，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)都會選擇到廈門置業(yè)。因此廈門的房價與福建經(jīng)商群體的關聯(lián)度更高。
另外，不同地區(qū)的生活習俗和理念對房價收入比的影響也不小。比如在浙江福建廣東沿海發(fā)達地區(qū)，重商氛圍更濃，人們對財富的積累和置業(yè)的追求更強烈。而在長沙、成都等中西部地區(qū)，生活更為休閑，更愿意花錢在吃喝玩樂，在置業(yè)方面的需求相對沒有浙江福建等地那么強烈。
不過，東部地區(qū)商品住宅的房價收入比較高，但省份間差異較大，盡管排名前七位的均為東部省份，但仍有江蘇、遼寧和山東在全國平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對不明顯。
根據(jù)報告，2015年，東部地區(qū)11個省(市)中，北京房價收入比以14.5再次位列第一，上海、海南、天津、廣東、福建、浙江6個高房價收入地區(qū)緊隨其后，河北、江蘇、遼寧、山東房價收入比相對較低。
曹倪娜說，房價收入比排名和商品住宅銷售均價排名略有不同，受城市人均可支配收入差異影響大，如海南省住宅均價排名第六位，由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對較低，房價收入比排名升至第三位。
相比之下，江蘇作為經(jīng)濟強省，居民人均可支配收入水平較高，房價收入比卻位居東部地區(qū)第九名，甚至落后于河北省，因此房價除了蘇州、南京等個別暴漲的城市外，基本不存在泡沫，像常州和無錫這些經(jīng)濟高度發(fā)達的地市，房價都不高。
中部地區(qū)8個省份房價收入比均在全國30個省(市、自治區(qū))平均水平以下。從商品住宅銷售均價來看，中部地區(qū)均處于中等偏下水平，各省之間差距較小。從歷年走勢看，去年安徽、江西和湖北三省房價收入比有明顯上漲，這是因為三省的省會合肥、武漢、南昌剛好是這一輪房價上漲較快的二線城市。
西部地區(qū)11省份房價收入比，均低于全國30省平均水平，且有9個省市地區(qū)同比下跌。從商品住宅銷售均價來看，西部地區(qū)普遍低于全國平均水平，各地之間有一定的差距，其中陜西、四川、重慶商品住宅銷售均價相對較高，貴州最低。
曹倪娜預計，2016年，全國范圍內(nèi)房價漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅，但是會出現(xiàn)區(qū)域分化：東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的省市，房價漲幅將進一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房價漲幅則有可能與收入增幅接近。因此，2016年全國30省(市、自治區(qū))房價收入比將總體略高于2015年;東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升，西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。
