小Q導(dǎo)讀：三四線將成下半年調(diào)控主戰(zhàn)場。
文／克而瑞研究中心 楊科偉、柏品慧
近日，東莞（樓盤）市發(fā)文升級“限售”，企事業(yè)單位、社會組織購房以及拍賣所得的住房全都納入限售范圍，限售周期都為2年。上半年，“政策向左、市場向右”的特征愈發(fā)明顯，三四線城市市場熱度持續(xù)高漲，部分城市房價上漲尤為迅速。在三四線城市整體竭力去庫存的大背景下，緊縮調(diào)控又似乎是受益“外溢”利好的三四線城市不得不作的動作，這樣的市場火熱形勢到底還能持續(xù)多久？成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
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31省市相繼個人“限售”，且以三四線城市為主，周期普遍在2-3年
針對個人“限售”政策可以說是本輪調(diào)控的一大全新措施，目前有31省市相繼落地限售令，西安（樓盤）、東莞兩市近期再次升級限售，海南（樓盤）省更是在全省范圍內(nèi)施行限售。就”限售“而言有著明顯兩個特征：
其一，限售以三四線城市為主，部分熱點(diǎn)一、二線城市并未限售。截止目前，一線城市僅廣州（樓盤）出臺居民家庭限售政策，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）并不限售；二線城市限售主要是部分熱點(diǎn)二線城市，尤以杭州（樓盤）、南京（樓盤）、?？诘仁袨榇?。這類城市投資熱情持續(xù)高漲，房價上漲動力強(qiáng)勁，限售政策將有助于打壓過度投資的氛圍，緩解房價上漲預(yù)期。
而尚未“限售“的二線城市有兩大類：一是合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）等熱點(diǎn)二線城市在限購、限貸政策實(shí)施后，成交量連續(xù)數(shù)月低位運(yùn)行，房價進(jìn)入高位盤整階段，調(diào)控政策成效顯現(xiàn)；二是長春（樓盤）、大連（樓盤）、沈陽等高庫存城市，去庫存將貫穿較長的時間周期，“四限”政策暫無落地的必要。
限售的三四線城市大都聚集在核心城市周邊，尤以嘉興（樓盤）、無錫（樓盤）、東莞等市為代表，一方面，2016年下半年三四線城市房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，核心城市周邊的三四線城市房價更是呈加速上漲之勢，調(diào)控壓力依舊高懸在頂；另一方面，三四線城市限購、限貸政策相較寬松，以嘉興代表的多個三四線城市限購政策僅限于非本市戶籍家庭，本市戶籍家庭并不限購，二套房首付比例大都不高于50%，限售政策可以在支持自住性需求的同時，著力打擊投資、投機(jī)性需求，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場。
其二，限售周期普遍2-3年，保定（樓盤）部分地塊限售周期長達(dá)10年。多數(shù)城市限售周期維持在2-3年之間，僅?？凇⑽靼惨约氨６ò诇闲鲁窍奘壑芷陂L達(dá)5年。值得一提的是，保定局部試點(diǎn)執(zhí)行10年限售期引發(fā)市場熱議，其對通過“限房價、競地價”“限地價、競房價”“雙限雙競”模式取得土地后開發(fā)建設(shè)的商品住房，限售周期長達(dá)10年。這與保定特殊的地理位置密不可分，雄安新區(qū)獲批后，河北省內(nèi)三四線城市市場熱度明顯提升，雄安新區(qū)所在的核心區(qū)域更是顯著受益。聯(lián)系到雄安新區(qū)乃是房地產(chǎn)長效機(jī)制改革的試驗(yàn)田，現(xiàn)已全面停止房產(chǎn)交易，著力發(fā)展保障房以及住房租賃市場。保定作為雄安新區(qū)重要的外圍城市，頗有些率先試點(diǎn)的政治意味，“只租不售”、“租售并舉”開發(fā)模式將成新常態(tài)。2
三四線即要去庫存又要防市場過熱，限售相比限購、限貸有一石二鳥之效
為什么三四線城市相對一、二線更樂意出臺“限售”呢？譬如啟東（樓盤）、揚(yáng)州（樓盤）、蕪湖（樓盤）、開封（樓盤）等市陸續(xù)下發(fā)限售令，但限購、限貸只字未提。這還要從三四線城市市場自身剖析，主要原因有以下兩點(diǎn)：
首先，大多數(shù)三四線城市去庫存任務(wù)依舊艱巨，無論是出于GDP增長還是土地出讓與交易稅收等政府收入來說，都需要市場能夠活躍起來，需要有交易量。在當(dāng)前熱點(diǎn)梯度傳導(dǎo)的大背景下，剛剛起來的市場熱度需悉心呵護(hù)，以便維持地市、樓市持續(xù)好轉(zhuǎn)的局面。就政策力度而言，限售明顯寬于限購、限貸，不會對真實(shí)的自住型需求造成影響，或許會短期造成成交量回落，但不會斷崖式下跌。
其次，三四線城市也是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民落腳城市的主力吸納場，樓市調(diào)控的本意并不是限制交易，且限售不會對這類自住購房者造成困擾，反倒對投機(jī)、投資購房者而言才有些“請君入甕”的意味，投資者會自行衡量、承擔(dān)投資風(fēng)險，有利于抑制三四線城市過度投機(jī)。
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三四線將成下半年調(diào)控主戰(zhàn)場，“限售”將成為調(diào)理樓市虛火良方
上半年，不僅是核心城市周邊的三四線城市樓市，而且更多并不在核心城市輻射范圍之內(nèi)的三四線城市樓市也如雨后春筍般開始火爆起來，市場熱度持續(xù)提升，地價、房價開啟快速上漲行情。
我們認(rèn)為，三四線城市必將成為下半年房地產(chǎn)調(diào)控主戰(zhàn)場，更多三四線城市將跟進(jìn)落地“四限”政策，尤其是“限售”，既可有針對性和有效性地抑制過度投機(jī)，也可避免將剛剛升溫的市場“打回原形”，加速三四線城市去庫存和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。相較于限購、限貸這類“猛藥”全面限制房地產(chǎn)交易，三四線城市更適宜慢慢調(diào)理，限售政策或?qū)⑹钦{(diào)理三四線城市虛火的一味良方，也許能起到事半功倍的效果。
