住房租賃市場改革再進一步。
8月9日，杭州市房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團就合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺舉行簽約儀式，宣布將共同打造全國首個智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺。
住建部聯(lián)合九部委發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)，其中的重點就是建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，這被認為可有效保障租賃雙方特別是承租人的權(quán)益。
分析人士指出，不僅是租賃平臺建設(shè)，隨著近期各地頻繁發(fā)布的租賃市場相關(guān)政策，租賃市場的改革大方向已現(xiàn)，租賃市場或?qū)⑦~入發(fā)展“快車道”。
杭州租房引入芝麻信用
假房源、黑中介，一直被認為是租賃市場的兩大“頑疾”。
在此次杭州房管局與阿里的合作中，“真實”和“信用”成為平臺建設(shè)的兩大關(guān)鍵詞。阿里方面稱，將為租賃平臺設(shè)計“真實產(chǎn)權(quán)、真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片、真實房東、真實租客、真實中介、真實信用、真實評價”的“全局驗真”產(chǎn)品體系。
《通知》中也曾提出租賃平臺建設(shè)試點的四項目標，即提供租賃信息發(fā)布服務(wù)，建立住房租賃信息發(fā)布標準，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案制度，加強住房租賃市場監(jiān)測。
其中，通過建設(shè)租賃交易平臺，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，被認為是強化住房租賃信用管理，保障租住雙方權(quán)利的重要途徑。
因此，阿里和螞蟻金服在個人征信上的優(yōu)勢得以顯現(xiàn)。據(jù)了解，杭州房管局將與芝麻信用合作搭建“租房信用體系”，結(jié)合芝麻信用的實人認證、個人及企業(yè)信用評估、免押月付信用服務(wù)及信用黑白名單能力，為住房租賃市場各參與方建立誠信檔案。
阿里相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道提供的材料顯示，建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，將在租賃環(huán)節(jié)、租賃房源、租賃信息三個方面，實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋;實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入;實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享。
業(yè)內(nèi)認為，杭州的目標是要實現(xiàn)房、人、資金以及租賃關(guān)系的流程化和在線化，構(gòu)建一個基于互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的租賃信息與服務(wù)生態(tài)平臺。
但在業(yè)內(nèi)看來，信息的獲取和聯(lián)通，將是平臺建立的最大困難。該方案首先需要協(xié)調(diào)稅收、公安、教育、公共服務(wù)等多方面資源，多部門之間如何協(xié)調(diào)聯(lián)動形成合力，困難較大。其次，房屋租賃沒有網(wǎng)簽系統(tǒng)，租賃信息的收集、發(fā)布、更新等面臨實質(zhì)性障礙。最后，租賃市場的房源管理、資金管理以及合同的管理本質(zhì)是運營服務(wù)，這對于阿里和地方政府來講，同樣是個挑戰(zhàn)。
北上深探索不同改革模式
據(jù)國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎表示，目前的租賃市場改革主要包括三個大的方向。
一是從供給端發(fā)力，增加租賃住房有效供給。體現(xiàn)在北京、上海、廣州等城市出臺金融、土地、財稅等方面的支持政策。同時，大力培育機構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。
二是從需求端做文章，刺激與擴大租賃房需求。例如租售同權(quán)試點，還有將在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)、符合條件的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，逐步納入公租房保障范圍。
第三，是從租賃市場管理上著力。不少城市普遍實行“放、管、服”改革，加強住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管，強化對住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)的備案管理，促進住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)更好發(fā)展。
其中，如何增加租賃住房供給，被認為是租賃市場改革的“牛鼻子”。目前，國內(nèi)已形成了以北京、上海和深圳為代表的三種模式。
北京和上海以增量開發(fā)為主。上海推出了只租不售的住宅用地，并以大幅低于周邊土地均價的水平完成土地出讓。北京則在集體建設(shè)用地上開展試點，提出未來五年供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。
在用地更為緊張的深圳，則采取了存量開發(fā)的方式。深圳市住建局于8月1日組織起草了《關(guān)于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見稿)》，提出將推廣“政府主導(dǎo)-國企實施-公共住房”的棚戶區(qū)改造項目實施模式。
關(guān)于租賃住房，該意見稿提出，深圳各區(qū)政府應(yīng)當堅持以租為主的原則，根據(jù)轄區(qū)人才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況，合理確定棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房的租售比例。此外，意見稿明確表示，福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚戶區(qū)改造項目所建人才住房和保障性住房“只租不售”。
對此，馮奎表示，不僅是住房土地供給，實際上這些城市政策都是結(jié)合了各自城市特點的“組合拳”。例如，北京加強集體用地的租賃用地供給，這是一個主渠道，但同時也在棚戶區(qū)改造中加大租賃供地供房。未來，對于這些租賃市場需求巨大、同時集體建設(shè)用地存量較大的特大城市，在集體建設(shè)用地上建造租賃住房，有利于實現(xiàn)多方面主體的利益，有利于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，值得大力探索。
長期關(guān)注城市更新改造的重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，棚戶區(qū)改造項目實施棚戶區(qū)改造中，一直存在資金缺口問題。深圳目前提出的模式，原則上只通過拆舊建新的方式進行，同時部分地區(qū)改造項目只租不售，因此資金缺口的問題，需要盡快推出配套細則進行解決。
