當(dāng)前在中國買房絕對沒有洼地，只有局部機會。
唯 一有一種方式，可以用較低的資金門檻去買到未來的核心地段，或者說買到更高投 資回報的區(qū)域。
那就是：投 資一個城市的新區(qū)，用時間來換取空間。
但是你要等一個新區(qū)發(fā)展起來，那必須得有個5年、甚至是10年的時間。
這個是你投 資新區(qū)必須要做好的時間準(zhǔn)備，同時還有更大一個的風(fēng)險是，新區(qū)能不能發(fā)展起來呢？
如何看待新老城區(qū)的當(dāng)下和未來？
當(dāng)一個城市發(fā)展到一定程度，它一定是要向外擴張的，這種擴張最直接的體現(xiàn)就是重新劃一個片區(qū)作為新區(qū)進行發(fā)展。
很多城市都是通過新區(qū)的建設(shè)來疏解老城區(qū)人口、重建城市面貌和帶動拍地賣地。
但是新區(qū)由于發(fā)展時間短，和老城區(qū)相比，無論是教育、交通還是商業(yè)都會有一定的差距。
所有最好的資源，包括學(xué)校、交通、和商業(yè)配套，前期都聚集在老城區(qū)，老城區(qū)的生活要比新區(qū)便利得多。
所以在一個城市新區(qū)發(fā)展的前期，房價只有老城區(qū)的30%-50%左右。
但是新區(qū)在規(guī)劃上面，無疑會比老城區(qū)更加合理，在土地規(guī)劃、道路設(shè)計、城市布局，產(chǎn)業(yè)聚集上都會做好詳細規(guī)劃和思考。
在新區(qū)發(fā)展過程中，政府會不斷把一些產(chǎn)業(yè)往新區(qū)轉(zhuǎn)移，同時也會陸續(xù)把一些核心交通比如地鐵、一些生活配套比如教育、醫(yī)療等陸續(xù)往新區(qū)牽引，甚至為了支持新區(qū)發(fā)展，第一時間把政府機構(gòu)給搬遷過去。
所以實際上，在過去城鎮(zhèn)化建設(shè)中，一些城市的新區(qū)已經(jīng)發(fā)展起來了，房價已經(jīng)逼近老城區(qū)，像合肥的濱湖新區(qū)、武漢的光谷新區(qū)。
而有一些新區(qū)房價已經(jīng)超過老城區(qū)，像上海的浦東新區(qū)、鄭州的鄭東新區(qū)。
以鄭東新區(qū)為例，2003年鄭東新區(qū)才開始建設(shè)，房價2500元/㎡，但是都沒人敢買，因為太荒涼，出租車都不來這個區(qū)域。
到2011年，鄭東新區(qū)初具規(guī)模，房價首次破萬，領(lǐng)跑整個鄭州。到了今年6月，鄭東新區(qū)作為鄭州新的城市中心的地位已經(jīng)無可動搖，房子均價達到3萬/㎡，15年間漲了12倍。
而以前的老中心金水區(qū)均價是1.9萬/㎡，已經(jīng)被鄭東新區(qū)遠遠甩開一條街的距離。
投 資新區(qū)，是以低價買到未來核心地段的最好機會，也是最容易實現(xiàn)房價快速上漲的機會。
但是目前全國有300多個城市，大大小小有600多個新區(qū)，并不是所有的新區(qū)都能像鄭東新區(qū)一樣成為城市新中心的。
有些所謂的新區(qū)，純粹是為了搞土地財政，為了賣地賺錢，空有一堆新區(qū)概念，但是就是沒有產(chǎn)業(yè)進駐，新區(qū)里面除了清一色的樓盤外，啥也沒有。
這種新區(qū)沒有產(chǎn)業(yè)支撐，吸引不到人口，配套也兌現(xiàn)不了，最后只能變成鬼城。
我們買新區(qū)的房子就是在賭新區(qū)的未來，沒技術(shù)的賭徒上賭桌全靠運氣，高水平的賭徒會技巧、算概率，能從紛亂的局勢中看到最大的可能性。
投 資新區(qū)也一樣，要從新區(qū)的各種情況來判斷新區(qū)能不能大概率成為城市的次中心甚至是新中心。
在這里，我給大家3個標(biāo)準(zhǔn)，幫助大家判斷哪些新區(qū)才是值得大家投 資。
1.一二線核心城市的新區(qū)才有機會發(fā)展起來
人口是一個城市最重要的基礎(chǔ)，而對于新區(qū)而言，人口也是它能不能發(fā)展起來的最核心的指標(biāo)。
那么新區(qū)的人口來自哪里？要知道一個城市有多少人基本都是固定的，不可能說你建了個新區(qū)1年就能生幾十萬人出來。
所以新區(qū)的人口要么就是來自老城區(qū)，要么就是來自外來人口。
一二線城市老城區(qū)的人口多，外來人口也多，只要規(guī)劃得好新區(qū)還是大概率能發(fā)展起來的。
但是三四線城市本來人就不多，而且人口還在外流，怎么建設(shè)新區(qū)？
所以要賭一個城市的新區(qū)，那就一定要選擇一二線城市的新區(qū)。
2.一定要在政府近10年規(guī)劃中，屬于城市副中心以上級別
房子有沒有價值，最核心就是取決于地段和配套。而新區(qū)的地段和配套好不好，政府的規(guī)劃至關(guān)重要。
在中國典型的政治帶動經(jīng)濟之下，政府把新區(qū)規(guī)劃成城市副中心，那么這里未來就是副中心的地段，規(guī)劃成CBD，未來就是CBD的地段。
配套也一樣，你房子周邊的設(shè)施，譬如馬路、醫(yī)院、學(xué)校等等都是政府投 資建設(shè)的，政府的財政預(yù)算有限，愿不愿意花大價錢來改善這里的配套就是取決于新區(qū)在政府規(guī)劃中的位置，換句話來說，就是這里的規(guī)劃級別高不高，能不能優(yōu)先建設(shè)。
對于規(guī)劃成未來新城市中心的新區(qū)，甚至?xí)姓畽C關(guān)帶頭搬遷過去，大醫(yī)院、名校等能搬的也都盡量搬過去，不能搬的至少還在新區(qū)建分院、分校，像北京通州區(qū)就是屬于這種情況。
另一方面，規(guī)劃級別高，政府就愿意給新區(qū)更多的政策**，例如稅收減免、人才公 寓、企業(yè)用地補貼等等，這對新區(qū)的招商引資和吸引人才會有很大的幫助。
3.規(guī)劃以發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)為主，且有一定數(shù)量的大企業(yè)進駐
一個新區(qū)如果不是重點規(guī)劃高端產(chǎn)業(yè)，只能靠炒作或者是規(guī)劃一些相對低端產(chǎn)業(yè)，是很難吸引優(yōu)秀企業(yè)和人才過來的。
一個新區(qū)要真正發(fā)展起來，一定要規(guī)劃一些核心的、高附加值的產(chǎn)業(yè)，比如金融、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能等。
我們可以從政府規(guī)劃文件去看該新區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，也可以直接從現(xiàn)實中去看是否有一定數(shù)量的大型企業(yè)進駐。
以南京的江北新區(qū)為例，通過江北新區(qū)的規(guī)劃文件《南京江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2015—2030年)》可以看到它的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和定位。
江北新區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位為“4+2”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。其中， “4”是指智能制造、生命健康、新材料、高端交通裝備四大先進制造業(yè)，“2”是指現(xiàn)代物流、科技服務(wù)兩大生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。
很顯然，這個產(chǎn)業(yè)定位是高端的，面向未來的。
但是實際上有沒有大企業(yè)進駐呢？過去兩年，江北新區(qū)的確引進了非常多的大企業(yè)，尤其是在芯片這一塊，比如臺積電、清華紫光、富士康、中星微電子、美國新思科技等十幾家國內(nèi)外知名的電子及芯片公司。
整體而言，江北新區(qū)的發(fā)展前景還是很明朗的。
以上就是判斷新區(qū)是否值得投 資的3大標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合這3大標(biāo)準(zhǔn)去投 資符合條件的新區(qū)，才能做到以低價買到未來核心地段。
但是，大家必須要明確一點的是，新區(qū)的發(fā)展需要時間，所以你必須以長線投 資的心態(tài)去持有，以時間來換取空間，若干年后你才能享受時間給你帶來的繁花盛景。
（本文來源：大胡子說房）
