全國土地市場冷熱不均，熱點(diǎn)地區(qū)土地市場有所降溫，三四線城市熱度上升

在去杠桿作用下，開發(fā)商融資難度加大，在資金運(yùn)用上更為謹(jǐn)慎，使其在土地市場上的態(tài)度也更趨保守

　　8月1日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的40城土地市場報(bào)告顯示，7月份受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比下跌。同時(shí)，6月份一二線城市土地出讓面積環(huán)比跌幅較大，分別達(dá)到了25.2%和11.6%。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)前100強(qiáng)在三四線城市新增拿地面積占比達(dá)60%，比二線城市高出24個(gè)百分點(diǎn)。

這些跡象表明，全國土地市場冷熱不均，熱點(diǎn)地區(qū)土地市場有所降溫，三四線城市熱度上升，其原因是熱點(diǎn)地區(qū)前期房價(jià)漲幅明顯，各地陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些政策對(duì)穩(wěn)定預(yù)期起到了一定作用。

　　7月31日，中央政治局會(huì)議指出，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。要求下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。這些遏制房價(jià)上漲的鮮明表態(tài)使得熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)趨穩(wěn)，地價(jià)自然熱度下降。

　　而且，不少房地產(chǎn)調(diào)控政策著眼于土地環(huán)節(jié)，推出了在土地拍賣階段“限房價(jià)、限地價(jià)、競配套”等調(diào)控政策，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商要求頗多，降低了開發(fā)商在熱點(diǎn)地區(qū)拿地?zé)崆椤?/p>

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，今年二季度，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)差異化升溫，也就是在調(diào)控總體從嚴(yán)的形勢(shì)下，熱點(diǎn)城市調(diào)控效果顯著，其余部分城市熱度則明顯上升。

　　中國土地勘測(cè)規(guī)劃院此前發(fā)布的二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在20個(gè)熱點(diǎn)城市中，半數(shù)城市住宅地價(jià)環(huán)比增速回落。同時(shí)，三線城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速均超過全國主要城市及一二線城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過3%；29個(gè)三線城市住宅地價(jià)同比增速超過10%。今年以來，不少城市出臺(tái)了人才引進(jìn)政策，比如張家口、唐山、珠海等地區(qū)均出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)政策吸引落戶人才。這些政策對(duì)非熱點(diǎn)城市土地市場走高也有一定影響。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，總體而言，近期土地市場區(qū)域特征更為顯著，一二線城市熱度下降；三線城市，尤其是東部熱點(diǎn)地區(qū)附近三線城市土地市場更為活躍，這種結(jié)構(gòu)性變化也帶動(dòng)了土地成交均價(jià)整體拉低。

　　與此同時(shí)，在去杠桿作用下，開發(fā)商融資難度加大，在資金運(yùn)用上更為謹(jǐn)慎，使其在土地市場上的態(tài)度也更趨保守。

　　不過，雖受限于資金緊缺，整體拿地節(jié)奏較2017年有所放緩，但仍有部分企業(yè)在積極拿地。其中，整體規(guī)模實(shí)力居前的房地產(chǎn)企業(yè)更為明顯。而且，一些房地產(chǎn)企業(yè)，如旭輝、中南、中梁、正榮等，2018年前7個(gè)月拿地金額同比漲幅均超過100%，反映出其不同的投資思路。