中新經緯客戶端9月28日電(高曉锳) 在9月中旬的萬科月度例會上，萬科董事會主席郁亮稱，“萬科要做的第一件事情，就是進行戰(zhàn)略檢討，以‘活下去’為最終目標。”在經歷了去年開始的房地產企業(yè)改名潮后，郁亮的話似乎再次為房地產業(yè)的悲觀預期增加了佐證。
就在人們還沒發(fā)覺房價有何松動時，房企大佬們已經沒有信心到如此地步，房地產行業(yè)真的要涼涼？
萬科“只要活著”
與在地產圈出身、跨界體育圈乃至娛樂圈都混得風生水起的王石相比，郁亮一直都很低調。然而，就是這樣一位低調的掌門人，在短短半年多時間里，卻發(fā)出兩次讓輿論震驚的論斷。
萬科大樓 中新經緯 攝
一次是2018年6月，在郁亮看來，住房全面短缺時代已結束，房價告別單邊快速上漲時代，他說“萬科要告別房地產”。話音未落，萬科深圳分公司更名為“深圳萬科發(fā)展有限公司”。
自此，“地產”兩個字仿佛成了燙手山芋，各大地產商紛紛與其撇清關系。
另一次就是前不久的月度例會上，郁亮直言：“未來三年要把‘活下去’作為基本要求”。他在發(fā)言中強調回款目標的達成，“6300 億元的回款目標是所有業(yè)務的起點、基礎和保障，如果回款目標沒有達成，我們所有的業(yè)務都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
除此之外，郁亮還指出，風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務需要進行調整，“做了三年還沒做成的業(yè)務不要再做。”他給萬科指明了四個字的出路“收斂聚焦”。
郁亮看到了房地產市場和政策都在發(fā)生全方位的變化，從限購限貸到限價限售的常態(tài)化，從限商貸到限公積金，從限土地拍賣到限房企融資，整個樓市進入冰封時代，房企既有的模式顯然走不通了。
板塊全線飄綠 謠傳已成警示
隨著今年以來房地產行業(yè)利空消息不斷，即便房企為穩(wěn)住股價頻頻出招，卻難掩地產股“跌跌”不休之勢。東方財富網數據顯示，截至9月27日收盤，該板塊下跌幅度為1.35%，且有115只相關股票下跌，上漲股票僅13只。
與此同時，一條“商品房預售制將取消”的消息在網上盛傳。盡管相關部門很快辟謠，否認正在研究取消商品房預售制，但人們仍然認為，這條消息對于房地產企業(yè)而言，既是警示也是提醒。
就房地產股票是否還有投資價值，私募排排網對國內私募機構展開調查，70.32%私募認為房地產股票明顯低估，隨著大盤走穩(wěn)，依舊具備投資價值，18.35%私募則表示，估值不高并不代表房地產股票就值得投資，11.33%私募則表示不好判斷。
與很多行業(yè)相比，房地產這個本應是“重投資”的業(yè)務，實際上可以非常“輕”。比如，行業(yè)最著名的“456”(房企要求拿地后4個月開盤，5個月資金回正，6個月資金再投資)，甚至更為激進的“345”，都意味著資金的回正周期可以做到非常的短。這個回正周期要遠遠超過很多的“輕資產”行業(yè)。
中原地產分析師張大偉對中新經緯客戶端(微信：jwview)表示，商品房預售制度是房地產行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。他說，房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業(yè)。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現(xiàn)了資本市場對政策調控繼續(xù)收緊的擔憂。
房地產行業(yè)的預售制度起源于20世紀50年代的我國香港地區(qū)。內地的房地產制度學習借鑒了大量的香港的制度和實踐，預售制度就是其中之一。在1994年前后通過的《城市房地產管理法》、《城市房地產經營管理條例》和《商品房預售管理辦法》等法律文件中，預售制度被正式確立。
對于預售制度的取消這一猜測，張大偉對中新經緯客戶端(微信：jwview)認為，雖然全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。他說，從歷史情況來看，預售制度的確存在很多問題，當下房地產市場的質量問題、交付問題等，基本都與預售制度有關。預售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。
“短期來看，取消這一制度的可能性不大。”張大偉補充道，因為當下房地產市場依然是中小企業(yè)占大多數，龍頭房企并不多，當下取消預售制度，有利于資金寬裕的國企及大企業(yè)，對小企業(yè)來說則是滅頂之災。
在業(yè)內人士看來，今年以來，在金融環(huán)境“去杠桿”“防范系統(tǒng)性風險”的情況下，預售制度帶來的經營性現(xiàn)金流，對房地產行業(yè)而言更加彌足珍貴。在經營處境尷尬的地產行業(yè)中，加快銷售、加快回款才是地產行業(yè)真正度過寒冬、保障現(xiàn)金流的關鍵。
“金九”失色 “銀十”能否來？
對樓市的悲觀預期也反映在了9月的成交量上，以往熱熱鬧鬧的黃金九月如今卻冷冷清清。據中原地產研究中心9月的統(tǒng)計數據顯示，以北京為例，已經入市的20期限競房項目為9826套，網簽了1633套，網簽比例只有16.6%。不過，由于網簽的滯后性，截至9月25日，實際銷售有40%左右。
房企巨變 中新經緯高曉锳 攝
從一二線城市整體來看，9月份，樓市成交量環(huán)比8月份均無明顯上漲現(xiàn)象。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中新經緯客戶端(微信：jwview)采訪時表示，從當前各地預售證的發(fā)放情況來看，量有所增加，供應增加也容易帶來市場交易量的上升。
不過，嚴躍進指出，目前也出現(xiàn)了一些新的情況，比如現(xiàn)在購房的首付比例較高，很多大城市銷售行情比預期的要弱。另外部分購房者二手房的掛牌周期延長，這也會使得換房的周期延長，進而影響一手房和二手房的交易。
從開發(fā)商方面看，嚴躍進指出，房企對于房地產調控還心存敬畏，很多開發(fā)商由于資金方面壓力大，會更加注重現(xiàn)金流，類似心態(tài)也會影響銷售和開發(fā)策略。
在嚴躍進看來，從后續(xù)趨勢看，反彈的可能性依然存在，當然這主要是從全國市場來說的。部分商業(yè)銀行若是貸款額度足夠，也不排除在年底會積極支持房地產市場交易。
對于樓市“金九”失色的原因，中原地產首席分析師張大偉表示，首先，樓市調控重壓，信貸收緊，最近各地市場不僅商業(yè)貸款繼續(xù)遭到高壓，多個城市公積金政策也開始收緊，使得市場繼續(xù)開始觀望；其次，樓市已經沒有“金九銀十”。從市場看，2017年以來，大部分熱點城市樓市已經全面“限價化”，在這種情況下，房地產市場已經沒有淡旺季之分，更多要看限價政策嚴格與否；再次，多個城市樓市逐漸開始出現(xiàn)沖高回落現(xiàn)象，房價調整開始出現(xiàn)從點到區(qū)域的現(xiàn)象，熱點城市購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高；最后，熱點城市開始進入賣不完時代，多城庫存出現(xiàn)環(huán)比上升的現(xiàn)象，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。
樓市告別“金九”已成定局，接下來的“銀十”是否還會出現(xiàn)？嚴躍進對中新經緯客戶端(微信：jwview)說，市場過于看空的情緒并沒有必要。第一，部分城市購房政策非常嚴格，符合購房資格的群體數量相對少；第二，潛在的購房需求很大，包括剛需和改善性需求，所以支撐市場增長的動力依然存在；第三，部分拐點論看法是市場謹慎的表現(xiàn)，而不是悲觀的表現(xiàn)。
