法官提醒，房屋買賣屬于大宗商品交易，具有標(biāo)的額大、過程煩瑣、交易時間長等特征，極易產(chǎn)生糾紛，買方在購房時應(yīng)該認(rèn)真審查房屋的權(quán)屬、他項(xiàng)權(quán)及是否限制交易等情況，切勿受低價房的誘惑，輕易進(jìn)行交易。

　　文/廣州日報(bào)全媒體記者章程 通訊員寧宇

　　案例一：房屋被法院查封 導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行

　　2018年1月，吳某、許某(賣方)與溫某(買方)協(xié)商，吳某、許某將其名下位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)一處別墅以330萬元的價格出售給溫某，溫某支付定金10萬元。合同同時約定涉案房屋處于抵押及查封狀態(tài)，由賣方負(fù)責(zé)涂銷抵押和解除查封。一方如有違約，另一方有權(quán)解除合同，并按成交價10%作出賠償。溫某簽訂合同后依約向吳某、許某支付了10萬元定金，后由于吳某、許某未按照合同約定涂銷抵押和解除查封，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，溫某遂訴至法院要求對方解除合同、支付違約金99萬元。

法院審理認(rèn)為，涉案房屋因吳某、許某的另案債務(wù)被查封，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，遂判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，吳某、許某向溫某返還定金。對于違約金，吳某、許某未能解除查封，將涉案房屋過戶給溫某，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但溫某作為房屋的買受人，在房屋買賣的重大交易中，理應(yīng)盡到一般買房者的合理審慎義務(wù)，其在明知涉案房屋被司法機(jī)關(guān)查封、交易必然存在極大風(fēng)險的情況下仍選擇繼續(xù)簽約和履行，對合同無法繼續(xù)履行亦負(fù)有一定過錯，故對溫某主張的違約金金額進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整。

　　案例二：沒有購房資格購買房屋 遇賣方毀約

　　2015年12月11日，張某與曾某簽訂一份房屋買賣代辦合同，約定張某以54.8萬元的價格購買曾某名下位于廣州市花都區(qū)新中路的一處房產(chǎn)，并約定由于張某無購房資格，待張某具備購房資格后再過戶。合同簽訂后，張某向曾某支付了16.8萬元首期款，曾某亦將涉案房屋交付給張某使用。2017年7月份，張某具備購房資格后，要求曾某配合其辦理過戶手續(xù)，但恰遇房價上漲，曾某見此情形后為涉案房屋辦理了抵押登記并拒絕協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

　　在該案經(jīng)辦法官調(diào)解下，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，解除合同，曾某向張某返還購房款及支付違約金，張某將房屋返還給曾某。

　　法官支招

　　買房前查看最新房屋查冊表

　　一般情況下，出售已被司法查封的房屋價格低于市場價，很多買家在低價的誘惑、中介的誘導(dǎo)下，在未對房屋權(quán)屬、查封、抵押等情況進(jìn)行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無法過戶，賣方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。因此，法官建議，購房者在簽訂房屋買賣合同前應(yīng)當(dāng)查看最新的房屋查冊表，審查交易房屋的權(quán)屬、抵押及查封情況，對于處于抵押、查封狀態(tài)的房屋，謹(jǐn)慎購買。

　　法官支招：

　　確定有購房資格再買房

　　很多情況下，買方擔(dān)心房價上漲，在尚不具備購房資格的情況下便簽訂購房合同，約定待其具備購房資格之后再進(jìn)行過戶。由于該過程等待時間長，因此交易風(fēng)險隨之增加。買方也可能因公司斷繳社?；騻€人所得稅，導(dǎo)致不能在預(yù)計(jì)的時間內(nèi)取得購房資格。因此，法官建議，購房者應(yīng)當(dāng)在確定自身具備購房資格的情況下再購買房屋。