近日，上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年5月銷售業(yè)績(jī)。隨著新冠肺炎疫情影響逐漸減弱，房企5月的銷售規(guī)模繼續(xù)攀升，甚至超過去年同期。在此過程中，以價(jià)換量的現(xiàn)象較為普遍，凸顯出房企為促進(jìn)銷售而做出了主動(dòng)調(diào)整。
頭部房企中，萬科、恒大、碧桂園的銷售規(guī)模都高于去年同期。其中，恒大已連續(xù)三個(gè)月銷售規(guī)模突破600億。但恒大的讓利力度也不小，今年前5月，恒大的銷售均價(jià)為9069元/平方米，同比下降15.6%。
不過，大部分房企前5月的累計(jì)銷售規(guī)模仍低于去年同期。
銷售回款是房企現(xiàn)金流的主要來源之一。某20強(qiáng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近一段時(shí)間雖然市場(chǎng)有所升溫，但房企對(duì)外投資的力度也在加大，很多企業(yè)的現(xiàn)金流警報(bào)并未解除。加之市場(chǎng)走勢(shì)仍然存在不確定性，未來一段時(shí)間，加大銷售、保衛(wèi)現(xiàn)金流仍將是企業(yè)的戰(zhàn)略重心。
犧牲利潤(rùn)率
為對(duì)沖新冠肺炎疫情的影響，恒大從今年2月開始就大力推動(dòng)網(wǎng)上銷售，并實(shí)施了廣泛的價(jià)格優(yōu)惠。今年2月至5月，恒大的月度合約銷售額分別為447.3億元、621億元、652億元、602億元。
今年前5月，恒大累計(jì)合約銷售金額2727.9億元，同比增長(zhǎng)約17.8%；累計(jì)合約銷售面積3007.9萬平方米，同比增長(zhǎng)四成。
今年前5月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1575.5萬平方米，合同銷售金額2471.1億元，均比去年同期有所下滑。但5月單月，萬科的合同銷售金額為612.8億元，同比增長(zhǎng)5.67%。
碧桂園在今年1-5月共計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售額2059.9億元，同比下降7.03%。但5月單月的權(quán)益銷售額為561.1億元，同比增長(zhǎng)3.29%。
上述房企在5月普遍實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)，與市場(chǎng)的恢復(fù)密不可分。由于疫情推遲了需求釋放、五一小長(zhǎng)假和房貸利率下滑等原因，多個(gè)城市的房地產(chǎn)成交量明顯升溫，杭州、成都、南京的部分項(xiàng)目，一度出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”的盛況。
與此同時(shí)，在已經(jīng)發(fā)布銷售簡(jiǎn)報(bào)的房企中，價(jià)格讓步較為普遍，這也被認(rèn)為是刺激交易的另一個(gè)原因。
除恒大、碧桂園等頭部房企外，佳兆業(yè)在5月的平均售價(jià)約為15005元/平方米，同比下降約22.2%。今年前5月，佳兆業(yè)的平均售價(jià)同比下降約14.8%。
今年前5月，旭輝的合同銷售均價(jià)約為16600元/平方米，比去年全年的16700元/平方米略有下降。正榮在前5月的銷售均價(jià)為15300元/平方米，略低于去年全年的15500元/平方米。此外，合景泰富、富力的銷售價(jià)格，均低于去年年末的水平。
分析人士普遍認(rèn)為，價(jià)格讓步有助于刺激銷售，但會(huì)使房企的利潤(rùn)率繼續(xù)下滑。Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年第一季度，申萬房地產(chǎn)板塊整體銷售凈利潤(rùn)率為8.73%，同比下降4.40個(gè)百分點(diǎn)。
但總體來看，房企的銷售缺口仍然存在。
易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，今年5月，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷售金額（全口徑）10915.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.3%，同比增長(zhǎng)12.2%。但累計(jì)來看，2020年1-5月，TOP100房企的銷售規(guī)模仍比去年同期下降了7.9%。
促回款仍是首選
“與其說是抓銷售，不如說是抓回款。”前述房企人士表示，近幾個(gè)月，房企采用各種方式刺激銷售，首要目的并非完成銷售目標(biāo)，而是維持現(xiàn)金流。
據(jù)悉，近幾個(gè)月由于銷售受阻，房企的資金鏈普遍受到影響。為此，企業(yè)普遍收縮了投資規(guī)模，各別房企還通過降薪、裁員等舉措來縮減內(nèi)部開支。4月以來，市場(chǎng)逐漸升溫，但由于前期的銷售缺口較大，企業(yè)的資金鏈警報(bào)仍未完全解除。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金47004億元，同比下降10.4%。其中，占資金來源四成以上的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)，分別下降18.9%和5.4%。
前述房企人士稱，他所在的公司，將回款率目標(biāo)定在85%以上，而且是必須完成的“硬指標(biāo)”。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前多數(shù)房企對(duì)回款率的要求在80%以上。
實(shí)際上，降價(jià)銷售的目的之一，也是實(shí)現(xiàn)資金的快速到賬。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，“簽約優(yōu)惠”、“首付優(yōu)惠”等促銷，在近期被大量使用。主要表現(xiàn)為，簽約時(shí)間越短，折扣力度越大；首付比例越高，折扣力度越大，全款支付的優(yōu)惠力度最大。
“這段時(shí)間，因?yàn)閮r(jià)格有優(yōu)勢(shì)，很多項(xiàng)目上的全款支付比例確實(shí)在增加。”該人士表示。
進(jìn)入5月，優(yōu)質(zhì)地塊頻繁推出，刺激土地市場(chǎng)迅速升溫。雖然房企的對(duì)外投資依舊謹(jǐn)慎，但其現(xiàn)金流壓力正不斷增大。
易居克而瑞指出，在市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)暖、融資環(huán)境略放松、熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量等多因素影響下，5月成為房企拿地的小高峰，TOP50房企中近半數(shù)投資金額超過50億元。其中，碧桂園、中海、世茂、旭輝等企業(yè)，5月單月拿地金額幾乎接近前四月之和。
“投資強(qiáng)度在逐步加碼。”易居克而瑞認(rèn)為，“為了保證資金安全，抓銷售、促回款，彌補(bǔ)銷售空缺仍是房企未來一到兩個(gè)季度的首選任務(wù)。”
對(duì)于房企來說，近期的市場(chǎng)雖然火熱，但機(jī)會(huì)可能稍縱即逝。國(guó)信證券(002736,股吧)認(rèn)為，近期的銷售升溫，既有供給增加的驅(qū)動(dòng)，又有填補(bǔ)疫情造成的需求缺口的成分。如果需求端政策環(huán)境不發(fā)生改變，市場(chǎng)面對(duì)的仍然是銷售“下坡”。
該機(jī)構(gòu)表示，4月和5月的銷售的確明顯好轉(zhuǎn)，但這并不改變銷售下行周期的方向，預(yù)計(jì)今年的（全國(guó)商品房）銷售規(guī)模仍將有10%的降幅。
