當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有明顯向好，貨幣政策也不存在大幅寬松空間，43號(hào)文對(duì)地方土地財(cái)政構(gòu)成了較大制約，而且當(dāng)前也沒(méi)有“強(qiáng)刺激”政策出臺(tái)，也就是說(shuō)，當(dāng)前“地王潮”出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)L型且沒(méi)有大幅刺激政策的背景之下。

　　但是，以信達(dá)、保利、鐵建等為代表的央企卻不僅在一線城市積極儲(chǔ)地，而且還積極進(jìn)軍南京、蘇州、合肥等二線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)不斷創(chuàng)造出新的地王。既然我們似乎很難從經(jīng)濟(jì)面和政策面找到“地王潮”產(chǎn)生的邏輯，那么本輪“地王潮”產(chǎn)生的原因到底是什么呢？興業(yè)正確認(rèn)為：

　　43號(hào)文限制了地方政府的融資沖動(dòng)，“地王”可以使部分地方政府和開(kāi)發(fā)商的利益保持一致。 2015年出臺(tái)的43號(hào)文以及新修訂的預(yù)算法都對(duì)地方政府通過(guò)融資平臺(tái)進(jìn)行融資的傳統(tǒng)模式進(jìn)行了較大限制。

　　這就意味著，地方政府仍有較強(qiáng)的動(dòng)機(jī)恢復(fù)“土地財(cái)政”。 在當(dāng)前全國(guó)存量房源總體過(guò)剩，但局部緊缺的背景下， 全國(guó)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商都有向一線和部分二線城市擁擠的愿望， 也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有較強(qiáng)的激勵(lì)在這些城市拿地。地方政府和開(kāi)發(fā)商的利益再次在這些城市的地產(chǎn)市場(chǎng)上保持了一致。 同時(shí)， 由于當(dāng)前中國(guó)在土地拍賣(mài)價(jià)款運(yùn)用方面尚有一定的不規(guī)范操作空間，部分地方政府存在著通過(guò)各種途徑向拿地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行價(jià)款返還的情況。

　　與此同時(shí)，央企之所以比普通國(guó)企和民企開(kāi)發(fā)商更加瘋狂拿地，除了低廉的資金成本，更重要的是他們面臨強(qiáng)大的“自保壓力”：

　　央企再次面臨“并購(gòu)潮” ，自保性拿地并快速做大地產(chǎn)規(guī)模的動(dòng)機(jī)較強(qiáng)。2010年 3月，國(guó)資委要求，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)在完成企業(yè)自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。 然而，由于央企退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)會(huì)涉及眾多利益的調(diào)整，還要考慮資產(chǎn)評(píng)估、人員安排、以及會(huì)不會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)流失等問(wèn)題，時(shí)至今日，當(dāng)年的退出令并未能得到有效執(zhí)行。但是，當(dāng)前地產(chǎn)央企“退出并購(gòu)潮”再次來(lái)襲，許多地產(chǎn)業(yè)務(wù)不夠 “發(fā)達(dá)”的央企非常擔(dān)心自己即將成為被并購(gòu)的對(duì)象。為了在并購(gòu)浪潮中生存下來(lái)，這些央企只能在“留給自己不多的時(shí)間里”快速做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這也就意味著這些央企存在較為迫切的拿地需求。

　　為了盡快擴(kuò)大自身的地產(chǎn)業(yè)務(wù)， 一些央企甚至不計(jì)成本拿地，這可以在很大程度上解釋某J系地產(chǎn)央企瘋狂在全國(guó)范圍內(nèi)不斷制造地王。

　　一邊有土地財(cái)政的需求，一邊要通過(guò)土地來(lái)“活下去”，于是雙方一拍即合。

　　地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地，也可以較好地為地方政府“補(bǔ)充”財(cái)政收入。 當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，疊加“43 號(hào)文”極大地壓縮了地方政府的融資空間，地方財(cái)政收入也出現(xiàn)了較大幅度的下滑。為了對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行壓力，地方政府還要擴(kuò)大財(cái)政支出，這意味著地方政府的財(cái)政壓力非常之大。 央企地產(chǎn)公司通過(guò)高價(jià)拿地，可以較好地為地方政府補(bǔ)充財(cái)政收入。這或可以部分解釋近期某 D公司以不斷刷新地王的形式在全國(guó)范圍內(nèi)攻城略地的行為。

　　興業(yè)最后總結(jié)稱，正是央企和地方政府“合謀”，催生了此輪的“地王潮”：

　　隨著房?jī)r(jià)不斷走高，土地成本占項(xiàng)目總成本的比例大幅增加， 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大，只有資金實(shí)力強(qiáng)大，而且融資條件寬松的央企才更有可能敢于拿地， 而中小開(kāi)發(fā)商正面臨越來(lái)越大的邊緣化壓力，它們已經(jīng)開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型。 通過(guò)上面的分析，我們發(fā)現(xiàn)央企自身也存在著較強(qiáng)的高價(jià)拿地動(dòng)機(jī)，因此，在天時(shí)地利人和同時(shí)具備的背景下，央企開(kāi)發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)不斷刷新地王也就似乎變得順理成章。