資料圖：杭州市一位居民家中的房間。中新社發(fā) 牛鏡 攝 圖片來源：CNSPHOTO
由中國消費者報社聯(lián)合部分城市消費者協(xié)會(委員會、消保委)編印，鏈家網(wǎng)提供內(nèi)容支持的《不該忽略的購房知識》公益讀本日前正式發(fā)布。中新網(wǎng)從看房選房、簽約訂房、支付房款、產(chǎn)權(quán)變更及物業(yè)交割等五部分的房產(chǎn)交易中大眾關(guān)注的熱點問題，對讀本內(nèi)容進(jìn)行梳理，供網(wǎng)友了解和規(guī)避買房可能遇到的風(fēng)險。
【看房選房】
——四招識破網(wǎng)上虛假房源
網(wǎng)上找房時，當(dāng)某套房的房價低于同區(qū)域均價很多；看房平臺沒有虛假房源的賠償?shù)某兄Z；圖片與房源信息對不上；房源介紹不體現(xiàn)稅費等關(guān)鍵信息?？赡芫褪翘摷俜吭?。
——五證不全房子不能買
買房者要警惕開發(fā)商虛假廣告宣傳。開發(fā)商常以“贈送面積”吸引購房者，但實際贈送可能是公用面積，購房者若獨占可能面臨法律糾紛。
《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程固話許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售/銷售許可證》，這五證是證明房屋身份的合法有效證件，也是樓盤開發(fā)商具有合法性銷售資格的證明，開發(fā)商必須五證齊全才能保證購房者買房后能拿到房產(chǎn)證。
——看沙盤要知道這些門路
售樓處的沙盤要著重觀察樓盤的樓間距、樓棟位置、朝向、小區(qū)規(guī)劃等細(xì)節(jié)。朝向得看沙盤上的指南針來確定，不能憑感覺。采光可用激光筆照射樓房模式模擬日照，確定采光情況。
此外，沙盤上的樓間距與實際差距問題；配電站、化糞池等公共配套設(shè)施位置問題；小區(qū)周圍空地是否會有高大建筑影響通風(fēng)采光的問題，需要重點問銷售了解清楚。
——這些外部環(huán)境要注意
買房時除了關(guān)注房子本身的情況，還要關(guān)注房子外部環(huán)境，諸如噪音污染、光污染、漏水等情況。
對策是，可選擇晴天看房，觀察是否有玻璃反射陽光的情形；暴雨之后，前往小區(qū)考察住宅的防水情況；在小區(qū)周邊住一晚，感受是否有噪聲對自己造成影響。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【簽約訂房】
——定金與訂金差別不只一字
定金具有法律效力，而訂金沒有法律效力，當(dāng)收定金一方違約，定金可雙倍返回，而訂金只能返還原額。所以，買新房簽訂《認(rèn)購書》時，留意認(rèn)購書中寫的是定金還是訂金。而在二手房交易中，訂金常作為“誠意金”出現(xiàn)。
交了定金后，若雙方均不存在違約情況，僅對預(yù)售(銷售)合同條款或相關(guān)補充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致而未簽約，屬于雙方未能達(dá)成一致而互不違約，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方，不涉及賠償問題。
——簽購房合同要注意哪些條款問題？
合同的規(guī)范性至關(guān)重要，關(guān)系到雙方的權(quán)益，一旦合同出錯，維權(quán)就舉步維艱。因此，簽訂合同時候，需要注意下面一些條款：
買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續(xù)時間，應(yīng)前后對應(yīng)一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構(gòu)，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在主合同中應(yīng)明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。
——買多人共有的房子要全部共有人同意
購買多人共同擁有的二手房，共有權(quán)人需全部到場，不能到場的需要委托代辦，并提供公證過的《授權(quán)委托書》。未經(jīng)全部共有權(quán)人同意簽署的合同可能無效。
賣方已婚，夫妻雙方均需到場，若配偶不能到場，配偶為非共有權(quán)人需提供親筆簽署的《配偶同意出售證明》；配偶為共有權(quán)人，則需要有《配偶同意出售證明》和《授權(quán)委托書》。
賣方離異的，需要提供財產(chǎn)分割證明(離婚協(xié)議、法院判決書)。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【支付房款】
——如何防范賣家圈錢跑路和查封房風(fēng)險？
買二手房周期長、流程復(fù)雜，可以通過資金監(jiān)管規(guī)避房款支付風(fēng)險，房子過戶了房款才到賣家手里，防止“錢房兩失”。
如果擔(dān)心簽約后，過戶前房子被查封，合同里寫清楚——如遇到法院查封，則賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任以及返還已付房款。
【產(chǎn)權(quán)變更】
——買二手房如何避免戶口糾紛
產(chǎn)權(quán)變更以不動產(chǎn)登記為準(zhǔn)，只有辦理完過戶手續(xù)之后才能交易初步完成。但房子出現(xiàn)違建、查封、政策變動喪失購房資格等都是影響房屋過戶的風(fēng)險因素。
在二手房交易中，因戶口問題引起的糾紛越來越多，為避免糾紛，買房時，一是要求賣方出示戶口本，并復(fù)印保留憑證，通過審查賣方戶口本，可大致了解賣方家庭的戶籍情況。二是，可前往公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍情況。
同時，交易時協(xié)商好戶口問題，約定違約責(zé)任，最好讓賣方預(yù)留一筆“戶口遷出保證金”，確認(rèn)房屋內(nèi)所有人員戶口遷出后，買方再返還保證金。
圖片來自《不該忽略的購房知識》公益讀本
【物業(yè)交割】
——二手房交房，不注意細(xì)節(jié)最易引發(fā)糾紛
買賣二手房最后一道程序是交房，物業(yè)交割最好遵循下面的流程：賣方騰空房子后，買賣雙方到場，買方對附屬設(shè)施、裝修、附贈家電等進(jìn)行驗收，賣方結(jié)清水、電、寬帶、燃?xì)馇焚M，辦理過戶；物業(yè)費結(jié)清；確認(rèn)賣方戶口是否遷出，學(xué)位查詢，買方進(jìn)行戶口遷移；領(lǐng)取鑰匙、更換門鎖；最后簽物業(yè)交割單。
——新房收房開發(fā)商說的這些不要信
新房收房時，一定要先驗房，并查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告等文件。
一定要警惕開發(fā)商的口頭承諾“我們肯定會修的……”、“先交了費/簽了字，再帶你驗房吧！”、“先收鑰匙，再驗房吧！”、“給你代辦產(chǎn)權(quán)證唄！”。必須保持一個原則，先驗房再確認(rèn)、交錢、簽字《住宅收到書》、產(chǎn)權(quán)證自己去辦等。若發(fā)現(xiàn)問題要開發(fā)商出具維修保證書。
——什么情況下可拒絕收房
開發(fā)商不能出具收房應(yīng)該具備的資料：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、房屋實測面積報告；所交付的房屋不是你購買的房屋，其結(jié)構(gòu)設(shè)計與原圖不相符；房屋質(zhì)量不合格、門窗等與合同的約定不相符；水電氣等附屬設(shè)施與合同約定的不相符；房屋其他項目與購房合同約定的不相符；合同未約定，房屋實際交付面積與原合同誤差超3%的；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的。
