值得關(guān)注的是，多重降杠桿政策疊加市場(chǎng)實(shí)際交易趨勢(shì)，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在北京二手住宅市場(chǎng)上，近兩輪調(diào)控后，實(shí)際購(gòu)房首付比例提升了11%。即使對(duì)于剛需購(gòu)買(mǎi)首套房來(lái)說(shuō)，實(shí)際首付比例也已經(jīng)超過(guò)61%。
換言之，根據(jù)某機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房套均成交總價(jià)已經(jīng)由2015年的305萬(wàn)元上漲到當(dāng)前的533萬(wàn)元。據(jù)此計(jì)算，在當(dāng)前市場(chǎng)下，首次購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)北京二手房套均首付款要達(dá)到325萬(wàn)元以上。簡(jiǎn)言之，手握325萬(wàn)元現(xiàn)金，才可大概率在北京買(mǎi)到相對(duì)滿意的二手住宅。
對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松與鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)均向記者表示，剛需購(gòu)買(mǎi)力的相對(duì)下降會(huì)導(dǎo)致?lián)Q房鏈條越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)，造成首次購(gòu)房難，換房難的局面。而且，未來(lái)去杠桿的金融貨幣環(huán)境還會(huì)持續(xù)，進(jìn)而繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)形成緊縮效果。
交易量階梯式下滑
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.1%，扭轉(zhuǎn)了2015年11月份以來(lái)的持續(xù)上漲局面。即便如此，據(jù)房天下北京二手房網(wǎng)發(fā)布的房源信息統(tǒng)計(jì)顯示，4月份，北京二手房掛牌均價(jià)高達(dá)63581元/平方米。
另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3365套，與2017年4月上旬相比減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%。
此外，5月上旬北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)實(shí)際簽單量較4月上旬下降39.8%，較去年5月上旬下降66.2%，整個(gè)市場(chǎng)的交易熱度已接近冰點(diǎn)。同時(shí)，5月上旬新登記的買(mǎi)賣(mài)客戶量也環(huán)比下降11.2%，有意購(gòu)買(mǎi)二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向記者表示，“317新政”后，北京二手房市場(chǎng)的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的階梯式下滑。
胡景暉進(jìn)一步表示，隨著市場(chǎng)交易的持續(xù)低迷，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還將繼續(xù)下行探底，而在目前的政策形勢(shì)下，高強(qiáng)度的調(diào)控短期內(nèi)沒(méi)有松動(dòng)的可能，市場(chǎng)觸底之后恐怕很難反彈?？偟恼f(shuō)來(lái)，北京二手房交易量近期呈現(xiàn)出了近乎“L型”的走勢(shì)，未來(lái)或?qū)㈤L(zhǎng)期維持低迷。在交易量大幅下降的現(xiàn)實(shí)下，不少業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始考慮盡早出手，市場(chǎng)的議價(jià)空間在增大，北京二手房?jī)r(jià)的回落契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，下調(diào)也已經(jīng)開(kāi)始。
市場(chǎng)下行明顯的結(jié)果是，二手房中介開(kāi)始大面積關(guān)閉門(mén)店，甚至降低中介費(fèi)來(lái)力圖增加交易單量。但目前來(lái)看，這種運(yùn)作也是乏力的。
巴曙松與楊現(xiàn)領(lǐng)均認(rèn)為，北京換房交易的占比達(dá)到七成甚至八成，買(mǎi)方與賣(mài)方之間的行為高度互聯(lián)，相互影響，連環(huán)單的比重和關(guān)聯(lián)長(zhǎng)度不斷增加，一旦中間任何一單無(wú)法交易，就會(huì)造成整個(gè)連環(huán)交易的中斷。而剛需購(gòu)買(mǎi)力的下降也會(huì)打亂整個(gè)交易鏈條。
套均首付超過(guò)325萬(wàn)元
“前幾天在看房，突然發(fā)現(xiàn)，手里沒(méi)有200多萬(wàn)元現(xiàn)金，連郊區(qū)的小戶型二手住宅都買(mǎi)不起。”一位擁有首套房購(gòu)房資格的有意購(gòu)房者向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“我只能放棄了”。
按照上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房套均成交總價(jià)已經(jīng)由2015年的305萬(wàn)元上漲到當(dāng)前的533萬(wàn)元，按照首付比計(jì)算，首次購(gòu)房的成本從2015年的91.5萬(wàn)元提高到186.6萬(wàn)元，上漲了1倍。而據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“317”新政之后，購(gòu)買(mǎi)二手住宅的首付比例已經(jīng)從“930”之前的50%上漲至如今的61%。
換言之，2016年9月30日之前，一套533萬(wàn)元的房子，首付款約為267萬(wàn)元，而現(xiàn)在則需至少325萬(wàn)元，門(mén)檻的提高無(wú)疑會(huì)將一些剛需購(gòu)房者擋在門(mén)外。
對(duì)此，巴曙松與楊現(xiàn)領(lǐng)均認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致以前的“剛需首置盤(pán)”變成了換房才能買(mǎi)得起的“改善盤(pán)”，導(dǎo)致北京真正的首次置業(yè)不到20%。而連環(huán)單中某一單交易的斷掉也導(dǎo)致?lián)Q房更難。另外，從數(shù)據(jù)看，北京的換房年齡由2015年的33歲推后到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫于房?jī)r(jià)壓力目前換房者不得不對(duì)于面積和品質(zhì)做出妥協(xié)。
然而，更重要的是，二手房首付款提高后，原本由二手市場(chǎng)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)購(gòu)房的機(jī)會(huì)正在大幅減少。
因?yàn)椋?30調(diào)控抑制需求的同時(shí)也減少了供給，市場(chǎng)上可售房源尤其是隨時(shí)可簽的房源大幅減少，市場(chǎng)供需矛盾不降反升。
以過(guò)去新房供應(yīng)量較高的北京通州市場(chǎng)為例，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年至今，新建商品房期房?jī)H有3個(gè)項(xiàng)目拿到了預(yù)售許可證，包括于3月18日才能開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的房源，其中一個(gè)拿證項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)房源已售罄，另一個(gè)項(xiàng)目?jī)H有幾套房獲得預(yù)售證。換句話說(shuō)，僅有一個(gè)位于六環(huán)外的項(xiàng)目有相對(duì)較多的新建商品房期房在售。
此外，截至5月15日，通州區(qū)在售期房共計(jì)不足10個(gè)項(xiàng)目，其中絕大多數(shù)房源已經(jīng)在走交易程序，真正可銷(xiāo)售的房源不足300套。
《證券日?qǐng)?bào)》記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別純新房項(xiàng)目正在申請(qǐng)銷(xiāo)售許可證，準(zhǔn)備入市。比如位于東五環(huán)臺(tái)湖板塊的新中式別墅陽(yáng)光城·京兆府。據(jù)記者在走訪中獲悉，該項(xiàng)目作為陽(yáng)光城進(jìn)京的首個(gè)項(xiàng)目，將推出232套疊拼別墅，預(yù)計(jì)在年中入市，是目前純新樓盤(pán)中少有的明確開(kāi)盤(pán)時(shí)間的項(xiàng)目，目前小戶型房源大多數(shù)已經(jīng)被市場(chǎng)鎖定。
另?yè)?jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，目前北京樓市有25個(gè)純新項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，其中僅有5個(gè)項(xiàng)目明確了入市時(shí)間，個(gè)別項(xiàng)目則排到下半年才可能獲得入市許可。鑒于此，上述購(gòu)房者向本報(bào)記者直言，二手房買(mǎi)不起，新房搶不到，“只能不買(mǎi)了”。
不過(guò)，胡景暉表示，預(yù)計(jì)未來(lái)在小業(yè)主眾多的二手房市場(chǎng)，更為明顯的價(jià)格調(diào)整或?qū)⒃谌径瘸霈F(xiàn)。
