值得關注的是，多重降杠桿政策疊加市場實際交易趨勢，據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京二手住宅市場上，近兩輪調控后，實際購房首付比例提升了11%。即使對于剛需購買首套房來說，實際首付比例也已經(jīng)超過61%。

換言之，根據(jù)某機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房套均成交總價已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元。據(jù)此計算，在當前市場下，首次購房者購買北京二手房套均首付款要達到325萬元以上。簡言之，手握325萬元現(xiàn)金，才可大概率在北京買到相對滿意的二手住宅。

對此，經(jīng)濟學家巴曙松與鏈家研究院院長楊現(xiàn)領均向記者表示，剛需購買力的相對下降會導致?lián)Q房鏈條越來越難以實現(xiàn)，造成首次購房難，換房難的局面。而且，未來去杠桿的金融貨幣環(huán)境還會持續(xù)，進而繼續(xù)對房地產(chǎn)形成緊縮效果。

交易量階梯式下滑

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京4月份二手房成交量不及3月份成交量的四分之一，成交均價環(huán)比下跌2.1%，扭轉了2015年11月份以來的持續(xù)上漲局面。即便如此，據(jù)房天下北京二手房網(wǎng)發(fā)布的房源信息統(tǒng)計顯示，4月份，北京二手房掛牌均價高達63581元/平方米。

另據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽3365套，與2017年4月上旬相比減少25%，同比2016年5月上旬減少43.6%。

此外，5月上旬北京二手房買賣市場實際簽單量較4月上旬下降39.8%，較去年5月上旬下降66.2%，整個市場的交易熱度已接近冰點。同時，5月上旬新登記的買賣客戶量也環(huán)比下降11.2%，有意購買二手房的人較上月同期、去年同期都在減少。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉向記者表示，“317新政”后，北京二手房市場的交易量已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的階梯式下滑。

胡景暉進一步表示，隨著市場交易的持續(xù)低迷，北京二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還將繼續(xù)下行探底，而在目前的政策形勢下，高強度的調控短期內沒有松動的可能，市場觸底之后恐怕很難反彈。總的說來，北京二手房交易量近期呈現(xiàn)出了近乎“L型”的走勢，未來或將長期維持低迷。在交易量大幅下降的現(xiàn)實下，不少業(yè)主已經(jīng)開始考慮盡早出手，市場的議價空間在增大，北京二手房價的回落契機已經(jīng)出現(xiàn)，下調也已經(jīng)開始。

市場下行明顯的結果是，二手房中介開始大面積關閉門店，甚至降低中介費來力圖增加交易單量。但目前來看，這種運作也是乏力的。

巴曙松與楊現(xiàn)領均認為，北京換房交易的占比達到七成甚至八成，買方與賣方之間的行為高度互聯(lián)，相互影響，連環(huán)單的比重和關聯(lián)長度不斷增加，一旦中間任何一單無法交易，就會造成整個連環(huán)交易的中斷。而剛需購買力的下降也會打亂整個交易鏈條。

套均首付超過325萬元

“前幾天在看房，突然發(fā)現(xiàn)，手里沒有200多萬元現(xiàn)金，連郊區(qū)的小戶型二手住宅都買不起。”一位擁有首套房購房資格的有意購房者向《證券日報》記者表示，“我只能放棄了”。

按照上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京二手房套均成交總價已經(jīng)由2015年的305萬元上漲到當前的533萬元，按照首付比計算，首次購房的成本從2015年的91.5萬元提高到186.6萬元，上漲了1倍。而據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“317”新政之后，購買二手住宅的首付比例已經(jīng)從“930”之前的50%上漲至如今的61%。

換言之，2016年9月30日之前，一套533萬元的房子，首付款約為267萬元，而現(xiàn)在則需至少325萬元，門檻的提高無疑會將一些剛需購房者擋在門外。

對此，巴曙松與楊現(xiàn)領均認為，房價上漲導致以前的“剛需首置盤”變成了換房才能買得起的“改善盤”，導致北京真正的首次置業(yè)不到20%。而連環(huán)單中某一單交易的斷掉也導致?lián)Q房更難。另外，從數(shù)據(jù)看，北京的換房年齡由2015年的33歲推后到目前的35歲，換房增加的面積在逐年減少，以舊換新的比例在逐年降低，迫于房價壓力目前換房者不得不對于面積和品質做出妥協(xié)。

然而，更重要的是，二手房首付款提高后，原本由二手市場傳導至新房市場購房的機會正在大幅減少。

因為，930調控抑制需求的同時也減少了供給，市場上可售房源尤其是隨時可簽的房源大幅減少，市場供需矛盾不降反升。

以過去新房供應量較高的北京通州市場為例，據(jù)《證券日報》記者根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設官網(wǎng)統(tǒng)計，2017年至今，新建商品房期房僅有3個項目拿到了預售許可證，包括于3月18日才能開盤銷售的房源，其中一個拿證項目一期開盤房源已售罄，另一個項目僅有幾套房獲得預售證。換句話說，僅有一個位于六環(huán)外的項目有相對較多的新建商品房期房在售。

此外，截至5月15日，通州區(qū)在售期房共計不足10個項目，其中絕大多數(shù)房源已經(jīng)在走交易程序，真正可銷售的房源不足300套。

《證券日報》記者在調查中也發(fā)現(xiàn)，有個別純新房項目正在申請銷售許可證，準備入市。比如位于東五環(huán)臺湖板塊的新中式別墅陽光城·京兆府。據(jù)記者在走訪中獲悉，該項目作為陽光城進京的首個項目，將推出232套疊拼別墅，預計在年中入市，是目前純新樓盤中少有的明確開盤時間的項目，目前小戶型房源大多數(shù)已經(jīng)被市場鎖定。

另據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，目前北京樓市有25個純新項目準備入市，其中僅有5個項目明確了入市時間，個別項目則排到下半年才可能獲得入市許可。鑒于此，上述購房者向本報記者直言，二手房買不起，新房搶不到，“只能不買了”。

不過，胡景暉表示，預計未來在小業(yè)主眾多的二手房市場，更為明顯的價格調整或將在三季度出現(xiàn)。