17個月房價首次下跌

“新政出臺后，北京二手房市場最明顯的變化是成交量急劇下滑，成交價格則在政策出臺一段時間內(nèi)較為平穩(wěn)，不過，從近期市場反映來看，無論是實際成交價格還是在售房源報價都出現(xiàn)一定程度的回調(diào)。”一家大型房屋中介機構(gòu)銷售總監(jiān)如是說。

北京商報記者走訪多個區(qū)域得知，不僅僅是成交量出現(xiàn)萎縮，北京二手房市場成交價格也出現(xiàn)回調(diào)。以東四環(huán)十里堡區(qū)域為例，一套60平方米的兩居室，成交價格相比新政前下降5萬-10萬元，跌幅約在5%左右，三居室跌幅會更大。此外，青年路、和平里、勁松等區(qū)域房屋成交價格也有不同程度的下跌。

從成交數(shù)據(jù)來看，4月第四周成交均價環(huán)比下跌4.1%，4月的月度均價環(huán)比下跌2.1%，為2015年11月以來的首次下跌，房價結(jié)束了連續(xù)17個月的上漲勢頭。鏈家研究院表示，本輪調(diào)控政策取得了階段性的成果，北京二手房價格出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。

此外，鏈家研究院另一組數(shù)據(jù)顯示，北京13個區(qū)中有8個區(qū)的房屋均價已下跌，東城區(qū)、西城區(qū)、石景山區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%。

從掛牌價格來看，4月第四周，新增房源掛牌價環(huán)比下跌0.5%，這也是報價出現(xiàn)的連續(xù)第三周下跌，預(yù)計隨著后期成交價格的繼續(xù)松動，業(yè)主報價會逐漸向市場價靠攏；調(diào)價方面的表現(xiàn)則更為明顯，4月第四周，調(diào)價中漲價占比僅為14.6%，相應(yīng)降價占比為85.4%，可見隨著市場的降溫業(yè)主也積極調(diào)整預(yù)期。

供需矛盾緩解

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，隨著帶看量和成交量的下滑，供需矛盾得到緩解，導致北京二手房價格出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。

北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，4月北京二手房網(wǎng)簽17862套，其中二手住宅網(wǎng)簽16902套；與之相比，3月北京二手房共網(wǎng)簽30737套。這意味著，4月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅達到42%。

有業(yè)內(nèi)人士認為，二手房網(wǎng)簽時間一般比成交時間晚半個月左右，4月北京二手房的實際成交量更低。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，4月鏈家二手房共成交3145套，環(huán)比下降77%，為2015年以來的次低位（第一低位出現(xiàn)在2015年2月，受春節(jié)影響2月成交2573套）。“3·17”調(diào)控新政出臺的7周時間里鏈家成交量出現(xiàn)7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%，調(diào)控后市場交易熱情出現(xiàn)明顯下滑。

在二手房交易中，帶看量被作為衡量市場現(xiàn)狀及趨勢的重要指標。4月第四周，鏈家?guī)Э戳繛?6575次，環(huán)比減少18%。楊現(xiàn)領(lǐng)認為，帶看量較大幅度下滑一方面是受到“五一”小長假的影響，但是更為重要的原因在于調(diào)控后入市熱情的大幅降溫，目前的帶看水平僅為調(diào)控前高峰的38%。

從議價空間來看，青年路區(qū)域一家中介門店經(jīng)理表示：“新政后，二手房成交量銳減，議價空間不斷變大，買賣雙方的話語權(quán)發(fā)生一定變化，前期業(yè)主強勢態(tài)度有明顯緩解，客戶價格談判的能力明顯增強。”鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，4月第四周議價空間為3.4%，為2016年以來的最大值。

實際上，北京二手房市場量價齊跌態(tài)勢已形成，背后的主要原因則是一系列樓市調(diào)控政策的出臺。“3·17”樓市新政的出臺，20天內(nèi)8條調(diào)控措施讓北京樓市進入冰封期，最重要的原因是“認房又認貸”，2013年4月北京曾經(jīng)出臺過“認房又認貸”政策，當時北京當月房價下跌2.1%，而目前的“認房又認貸”，又增加了流動性緊縮的背景。

價格將繼續(xù)下跌

“北京樓市政策未來很長一段時間內(nèi)都會持續(xù)收緊，市場降溫是定局，房價已失去上漲空間，下跌通道已經(jīng)打開，進一步下滑也是大勢所趨。”某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受北京商報記者采訪時如是說。

據(jù)了解，中、農(nóng)、工、建、交、中信、招商、北京等8家銀行已經(jīng)發(fā)布了住房貸款利率最新通知：以網(wǎng)簽日期為準，5月1日（含）以后網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)，首套房利率最低執(zhí)行基準利率，二套房執(zhí)行基準利率上浮20%。嚴躍進認為，此次房貸利率的調(diào)整，對目前整體市場下行的趨勢起到雪上加霜的作用，交易量減少、價格穩(wěn)中有降的趨勢在五六月甚至更長時間會得到延續(xù)。

“受到‘五一’小長假和市場降溫的影響，帶看量進一步下滑，入市需求的減少帶來客戶價格談判能力的增強，同時業(yè)主預(yù)期也出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，各項先行指標顯示后續(xù)市場將出現(xiàn)進一步降溫。”楊現(xiàn)領(lǐng)表示，預(yù)計隨著帶看量的持續(xù)減少，成交量可能繼續(xù)下滑，價格將出現(xiàn)進一步下跌，前期強烈的看漲預(yù)期將出現(xiàn)明顯松動。