“房產(chǎn)基金的好處就是天然去杠桿。” 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“越秀房產(chǎn)基金”）的管理人越秀房托資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”）行政總裁林德良日前接受南方日?qǐng)?bào)記者專訪時(shí)表示，“我們通過資產(chǎn)股權(quán)的證券化以及境外低成本融資，基金借貸比例長(zhǎng)期控制在45%以內(nèi)。”
作為全球首只投資于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)的房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)基金2005年成功在香港聯(lián)交所上市，十年之間，資產(chǎn)規(guī)模從45億元發(fā)展到接近300億元。林德良表示，隨著房地產(chǎn)開發(fā)毛利逐步下降，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將擁有更好的發(fā)展前景，房產(chǎn)基金將在其中扮演重要角色。 ●南方日?qǐng)?bào)記者 江珊
1.百億收購(gòu)國(guó)金中心“一石多鳥”
2012年，越秀房產(chǎn)基金以134.4億元的總代價(jià)收購(gòu)越秀地產(chǎn)旗下廣州國(guó)際金融中心，這是廣州國(guó)企資產(chǎn)一次意義重大的“乾坤大挪移”。
在林德良看來，這是“一石多鳥”的妙招。“越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)投資利潤(rùn)，重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，在集團(tuán)層面，通過全面的負(fù)債重組，整體資產(chǎn)信用評(píng)級(jí)上去了，銀行借錢成本也隨之降低。”
作為越秀集團(tuán)旗下核心業(yè)務(wù)板塊，越秀房托擁有了國(guó)金中心，意味著資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)2倍，所持物業(yè)新增加酒店、公寓元素。在資本市場(chǎng)上，基金單位增發(fā)后總數(shù)翻倍、每日交投量放大4倍，并且引入了中國(guó)人保等長(zhǎng)線投資的大型機(jī)構(gòu)投資者。
根據(jù)2015年年報(bào)，旗下物業(yè)的資產(chǎn)總值近293億元、年物業(yè)收入為17.1億元，在亞洲110多個(gè)上市房地產(chǎn)基金中，分別位列第十和第八。
除了整體或分拆售賣、抵押貸款之外，房產(chǎn)基金成為一種能讓房地產(chǎn)開發(fā)商資金回籠的新途徑。當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)正在有序推進(jìn)“去杠桿”“去庫(kù)存”，股權(quán)式的房產(chǎn)基金通過募集基金的方式，引入社會(huì)資本，承接下積累在銀行中的巨額房地產(chǎn)開發(fā)貸款。同時(shí)，多數(shù)的房產(chǎn)基金管理人擁有專業(yè)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，將有效盤活存量。
林德良舉例，“在內(nèi)地，你買了一套房租出去，房租收入除以成本，回報(bào)率約為3%-4%，而越秀房產(chǎn)基金，過往的年回報(bào)率可以達(dá)到6-7%，這是將經(jīng)營(yíng)提升、資產(chǎn)提升與財(cái)務(wù)提升等三層方面綜合來實(shí)現(xiàn)的。此外，房產(chǎn)基金的派息與物業(yè)收入掛鉤，所以物業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定就會(huì)帶來穩(wěn)定的回報(bào)。”
今年3月，基金進(jìn)入恒生大中型指數(shù)，使其在海外發(fā)債的融資成本大幅降低。這樣，通過合理的杠桿，放大了租金收入的回報(bào)率。
“如何做好再融資以降低利息是保持高回報(bào)的關(guān)鍵，我們利用香港平臺(tái)做好兩地的現(xiàn)金流管理，從而達(dá)到最低的融資成本。”林德良介紹。為應(yīng)對(duì)人民幣貶值帶來的外債還息壓力上升，他表示，公司正在考慮對(duì)目前76%比例的外債適當(dāng)降低。
2.差異化產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)增值
大陸家嘴腹地屬于上海金融核心區(qū)域。去年9月，越秀房產(chǎn)基金以26.272億元收購(gòu)區(qū)域內(nèi)的上海宏嘉大廈，此單收購(gòu)案被外界評(píng)為廣州老牌國(guó)企首次出穗進(jìn)滬的大膽之作。
經(jīng)手半年，宏嘉大廈的房租單價(jià)就已實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)超3成。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，去年6月，宏嘉大廈寫字樓的出租率為99.29%，平均租金為每日每平方米6至7元。2015年報(bào)顯示，收購(gòu)?fù)瓿珊螅?xiàng)目出租率維持高位運(yùn)行，租金水平則持續(xù)穩(wěn)步上升，租金單價(jià)已超過8元。
立于高檔寫字樓林立的金融商圈之中，如何短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)租金升值？林德良總結(jié)，越秀房托靠的是差異化的經(jīng)營(yíng)定位和資產(chǎn)提升。“找準(zhǔn)定位，才能有的放矢。”
新的宏嘉大廈客戶群定位為自貿(mào)區(qū)內(nèi)成長(zhǎng)型的金融企業(yè)，這類企業(yè)的業(yè)務(wù)大多是遍布全球，為此，越秀房產(chǎn)基金斥資上百萬(wàn)元為宏嘉大廈安裝了銀行使用級(jí)別的光纖和空調(diào)制暖設(shè)備。林德良說，“他們都是24小時(shí)辦公的金融企業(yè)，南方的濕冷天氣讓夜晚特別難熬，光纖和暖氣，成為最大的吸客法寶。”
林德良介紹，從白馬批發(fā)市場(chǎng)的長(zhǎng)盛不衰，到擁有國(guó)金中心實(shí)現(xiàn)里程碑式的飛躍，再到引入優(yōu)衣庫(kù)激活維多利廣場(chǎng)……這間資產(chǎn)管理公司，形成了一套差異化產(chǎn)品定位和持續(xù)優(yōu)化服務(wù)內(nèi)涵的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)，才得以通過復(fù)制成功模式在上海灘立足。
據(jù)年報(bào)顯示，2015年越秀房產(chǎn)基金分派總額7.04億元，比2014年增長(zhǎng)了6.3%。維多利廣場(chǎng)、白馬大廈、國(guó)金中心成為拉動(dòng)公司業(yè)績(jī)成長(zhǎng)的“三駕馬車”，物業(yè)收入分別實(shí)現(xiàn)了19.4%、11.1%、9.3%的同比增幅。其中，國(guó)金中心寫字樓月租價(jià)約為235元/平方米，比同區(qū)均價(jià)高出36%，位居珠江新城寫字樓之冠。
3.變身“城市運(yùn)營(yíng)商”挖掘商機(jī)
房地產(chǎn)開發(fā)已告別暴利時(shí)代，通過整合現(xiàn)有物業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健升值的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的春天正在來臨。
4月下旬，一場(chǎng)對(duì)于廣州意義重大的簽約儀式被安排在國(guó)金中心舉行。思科中國(guó)創(chuàng)新中心總部將落戶廣州，未來將建設(shè)年產(chǎn)值規(guī)模超千億元、全球領(lǐng)先的智慧城。林德良透露，在思科之后，國(guó)金中心58層還接待了兩批訪問廣州的“貴客”，這是作為市屬國(guó)企的一份榮譽(yù)，也是對(duì)公司運(yùn)營(yíng)城市地標(biāo)的肯定。
林德良介紹，國(guó)金中心的定位是廣州頂級(jí)的寫字樓，按照聯(lián)合國(guó)對(duì)寫字樓的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)評(píng)，其綜合得分位列珠江新城第一。精準(zhǔn)的定位和資產(chǎn)提升，讓國(guó)金中心擁有了各國(guó)駐廣州領(lǐng)事館、世界500強(qiáng)企業(yè)等一大批高端租戶，這也為其高租價(jià)提供了保證。
值得一提的是，在發(fā)展租賃市場(chǎng)的過程中，品牌化的公寓公司正好迎合了一批希望改善住房環(huán)境的人的需求。在國(guó)內(nèi)，萬(wàn)科、鏈家等在內(nèi)都開始建立起長(zhǎng)租公寓品牌，雅詩(shī)閣、輝盛閣等外資運(yùn)營(yíng)商則已成功占領(lǐng)了高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。林德良介紹，國(guó)金中心的雅詩(shī)閣現(xiàn)在出租率長(zhǎng)期維持在90%多。外籍客戶在廣州可選擇的高端公寓項(xiàng)目太少，縱觀其他區(qū)域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的發(fā)展前景。
在寸土寸金的珠江新城，寫字樓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的差異化趨勢(shì)已十分明顯，在國(guó)金中心之外，還有復(fù)式戶型的小總部，以及每層設(shè)有開放空間便于交流的創(chuàng)意工作室。根據(jù)最新的國(guó)策，商業(yè)部分可以作為住宅出租，又將為寫字樓和零售物業(yè)帶來一場(chǎng)全新的定位。
在林德良看來，，商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老、物流、工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，都是房地產(chǎn)未來發(fā)展的方向。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)就是城市運(yùn)營(yíng)商的理念，例如綠地集團(tuán)將蘭州打造成西部的走廊。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，能帶動(dòng)一座城市的經(jīng)濟(jì)飛躍，例如武漢的光谷。
著眼廣州，林德良認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)、養(yǎng)老地產(chǎn)、創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)等特色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將大有可為。上海自貿(mào)區(qū)已進(jìn)入3.0時(shí)代，民營(yíng)資本成為外商、海外資本之外的一大動(dòng)力源泉，而南沙自貿(mào)區(qū)起步較晚，也正進(jìn)入2.0時(shí)代，更多的創(chuàng)新總部企業(yè)將落戶這里，將成為地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的必爭(zhēng)之地。
？聲音
稅收優(yōu)惠等可助
推房產(chǎn)基金發(fā)展
在今次國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》之前，2015年1月，住建部也曾發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（以下稱《指導(dǎo)意見》），支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會(huì)出租，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
《指導(dǎo)意見》指出，推進(jìn)REITs試點(diǎn)，有利于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發(fā)行REITs，可充分利用社會(huì)資金，進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。
值得注意的是，對(duì)比兩份文件，推進(jìn)試點(diǎn)工作由“積極”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)步”。變化之間，體現(xiàn)出了國(guó)內(nèi)發(fā)展房托基金的慎重與決心。接受專訪時(shí)《意見》尚未出臺(tái)，林德良告訴記者，越秀房產(chǎn)基金屬于信托上市，所以擁有許多股權(quán)式房產(chǎn)基金的流通性優(yōu)勢(shì)，但現(xiàn)在國(guó)內(nèi)還沒有信托上市的方式。
自2010年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三城市為房托基金試點(diǎn)城市以來，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些房托基金或類房托基金的產(chǎn)品，但發(fā)展緩慢。去年6月，首只公募房托基金在前海設(shè)立，但內(nèi)地仍未批準(zhǔn)信托上市。
在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，全國(guó)人大代表、越秀集團(tuán)董事長(zhǎng)張招興曾提議，鑒于當(dāng)前REITs的發(fā)展面臨立法缺失、稅負(fù)過高及監(jiān)管權(quán)責(zé)沖突等諸多問題，建議全國(guó)人大常委會(huì)盡快制定《房地產(chǎn)投資信托基金法》。
張招興認(rèn)為，發(fā)展REITs有助于解決國(guó)內(nèi)目前商業(yè)地產(chǎn)空置率較高的情況。然而，國(guó)內(nèi)尚未制定專門調(diào)整規(guī)范REITs的單行法律，這使得REITs的設(shè)立和運(yùn)行面臨諸多法律瓶頸。此外，REITs還面臨信托登記、分紅限制、信息披露、破產(chǎn)隔離等諸多立法缺失問題，這些都需要對(duì)相關(guān)法律問題進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。同時(shí)，稅收優(yōu)惠對(duì)于促進(jìn)REITs繁榮至關(guān)重要。
