如果形容爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目是“咸魚翻身”的話，那住宅絕對是其中的“龍躉”，因?yàn)樽≌亲钍苜I家歡迎的。
區(qū)域利好，起死回生
最近，廣州樓市中不時會出現(xiàn)一些售價明顯低于同地段一手樓的產(chǎn)品。像南沙金洲板塊某盤，單價僅“1萬字頭”，旁邊素質(zhì)差不多的樓盤，售價已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站在了2萬元/平方米以上。
據(jù)了解，該項(xiàng)目的地塊在1999年前后批出，當(dāng)時的南沙尚未設(shè)區(qū)，沒有高速公路，交通不方便，從番禺到金洲要一個小時以上；也沒有多少外來者，當(dāng)?shù)鼐用褡约杭依锞徒ㄓ忻娣e不小的房子，并不需要另外購置商品房，所以當(dāng)時南沙大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售都很一般。
2005年南沙獨(dú)立設(shè)區(qū)后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場雖然有起色，但市場也沒有好到足以讓大批爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目重生。直到2015年廣東自貿(mào)區(qū)成立后，南沙樓市才獲得了迅猛的發(fā)展，也是在此時，一大批爛尾項(xiàng)目得以起死回生。
同樣，在2004年8月31日廣州全面開始土地招拍掛政策之前，番禺、花都、從化、增城也曾大量批出房地產(chǎn)項(xiàng)目。地段比較好的，如同當(dāng)年華南板塊多個項(xiàng)目，可謂紅極一時，但也有部分位置不好，或者開發(fā)商資金實(shí)力一般的項(xiàng)目，最終變成了爛尾樓。
即使在中心城區(qū)，也有不少爛尾項(xiàng)目。在2003年之前，廣州樓市并不算特別景氣，一批實(shí)力較弱的項(xiàng)目因此爛尾。
樓價上漲，房企看好
近幾年，廣州樓市向好，過去那些資不抵債的爛尾項(xiàng)目隨著樓價、地價的上漲變成了香餑餑。而且，住宅不像商鋪那樣容易受到電商沖擊，也不像公寓那樣受到入戶的限制，因此很受歡迎。
在上周舉辦的2017年中期業(yè)績發(fā)布會上，時代地產(chǎn)董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄就明確表示，并購將是該公司重要的項(xiàng)目來源之一。
實(shí)際上，像萬科這樣的“大鱷”也很樂意接手優(yōu)質(zhì)的爛尾項(xiàng)目。雖然手續(xù)較為麻煩，但目前已有越來越多的開發(fā)商表示出對并購爛尾項(xiàng)目的興趣，這些“咸魚”經(jīng)過時間沉淀后，散發(fā)出讓人難以抗拒的香醇。
“龍躉”也需巧手加工
雖然爛尾住宅項(xiàng)目如同“龍躉”，不過，如果不經(jīng)巧手，也很難散發(fā)出龍躉本身鮮美的特質(zhì)。
越秀區(qū)某單體項(xiàng)目原來的用地性質(zhì)是住宅，但當(dāng)年辦公樓的出租回報率更高，開發(fā)商將其建為辦公樓出租，后來辦公樓的出租回報率下降，開發(fā)商又準(zhǔn)備將已經(jīng)建成多年的寫字樓改成住宅出售。但這棟建筑并非拆除重建，原有的寫字樓采光面少，也沒有獨(dú)立的衛(wèi)生間、廚房，如此“硬改”的結(jié)果是每套單位都有不規(guī)則的空間。
“真的很不宜居，如果不是看在戶型小、總價不高、又是名校學(xué)區(qū)房的份上，我真的不會考慮買這里。”有買家看完產(chǎn)品后說。即使有學(xué)區(qū)房的絕招，但該項(xiàng)目去年改造亮相，如今仍遲遲未能開盤，在行家看來，這很有可能是項(xiàng)目本身的“先天不足”所致。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不好，是類似項(xiàng)目的常見硬傷。即使未建成或封頂，但很多爛尾項(xiàng)目當(dāng)年都已經(jīng)挖好了基礎(chǔ)，不少項(xiàng)目還建了幾層框架，因此要改動設(shè)計(jì)并不容易。畢竟這么多年過去，購房者的居住需求已經(jīng)發(fā)生了很大的改變，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)可能已經(jīng)不合時宜。
以某知名房企在南沙接手的一個爛尾項(xiàng)目為例，其接手后于去年年初推出的首批產(chǎn)品是原來已經(jīng)建好基礎(chǔ)的產(chǎn)品，90多平方米的單元只能做兩房，當(dāng)時的售價為9000元/平方米，今年年初推出的新品是重新設(shè)計(jì)的住宅，80平方米出頭的單元設(shè)計(jì)成小三房，樓價超過了2萬元/平方米。
除了產(chǎn)品設(shè)計(jì)的問題，爛尾項(xiàng)目還有可能存在手續(xù)不齊全等問題。有的項(xiàng)目當(dāng)年債務(wù)纏身，各種用地手續(xù)并未齊備；有的后來雖然補(bǔ)辦了各種手續(xù)，也拿到了預(yù)售證，不過由于設(shè)計(jì)方面的缺陷，也可能存在難以驗(yàn)收交樓的問題。像前年改頭換面重新面市的南沙某樓盤，原本預(yù)計(jì)去年年底交樓，如今樓宇已經(jīng)落成，但始終未能通過驗(yàn)收，至今仍未交樓。
爛尾住宅項(xiàng)目翻身雖然是大概率事件，不過，對不少開發(fā)商而言，仍是沒有“金剛鉆別攬瓷器活”。
