近日，上海的一則公告，引起了人們的關(guān)注。

　　這兩塊地分別在張江和嘉定，用途一欄標(biāo)注了“租賃用房”，這意味著開(kāi)發(fā)商買了之后必須自持70年。

　　對(duì)于這樣的公告，其實(shí)在預(yù)示著一線城市正在加速發(fā)力租房市場(chǎng)。這無(wú)疑對(duì)于生活在一線的普通人是一個(gè)大大的利好。未來(lái)樓市不僅是一二線和三四線分化，更是城市內(nèi)部的分化，什么人租房，什么人買房，格局都將越來(lái)越明朗。

　　不過(guò)，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)甘于安分的，在對(duì)待自持面積上，不少開(kāi)發(fā)商的點(diǎn)子簡(jiǎn)直超出所有人的想象。

　　舉幾個(gè)例子，在此前要求開(kāi)發(fā)商部分自持的面積中，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃之時(shí)，采取了分散的方式，每套房子都同時(shí)設(shè)計(jì)一部分自持面積，它們?cè)谑褂蒙鲜呛隙橐坏?，也就是說(shuō)，購(gòu)房者要想買房子就必須同時(shí)租開(kāi)發(fā)商自持的部分。

　　還有的開(kāi)發(fā)商將自持部分面積全部蓋成了房子，然后租給公司員工，高級(jí)員工租了房子就可以在年終獎(jiǎng)上免交一大筆個(gè)稅。這樣玩法對(duì)高收入員工來(lái)說(shuō)，相當(dāng)劃算。

　　“兵來(lái)將擋水來(lái)土掩”，開(kāi)發(fā)商的智慧遠(yuǎn)比我們想象得要厲害，其實(shí)也很好理解，開(kāi)發(fā)商是企業(yè)，它不是做公益，而是要賺錢。

　　目前一線的供應(yīng)很少，這兩塊地對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，雖然壓力很大，但基本上還是會(huì)照單全收的，但是不是大家所想的那樣，還是個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商的底牌，外界很難看穿。

　　2、租房會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？

　　一線城市中，二手房租賃房源越來(lái)越多，一手房也會(huì)越來(lái)越多地變成70年純租賃用房，那么這些增加的租賃房源會(huì)把房?jī)r(jià)拉下來(lái)嗎？

　　融360房貸君（fangdai123）的觀點(diǎn)是，這種格局一旦形成，當(dāng)然有好的一面，但也會(huì)有不好的一面。

　　好的一面是，普通人租房時(shí)會(huì)有更多選擇。但不好的一面是，一旦新房越來(lái)越多的變成租賃用房，大家都選擇租房了，那么已經(jīng)賣出去的二手房將會(huì)和新房的差距越拉越大，簡(jiǎn)單說(shuō)，當(dāng)普通人越來(lái)越多地選擇租房的時(shí)候，二手房會(huì)越來(lái)越貴，在住人的同時(shí)，它們也會(huì)越來(lái)越表現(xiàn)出一種金融屬性。

　　此外，對(duì)打算租房的朋友而言，還得考慮租金成本，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自持70年壓力是很大的，這部分壓力開(kāi)發(fā)商不可能自己完全扛下來(lái)，勢(shì)必有一部分要由租房者承擔(dān)，如果按照目前的租售水平，開(kāi)發(fā)商鐵定要虧本的，如果改善租售比，那么只可能是租金上調(diào)了。結(jié)果就是這部分用來(lái)出租的房子租金不便宜，普通人能不能租得起又是個(gè)大問(wèn)題。

　　就租賃房源增多對(duì)房?jī)r(jià)的影響上，可能不會(huì)如大家所想——下跌。

　　由于我們的租房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)育滯后，我們只能參考一些租賃用房比例更高的案例。

　　以德國(guó)為例，德國(guó)樓市向來(lái)以完善的租房體系被奉為圭臬，德國(guó)有6成人在租房，但近年來(lái)，德國(guó)樓市也是不斷升溫的。

　　德國(guó)潘德布雷夫債券銀行協(xié)會(huì)今年4月的VDP（房屋價(jià)格指數(shù)）報(bào)告顯示，2016年德國(guó)個(gè)人住宅價(jià)格達(dá)到了6.6%的增長(zhǎng)。

　　在過(guò)去5年中一些德國(guó)城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過(guò)30%。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，2009至2016年間，漢堡房?jī)r(jià)以70%的漲幅排名第三，柏林以75%的漲幅排名第二，而排名第一的慕尼黑漲幅竟高達(dá)200%多。

　　而在香港，目前有近30%的人租住在組屋（公共房）里面，這一比例也我們要高不少。而香港的房?jī)r(jià)大家也看到了，2016年雖然有一個(gè)下跌的過(guò)程，但今年以來(lái)的房?jī)r(jià)已經(jīng)收復(fù)并創(chuàng)出新高。

　　而在東京，這座城市有40%以上的人是選擇租房的。下圖是東京樓市的一個(gè)數(shù)據(jù)：

　　從2012年到2016年，東京房?jī)r(jià)實(shí)際上也是在穩(wěn)步上漲的，今年4月份東京的公寓價(jià)格同比上升了8.2%，已經(jīng)連續(xù)55個(gè)月同比上升。

　　租房之所以不能讓房?jī)r(jià)下跌，說(shuō)白了，租賃房本質(zhì)上是為那些買不起房的人而準(zhǔn)備的，從樓市目前的行情來(lái)看，他們實(shí)際上已經(jīng)無(wú)法對(duì)樓市產(chǎn)生多大影響。

　　混在大城市，幾乎所有人都要吐槽自己的租房體驗(yàn)，對(duì)于租房市場(chǎng)的發(fā)育，未來(lái)更可期的是租房體驗(yàn)的改善，至于其他的，只能是奢望了。