在“主題論壇（Ⅰ）——城市的生長與更新：請叫我運營商”上，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，主要體現(xiàn)在一個升——效率升上去，一個降——速度降下來。同時房地產(chǎn)正處兩大新風口，分別為城市更新、特色小鎮(zhèn)。他認為，面臨新常態(tài)，房地產(chǎn)市場的奮斗目標是：精神需求和品質需求，“精神需求是除了物質需求以外，我們最大的追求目標是幸福、快樂、健康。如果按照房地產(chǎn)概念的理解就是文健旅。”
顧云昌還提到目前存在的土地資源錯配問題：
目前我國工業(yè)用地一般占城市建設用地的20%，其中還存在“工業(yè)用地配比過高，居住用地配比過低”的情況。一般情況，工業(yè)用地在建設用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如紐約、東京，工業(yè)用地只占到整個城市建設用地的5%。
其次，數(shù)據(jù)顯示，我國的人口密度較低，50個人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公里1.5萬人，接下來是上海，為每平方公里3800人，廣州5900人，北京1500人。然而，大家都充分體會到城市堵車帶來的痛苦。北京的城區(qū)人口密度并不大，但是堵車叫首堵，“這個是不可理解的。”
再者，中國高樓密度較高，全球60%的高樓都在中國。
顧云昌表示，“這說明我們的結構不合理，現(xiàn)在房價漲得很快，因為這些地方?jīng)]有土地供應了，大中城市的土地資源錯配了，加上我們的管理有問題。”
關于近期熱議的萬達融創(chuàng)聯(lián)姻，顧云昌指出，這背后都是金融。
演講全文如下：
各位新老朋友，大家好！本次論壇，這個主題叫城市的生長和更新：請叫做我運營商。是開發(fā)商的名稱不太好，我們就改了一個名稱改運營商。是不是這樣？其實不是。
城市的開發(fā)商是開發(fā)銷售，城市的運營商是管理運營。既然叫運營商，開發(fā)的任務還在我們的身上，但是后面比前面更難一點，所以我們要認清楚我們的定位，我們不僅僅是開發(fā)商，而且我們是運營商。
今天我想講兩個題目，一個叫城市的成長，第二個是城市的更新。我就這兩點發(fā)表我從事近40年的房地產(chǎn)的研究和城市的研究的一些感想。
大家知道，過去30年，特別是最近10年，最大的、最常用的詞，或者用兩個詞來概括就是高速；一個字是快。房地產(chǎn)也是其中之一，進入了快的市場，城市化進程很快，經(jīng)濟發(fā)展很快，城市攤大餅攤得很快，開發(fā)商的盈利也很快，千億俱樂部越來越多。最后，老百姓(44.620, -0.14, -0.31%)最痛恨的是房價漲得很快。
那么，新常態(tài)，我認為是一個升，一個降。降就是速度降下來，升就是我們的效率升上去?，F(xiàn)在正處在一個新的風口，房地產(chǎn)有兩個風口，一個是今天上午討論的城市更新，一個就是更大的風口，就是特色小鎮(zhèn)。我們應該從房地產(chǎn)本身來講起，為什么城市需要改造和更新呢？
首先，城市是一個有機體。它的新陳代謝不息。有機體是有生命的，它就是城+市，城是什么？古時候人們住在一起，要安全，做城墻，住人的地方叫城。但是沒有耕地糧食怎么辦？需要接頭設市場，有交易，把第一產(chǎn)業(yè)的東西拿到城里來，城里人打了一個鐵，這是第二產(chǎn)業(yè)，通過市場第三產(chǎn)業(yè)，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是這樣形成的。
其次，產(chǎn)業(yè)多樣化功能外溢化?，F(xiàn)在的城市，對于周邊農(nóng)村的輻射，外溢越來越多，這是城市發(fā)展越來越成熟的標志。城市是一個有機體，有個性也有共性，共性是城市的規(guī)劃、交通等等不同形成了共性，這是對城市的簡單的理解。
城市的發(fā)展過程就是城市化的過程。城市化是城市人口不斷膨脹，產(chǎn)業(yè)不斷的豐富，收入水平不斷提高的過程。
我們知道城市化的過程，從目前來看，我們看到了經(jīng)過了4個階段：第一個階段是農(nóng)村人往城市走。中國過去若干年就是這個過程。第二個過程是人口向特大城市集中的過程，這個過程早就開始了，房價漲得過快跟城市化的過程有關，我們把土地都給了特大城市，一些二線城市的土地供應不足，土地資源錯配。第三個是逆城市的過程。第四個階段是城市圈，比如現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)號稱世界第四大灣區(qū)。所以我們現(xiàn)在是什么階段，我也說不清楚。
還有是3個產(chǎn)業(yè)的演變，從一二三到二一三，再到三二一，這個過程當中，慢慢的演化，最后第三產(chǎn)業(yè)，比如現(xiàn)在的消費對經(jīng)濟的貢獻已經(jīng)達到了77%，第三產(chǎn)業(yè)的貢獻越來越大，第一產(chǎn)業(yè)越來越低，然后是第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)，后來慢慢的第二產(chǎn)業(yè)快點，第三產(chǎn)業(yè)又超過了第二產(chǎn)業(yè)。
我們看到城鎮(zhèn)化進程當中，一個是人口的變化，一個是產(chǎn)業(yè)的變化，就是一個城的變成和一個市的變化。我們在城市發(fā)展過程中，應該順應規(guī)律，支配資源。京津冀為什么發(fā)展，資源是有限的，我們把資源進行優(yōu)化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我們歸根到底，我們城鎮(zhèn)化進程當中要符合城鎮(zhèn)化的規(guī)律，然后要進行優(yōu)化資源的配置。
新城城鎮(zhèn)化承載所有城市人的夢想。為什么呢？因為，我們過去的城鎮(zhèn)化當中，更多的是存在戶籍人口的夢想、新市民的夢想沒有承載，所以中國的城鎮(zhèn)化提出來，兩個目標，第一個目標是新型城鎮(zhèn)化，這和傳統(tǒng)有什么不同？新型民城鎮(zhèn)化，新市民享受城里人同樣的待遇。第二個目標是讓我們所有的城市人，提高它的生活的品質。當然這是大家所追求的。也就是說，新型城鎮(zhèn)化的目標很清楚。
那么，市民化有5個要素，我們作為房地產(chǎn)人，作為運營商，一定要想到我們的目標，比如就業(yè)問題、社會保障問題、子女的上學問題等等，當然還有住房問題，首先要解決城市的住房問題。所以新型城市化當中，如何把要素解決掉。我們的目標是什么呢？我們的第一個目標是溫飽問題，第二個目標是白加黑，現(xiàn)在叫手加腦；第三個奮斗目標，房加車。
現(xiàn)在我們面臨城市更新的階段，面臨建設特色小鎮(zhèn)的階段，面臨新常態(tài)，我們的奮斗目標是什么？也是兩個字，叫精加品。就是精神需求和品質需求。我們衣食住行用的品質需求，精神需求是除了物質需求以外，我們最大的追求目標是幸福、快樂、健康。如果按照房地產(chǎn)概念的理解就是文健旅。
接下來講城市更新，城市更新的國際經(jīng)驗和中國的歷程。以前美國是帶我們去看他們的工廠改造，英國剛才劉主任講了，新加坡，他們有兩個機構，不像我們現(xiàn)在叫住宅局或者是房地產(chǎn)司，舊城改造又有專門的機構，說明他們的城市更新早就開始了。
首先，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為先導的城市更新，以深圳為代表，它更新的目標主要是煥發(fā)經(jīng)濟的活力，利用城市的土地，更新改造，使我們的產(chǎn)業(yè)結構調整。第二個是以改善居住和較從為目標的城市更新。主要是這兩個方面的城市更新，這樣的更新是存在于初級階段。
那么什么是高級階段？發(fā)展到今天，我們如何來搞好城市更新，我想從4個方面發(fā)表我的看法：
第一，要把改善生活環(huán)境和經(jīng)濟活力同步提升。
我們的生活要達到宜居、綠居、和居、樂居。我們的經(jīng)濟要產(chǎn)業(yè)升級、結構煥新，通過我們的城市更新，能夠把我們的土地價格充分的利用，符合當前生活方式的產(chǎn)業(yè)社會城市。其實城市更新的推動力，我認為是產(chǎn)業(yè)發(fā)展。長三角也好，渤海灣也好，如果沒有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就沒有推動力。往往為了節(jié)約用地而節(jié)約用地。我們的落腳點是改善生活，一定要落在人的身上，提出我們的生活品質。閃光點是我們的文化傳承。
前天，我在江門市，廣東省建設廳廳長原來是江門市的一個領導，他對整個廣東生十幾個特色小鎮(zhèn)也好，城市更新提出了一個要求，每一個城市的特色，每一個城市的文化，都要發(fā)揮出來。我認為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，生活改行從善，要和文化傳承結合在一起，才是我們的目標。
第二，優(yōu)化資源配置要充分發(fā)揮市場的機制作用。
首先，要糾正土地資源的錯配。外界對房地產(chǎn)有很大的意見，中國的產(chǎn)業(yè)化和城市化比較而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，但是城市的發(fā)展速度慢。反過來，我們土地資源，從上個世紀80年代開始到現(xiàn)在，城市的面積擴大速度遠遠快于城市人口增長速度，大概快了25%，人口增長了50%，土地增加了75%、75%，所以說，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。
還有一個結構問題，我們的土地資源配置當中，我們的建設用地，一般占到城市建設用地的20%。但是，紐約東京這樣的國家，工業(yè)用地只占到整個城市建設用地的5%，一般是10%左右。我們的建設地當中的工業(yè)用地配比太高，而居住用地配比過低。大家充分體會到了城市的堵車，最近有一個數(shù)據(jù)，我們的人口密度很低，50個人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公里1.5萬人，接下來上海的人口密度是每平方公里3800人，廣州5900人，北京1500人，是鄭州的1/10。到目前為止，我也不敢相信這個指標。即使有水分的系數(shù)，但是也大概是這樣。北京的城區(qū)人口密度并不大，但是堵車叫首堵，這個是不可理解的。
說明我們的結構不合理，現(xiàn)在房價漲得很快，因為這些地方?jīng)]有土地供應了，大中城市的土地資源錯配了，加上我們的管理有問題。所以要把產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改變過來。
我們還有一個數(shù)字，我們全球60%的高樓，是在中國，好象中國的密度很高，但是我們的經(jīng)濟GDP的密度，每平方公里上的GDP產(chǎn)值，深圳是9.76億元，上海是4.2億元，只有深圳的一半，廣州是2.6億元，北京呢？找不到。所以，我們城市土地的利用和土地資源的錯配是這樣的狀態(tài)，那要不要更新？在新常態(tài)尋找新的動能，要資源集約化。那么，土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、人口資源如何發(fā)揮作用？我們要促進產(chǎn)業(yè)結構升級，才能提高我們的單位面積的GDP，更好的提高我們的生活水平。
中央早就做出了決定，要以市場作為決定性的作用。我覺得這話說得非常對，我們只注意發(fā)生了這樣的錯配，行政支配資源的時候，沒有充分發(fā)揮市場化的作用。大家知道深圳的城市更新有了門檻，什么原因？就是市場化配置。它不是政府去弄的，它主要是讓企業(yè)之間，搞城市更新的運營商和開發(fā)商，和當?shù)氐耐恋厥褂谜?，兩方做談判，簽協(xié)議。當然里面也按照規(guī)劃的要求和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的轉變。
我們今天說的供給側改革，我看了一篇文章，一說供給側，首先是想到產(chǎn)品的供應、結構的供應，提高供應的質量和供給的質量還有供給的效率，但是，這背后是什么？背后還有一層意思，要提出它的質量的效益，必須對我們的政府、國家機制體制進行改革。如果沒有機制體制的改革，可能今天配置好了，明天就壞了。所以，機制體制的改革成為供給側改革的重要方面。什么叫供給側結構性的改革？第一個是結構性的改革，第二是兩個方面，一個是供給的質量和效率，第二是供給的體制和機制的改革。
第三，要以可持續(xù)發(fā)展的理念推進新型城鎮(zhèn)化。
因為我們城市的生長，城市的更新，就是新型城鎮(zhèn)化的過程。我認為，可持續(xù)發(fā)展的理念，要看增量與存量，既看帥哥，又要鍵老；還要看綠量和質量，既要GDP，又要土水氣；還要近期與遠期，既愛自身，又子孫。什么叫可持續(xù)發(fā)展？很簡單，不僅要這一代人健康成長，生活得很好，而且是后代，世世代代，我們要為子孫后代思考，這就是可持續(xù)發(fā)展。
第四，要探索資本運營+資本運作的有效模式。
一個是資產(chǎn)運營的運營和服務，我們過去講的是開發(fā)商，不動產(chǎn)的開發(fā)和銷售，運營商更多的是放在不動產(chǎn)的運營和管理上、運營和服務商。比如上海和成都，都專門搞了樓宇經(jīng)濟研究會，專門研究樓宇經(jīng)濟的，樓宇經(jīng)濟不光是從物業(yè)管理，把它潛在的潛能發(fā)揮出來，保值增值。
還有資本運作的杠桿和風險，大家都比較關注金融工作會議，主要是防范金融風險，還有金融改革等等。那么，金融這個問題，是非常重要的問題，和房地產(chǎn)金融非常相關。大家看到了萬達和融創(chuàng)資金的買賣，背后都是金融。
還有PPP和大數(shù)據(jù)，在資產(chǎn)運營當中，在金融運營當中，民間資本，公私合營，這給很多民營企業(yè)創(chuàng)造了許多的方便，把資本運作和資產(chǎn)運營結合起來，我認為就是最好的。還要利用大數(shù)據(jù)，因為城市更新比一般的開發(fā)還要大得多，城市更新的產(chǎn)業(yè)更多，在更新?lián)Q代，在經(jīng)濟轉型當中的許多問題，必須利用大數(shù)據(jù)。比如什么地方的交通出了問題，什么地方出了故障，都可以通過大數(shù)據(jù)來分析，這是為資產(chǎn)運營創(chuàng)造了很好的條件。
所以，為什么請叫我運營商，我不僅是運營者，也是服務者，這個服務是為中國的城市更新服務，這個服務是為中國的轉型服務，這個服務是為老百姓的美好生活服務，謝謝大家！
