中原地產(chǎn)對(duì)環(huán)北京的廊坊、保定、張家口三地土地市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年上半年，三地土地供應(yīng)規(guī)模相對(duì)有限，土地交易價(jià)格則不斷攀高。住宅用地樓面價(jià)分別上漲50%、37.6%和44%。

　　今年以來(lái)，北京土地供應(yīng)和成交規(guī)模明顯增加，但由于拿地條件愈加苛刻，不少房企將目光轉(zhuǎn)向環(huán)京區(qū)域，使得這一區(qū)域的土地競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，各類土地的溢價(jià)率也不斷攀高。

　　中原地產(chǎn)指出，特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城等業(yè)態(tài)的崛起，給了房企在該區(qū)域布局的機(jī)會(huì)?？紤]到土地絕對(duì)價(jià)格并不高，預(yù)計(jì)未來(lái)這一區(qū)域的土地市場(chǎng)將持續(xù)旺盛。

　　住宅用地價(jià)格攀高

　　廊坊市是環(huán)北京區(qū)域中，區(qū)位條件最好的城市。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部最新統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，廊坊共推出土地231宗，規(guī)劃建筑面積1097萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30%。其中成交土地179宗，規(guī)劃建筑面積781萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8%。但絕對(duì)量仍處于較低水平。

　　其中，住宅用地推出128宗，規(guī)劃建筑面積741萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24%；成交95宗，同比增長(zhǎng)9%。

　　但從下轄區(qū)域來(lái)看，燕郊、固安、香河、大廠等環(huán)京熱門區(qū)域的土地供應(yīng)規(guī)模均明顯下降，住宅用地降幅尤其明顯。其中，上半年燕郊僅推出4宗住宅用地。

　　受此影響，廊坊市的住宅用地交易價(jià)格明顯攀升。上半年廊坊住宅用地樓面均價(jià)為1924元/平方米，同比上漲50%。同期，廊坊成交的住宅用地平均溢價(jià)率達(dá)到26%，較去年提高14%。

　　上述報(bào)告指出，高單價(jià)和高總價(jià)地塊主要位于安次區(qū)，該區(qū)域的樓面價(jià)已接近1萬(wàn)元/平方米。永清、香河也是土地市場(chǎng)交易較為旺盛的區(qū)域。

　　保定土地市場(chǎng)的供應(yīng)量同樣不大。歷史數(shù)據(jù)顯示，2011年以來(lái)，保定住宅用地推出量均高于成交量，市場(chǎng)略顯供過(guò)于求。今年上半年，保定推出住宅用地525萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.5%；累計(jì)成交509萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.8%。

　　但受雄安新區(qū)獲批的利好影響，保定住宅用地價(jià)格仍然攀高。上半年其住宅用地成交樓面均價(jià)為813元/平方米，同比上漲37.6%。按月來(lái)看，保定的土地單價(jià)呈現(xiàn)階梯式上漲趨勢(shì)，6月成交的樓面均價(jià)已達(dá)到1464元/平方米，為近年來(lái)月度最高水平，環(huán)比上漲1.4倍，同比上漲2.2倍。

　　張家口則持續(xù)受益于冬奧會(huì)的利好。盡管住宅用地成交規(guī)模與去年大致持平，但成交單價(jià)達(dá)929元/平方米，同比上升44%，是近七年成交樓面價(jià)最高的一年。

　　在上半年的商辦類土地市場(chǎng)，三地都呈現(xiàn)出供大于求的局面。但從單價(jià)來(lái)看，廊坊的商辦類土地成交單價(jià)有所下調(diào)，保定、張家口則出現(xiàn)上漲。

　　特色小鎮(zhèn)成切入點(diǎn)

　　今年4月，住建部、國(guó)土部發(fā)文要求熱點(diǎn)城市加快供地。但由于環(huán)京區(qū)域所處的特殊區(qū)位，其土地供應(yīng)（尤其是住宅用地供應(yīng)）規(guī)模一直被控制。

　　2016年12月，住建部等七部委發(fā)布《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，對(duì)該區(qū)域“嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，嚴(yán)控人口規(guī)模”。今年3月，河北省政府印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的實(shí)施方案》，同樣要求“依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的人口及用地規(guī)模，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量。堅(jiān)決摒棄以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的發(fā)展方式”。

　　北京中原指出，廊坊市部分環(huán)京區(qū)縣，今年的供地計(jì)劃下降了一半左右。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地市場(chǎng)管控力度的加大，促使部分房企通過(guò)開(kāi)發(fā)特色小鎮(zhèn)，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的方式，加速布局環(huán)京市場(chǎng)。

　　北京某房企人士也證實(shí)了這種觀點(diǎn)，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，按照現(xiàn)有的北京土地交易規(guī)則和限價(jià)政策，北京的商品房項(xiàng)目將面臨越來(lái)越大的盈利難題。因此，圖謀在京津冀區(qū)域布局的企業(yè)，只能將目光轉(zhuǎn)向周邊市場(chǎng)。

　　他表示，近些年，這一區(qū)域的土地供應(yīng)特點(diǎn)是：綜合類土地為主，且工業(yè)、商辦類地塊供應(yīng)量大，因此很難進(jìn)行單純的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，反而便于進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)。

　　同時(shí)，特色小鎮(zhèn)的興起，也給房企帶來(lái)機(jī)會(huì)。“這是企業(yè)布局環(huán)京區(qū)域一種很好的渠道。”他說(shuō)，但由于這類開(kāi)發(fā)模式的資金投入規(guī)模大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)，因此大型房企更容易獲得機(jī)會(huì)。

　　上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，房企可以借道特色小鎮(zhèn)進(jìn)入三四線城市。其好處是能夠以較低的成本獲得土地，且如果后續(xù)運(yùn)營(yíng)狀況較好，也可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。

　　但從絕對(duì)價(jià)格上看，環(huán)京區(qū)域的地價(jià)仍與北京存在較為明顯的差距。按照上述房企人士的觀點(diǎn)，盡管監(jiān)管仍然嚴(yán)格，但隨著土地交易規(guī)則的完善和各項(xiàng)利好的繼續(xù)釋放，未來(lái)環(huán)京區(qū)域的地價(jià)有繼續(xù)上升的空間。

　　就短期市場(chǎng)而言，中原地產(chǎn)認(rèn)為，根據(jù)供地計(jì)劃的完成情況來(lái)看，香河、大廠將在今年下半年迎來(lái)住宅用地的供應(yīng)高峰，保定則可能會(huì)加強(qiáng)工業(yè)用地、公建用地、交通用地供應(yīng)。