“高處不勝寒”——在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼了近30年的王健林可能對(duì)此最有體會(huì)。最近幾個(gè)月，通過(guò)一系列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運(yùn)作（涉及總金額高達(dá)1000億元以上），王健林掌舵的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方微信在今天宣布：
萬(wàn)達(dá)徹底告別了房地產(chǎn)?。?/p>
千億資產(chǎn)大騰挪
最近1個(gè)月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)給外界的關(guān)鍵詞是：瘦身，變現(xiàn)，收縮，退出……
先是7月19日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)分別與融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬(wàn)達(dá)以637.5億元的總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。
“只要有萬(wàn)達(dá)，迪士尼十年到二十年之內(nèi)盈不了利。”王健林的這番豪言壯語(yǔ)隨著十三個(gè)文旅項(xiàng)目的易主隨風(fēng)飄散。就當(dāng)大家錯(cuò)愕于首富忍痛割?lèi)?ài)的決絕之時(shí)，王健林的大動(dòng)作一個(gè)接一個(gè)。
從今年2月以來(lái)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)密集收回至少400億元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金。在已建成的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，至少有84家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金減少，累計(jì)減少401.63億元。
7月25日每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）報(bào)道，柳南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、棗莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鹽城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及焦作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)完全被中信信托持有；7月5日，南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被珠江人壽納入麾下；北海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、撫州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雅安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、遼陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則被民生信托持有。
萬(wàn)達(dá)最近的一項(xiàng)大動(dòng)作就發(fā)生在8月9日深夜10時(shí)52分，萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展公布重大資產(chǎn)重組計(jì)劃，將萬(wàn)達(dá)酒店管理公司和萬(wàn)達(dá)文旅集團(tuán)注入香港上市公司，總金額達(dá)到了70.5億元人民元。
綜合上述信息計(jì)算，王健林已經(jīng)完成了總金額高達(dá)1109.63億元的資產(chǎn)大騰挪。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：徹底告別房地產(chǎn)
萬(wàn)達(dá)所有的動(dòng)作，并非沒(méi)有規(guī)律可循，其主線其實(shí)非常明確：輕資產(chǎn)。
今天，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方微信表示，注入上市公司萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展的萬(wàn)達(dá)文旅和萬(wàn)達(dá)酒管都是輕資產(chǎn)公司。萬(wàn)達(dá)文旅主要從事主題公園設(shè)計(jì)、建造及營(yíng)運(yùn)管理業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)酒管主要從事酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)及營(yíng)運(yùn)管理業(yè)務(wù)。
萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉的是酒店資產(chǎn)，但保留了酒店管理公司，賣(mài)掉的萬(wàn)達(dá)酒店仍歸酒店管理公司管；萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉了萬(wàn)達(dá)城91%的股權(quán)給融創(chuàng)中國(guó)，但是萬(wàn)達(dá)依然是萬(wàn)達(dá)城品牌擁有者和經(jīng)營(yíng)管理者。
按照萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法，“萬(wàn)達(dá)只賣(mài)掉了鋼筋混凝土的肉身，而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。同時(shí)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在文章中表示，萬(wàn)達(dá)徹底告別了房地產(chǎn)，從此大步走上輕資產(chǎn)之路。
從今年年初，“輕資產(chǎn)”三個(gè)字就常常被萬(wàn)達(dá)方面和王健林本人提及。1月14日，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上，王健林宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn)，全部為輕資產(chǎn)。
王健林還打趣道，萬(wàn)達(dá)商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè)，所以我好幾次建議，是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了，叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán)，別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了。
今年年初，王健林還稱(chēng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型成功，并且公開(kāi)宣布，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，投資合同達(dá)1050億元，2017至2019年，每年開(kāi)業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方，凈租金雙方分成。
收租子賺錢(qián)還是賣(mài)房子賺錢(qián)？看了以下數(shù)據(jù)就明白了：
1，租金的成長(zhǎng)空間更大。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷(xiāo)售金額就已經(jīng)只有小幅增長(zhǎng)，2016年則是大幅下滑（王健林表示是主動(dòng)下調(diào)了2016年600億的銷(xiāo)售額）；但租金收入增長(zhǎng)明顯，2015年增幅為30.7%，2016年再度增長(zhǎng)30%。
▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金收入和物業(yè)銷(xiāo)售收入（億元）
2，租金回報(bào)更高。2015年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)租賃收入的毛利率高達(dá)72.14%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售37.95%的毛利率；全年租賃收入占比僅10.94%，但貢獻(xiàn)了35.25%的稅前利潤(rùn)。王健林表示，預(yù)計(jì)到2016年，租金收入貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)將達(dá)到55%。
▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心平均租金（元·平方米·月）
樓市繁榮近20年，但這次不一樣
萬(wàn)達(dá)用“輕資產(chǎn)”為口號(hào)，表達(dá)了不再做房地產(chǎn)的決心。與此同時(shí)，另一家房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科早經(jīng)開(kāi)始在“賣(mài)房子”之外的業(yè)務(wù)上布局：
養(yǎng)老服務(wù)。目前萬(wàn)科已在多個(gè)城市開(kāi)始運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目，包括帶長(zhǎng)住床位的項(xiàng)目和社區(qū)居家服務(wù)及日間照料中心。
物流地產(chǎn)。7月14日，萬(wàn)科集團(tuán)宣布，攜手厚樸、高瓴等組成的財(cái)團(tuán)，擬以總代價(jià)約159億新元（約785億元人民幣），收購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯。
自持物業(yè)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)消息，截至今年6月8日，萬(wàn)科已經(jīng)拿下五宗自持地塊，合計(jì)付出約170億的代價(jià)（不完全統(tǒng)計(jì)）。
無(wú)論是萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科，還是提出多元化、去房地產(chǎn)化的其他房地產(chǎn)企業(yè)，他們的行動(dòng)是基于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的理性動(dòng)作。經(jīng)歷了將近20年的繁榮，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)來(lái)到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人，看到了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正漸行漸進(jìn)：
1，抑制投機(jī)需求。“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”，去年以來(lái)，從中央到地方，限購(gòu)、限貸、限售等諸多調(diào)控手段并用，已經(jīng)將投機(jī)需求極大地抑制了下來(lái)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月份，70個(gè)大中城市中，一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)回落。其中最典型的莫過(guò)于此前房?jī)r(jià)漲幅第一的深圳了，據(jù)央視財(cái)經(jīng)8月5日?qǐng)?bào)道，自去年10月至今，深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)10個(gè)月下降，每平方米累計(jì)下跌7154元。
2，發(fā)展租賃市場(chǎng)。住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。這份通知要求，在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
在發(fā)展租賃住房方面，各地方政府也已有動(dòng)作。比如上海首批公開(kāi)出讓的兩塊純租賃住房用地于7月24日被兩家地方國(guó)企競(jìng)得，這兩塊土地均采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價(jià)都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國(guó)有住房租賃公司、降低個(gè)人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。
3，租售同權(quán)。7月中旬，廣州市明確，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)；7月下旬新華網(wǎng)報(bào)道，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。
4，共有產(chǎn)權(quán)房。北京市住建委委會(huì)同北京市發(fā)改委等聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，并征求意見(jiàn)。其中提到，30%的“共有產(chǎn)權(quán)住房”房源應(yīng)該面向沒(méi)有北京市戶(hù)籍的“新北京人”。據(jù)悉，共有產(chǎn)權(quán)房的配置并不低，不僅公共交通便利，容積率也并不高，還有WiFi全覆蓋、人臉識(shí)別等技術(shù)。
目前來(lái)看，新的房地產(chǎn)調(diào)控手段多停留于地方層面，但中央已經(jīng)明確將建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，這一機(jī)制的出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題。對(duì)那些寄希望于將來(lái)房地產(chǎn)政策“反復(fù)”的人來(lái)說(shuō)，北京市住建委主任徐賤云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)的一段話值得參考：
政策出臺(tái)后，更重要的是堅(jiān)持到底，嚴(yán)厲執(zhí)行。北京市除了‘打補(bǔ)丁’，還發(fā)揚(yáng)‘釘釘子’的精神。如果市場(chǎng)再有波動(dòng)，還會(huì)有更多儲(chǔ)備政策對(duì)外發(fā)布。‘穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心不會(huì)變。’
