北京的吳女士近期通過房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)（以下簡稱鏈家）購買了一套報價600萬元左右的二手房，最終支付的總價卻高達650萬元。
這多出的50萬元里包括十幾萬元的中介費（中介報價為房價款的2.7%，實際有較少折扣）和三十多萬元的稅費。
“中介費太高了。這房子我只看一次就定下要買，覺得中介也沒做什么，只是帶我看了個房，簽合同以后做網(wǎng)簽、聯(lián)系貸款和過戶等，一下就收十幾萬元?？傆X得收費和服務不太匹配。”吳女士告訴法治周末記者。
在挑選中介時，鏈家并非吳女士的唯一選擇。
吳女士表示，她當時也可以選擇通過別的中介買房，而且其他中介的費率要低一些，有互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介的中介費費率還不到2%，她起初也很矛盾。但衡量再三最終還是選擇了鏈家。
“買房這么大的事兒，我們心想還是找一家大中介，資金安全有保障一些，服務規(guī)范一些，免得不必要的風險，所以還是選了鏈家。”吳女士說，但買完房還是會覺得，中介賺錢是不是太容易了。
“這也說明，在房屋交易市場上，費用并非是決定消費者選擇房產(chǎn)中介的最終決定因素。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴法治周末記者，而且事實上中介費并非越低越好，因為中介收取的傭金對應的是服務，傭金越低，也就意味著消費者可以獲取的服務越少。
費用低最終并不一定被推薦
吳女士的心態(tài)和多數(shù)消費者是一樣的。
廣東省深圳市消費者委員會（以下簡稱深消委）聯(lián)合福田區(qū)消費者委員會、深圳市品質(zhì)消費研究院，近期開展了一項關于房產(chǎn)中介的NPS調(diào)查（凈推薦率調(diào)查），調(diào)查的企業(yè)為深圳地區(qū)消費者關注度前五名的公司：中原地產(chǎn)、樂有家、美聯(lián)物業(yè)、鏈家和Q房網(wǎng)。
其中樂有家和美聯(lián)物業(yè)是深圳的本土中介，中原地產(chǎn)和鏈家為知名度較高的全國性中介，Q房網(wǎng)為一家互聯(lián)網(wǎng)中介。
據(jù)深消委負責此次調(diào)查工作的工作人員梅傲向法治周末記者介紹，調(diào)查結果顯示，雖然樂有家和Q房網(wǎng)在費用方面的凈推薦率排名第一和第二，中原地產(chǎn)在費用方面的凈推薦率排名為最后一名。
“凈推薦率排名靠前的中介費率都相對較低。”梅傲說。
但梅傲同時表示，綜合考慮費用、房源信息、經(jīng)紀人服務、安全性、交易流程、品牌推廣等方面之后，在深圳市場深耕多年的中原地產(chǎn)的總體凈推薦率卻排名第一，而費用方面的凈推薦率排名靠前的Q房網(wǎng)，其總體凈推薦率卻在五家公司中排名最靠后。
“深消委的這一調(diào)查是符合實際情況的。因為對中介行業(yè)而言，傭金對應的是服務，服務好就意味著收費高，免傭金相當于違背了客觀規(guī)律，且免傭金或低傭金的房產(chǎn)中介不一定靠得住。”趙慶祥說。
趙慶祥舉例道，此前不少互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介都打著“低傭金、顛覆行業(yè)”的旗號進入市場，有的推出租房零傭金服務，有的企業(yè)在買賣交易中介費費率普遍在2%以上的情況下，宣布費率為1%甚至0.5%。然而這些年過去以后，零傭金租房的丁丁租房已經(jīng)停止運營，曾經(jīng)宣稱低傭金和不設門店的愛屋吉屋調(diào)高了傭金又開設了門店而且經(jīng)營狀況也不是特別好。
“有些互聯(lián)網(wǎng)中介甚至連紙質(zhì)合同都不備份，一旦中介沒了，租戶和房東出現(xiàn)糾紛，問題就很難解決。”趙慶祥補充道。
國內(nèi)中介費費率相對不高
梅傲在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多消費者跟吳女士的感受一樣，雖然最終選擇了高費率的中介公司，但內(nèi)心還是覺得這中介費給得似乎不值。
法治周末記者撥打多家中介的客服電話了解到，目前傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介中，鏈家、中原地產(chǎn)、我愛我家二手房交易費率的對外報價均為2.7%，互聯(lián)網(wǎng)中介的費率則要低一些，有的報價不到2%，還可以打折扣。
不過，中原地產(chǎn)的客服人員表示，根據(jù)房屋的總價，客戶可以要求經(jīng)紀人向公司申請一定的費率折扣。
趙慶祥告訴記者，各家中介公司的實收中介費通常比報價低，那些在某個城市市場占有率較高的中介，實收的中介費會更接近報價。
“這市場上高高低低的中介費都有，中介費費率是如何定下的？我們買件衣服還能大概算下成本，但是中介的成本怎么計算？”吳女士對法治周末記者說，她一直都搞不清楚這一點。
深消委也把這個問題拋給了中介機構，中介的回復是，表面的中介服務背后有很多的員工成本、服務成本和門店成本等，中介行業(yè)的成本很高。
趙慶祥介紹，目前的中介費施行的是市場調(diào)節(jié)價，通常情況下，收費高的中介提供的服務會多一些。
趙慶祥還透露，與國際上其他發(fā)達國家相比，中國的房產(chǎn)中介費費率其實一直是偏低的。
“美國的費率大約在6%，日本的費率大約在5%，加拿大和其他的一些歐洲國家大約在4%。國外成熟的房產(chǎn)交易市場的中介費費率普遍在4%以上。”趙慶祥補充道。
為何國際上房產(chǎn)中介行業(yè)的費率普遍如此高？
“中介費用里暗含了對房屋交易安全保障等多項服務，一旦出現(xiàn)問題需要中介進行大額賠付或墊付，中介能夠兜底。”趙慶祥給出了這樣的解釋，比如我愛我家前些年遇到的張金鳳案，如果沒有一定的中介費做依托，中介公司根本無法承擔。
公開資料顯示，張金鳳通過我愛我家購置了11套房產(chǎn)，并將房產(chǎn)登記在他人名下。張金鳳在支付約1/3房款將房屋過戶、尾款未付清的情況下失蹤。我愛我家在向原賣房人墊付近2285萬元房屋尾款后，將張金鳳等9人訴至法院，追討房屋尾款。
為何消費者覺得中介費高且不值
那么為何中國的房產(chǎn)中介費費率相對偏低，老百姓(50.160, -0.08, -0.16%)還覺得中介費高且不值呢？
趙慶祥認為主要有三個原因：一是，房屋總價高導致中介費的絕對值高；二是，雖然中介費用包含了安全保障服務，但是很多人買房過程還是很順利，沒有直接享受到保障，這就類似買保險，如果沒有出險，買保險的人可能會覺得自己有點虧；三是，從服務的角度來看，中國房產(chǎn)中介提供的是居間服務，中介屬于中間人角色，其應當公正公平，但是事實上中介恰恰做不到完全的公正公平，因為房屋買賣雙方和房屋租賃雙方天然是矛盾的。
“對于買賣雙方而言，一方拼命壓價，一方則拼命抬價。處于居間角色的中介，勢必不能完全代表某一方的利益。也因而，中介服務再好，可能兩頭都不得好，交中介費的那一方總是會覺得費用和服務不匹配。”趙慶祥分析道。
趙慶祥還補充，在國外房產(chǎn)中介是單邊代理，買方和賣方各有各的經(jīng)紀人，各自都有經(jīng)紀人維護自己的權益，經(jīng)紀人又很專業(yè)，這樣的服務體驗肯定要比居間服務的服務體驗好，即便交了很多中介費，國外的客戶也覺得值。這就像律師行業(yè)，每個律師都是為自己的客戶服務的，只要其利用自己的專業(yè)知識盡全力維護客戶權益，讓客戶少受損失，客戶通常就不會詬病律師。
“另外，居間服務還有一個弊病，那就是經(jīng)紀人是以成交為導向，而非服務為導向，經(jīng)紀人考慮的不是委托人的利益，而是能否成交后拿傭金。”趙慶祥表示，這樣的話，客戶會覺得中介就是這邊壓一壓那邊抬一抬，而不是為自己著想。
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何為NPS調(diào)查
NPS（Net Promoter Score），即消費者凈推薦指數(shù)，是當前國際通行測評消費者忠誠度的指標，世界知名企業(yè)蘋果、微軟、華為、三星、索尼、通用電氣、eBay都在采用NPS，是消費者購買產(chǎn)品或者服務是否愿意向他人推薦的可能性指數(shù)，反映消費者對企業(yè)、品牌、產(chǎn)品或服務的認可度和忠誠度。
NPS調(diào)查的具體方法為：先請用戶回答“您在多大程度上愿意向您的朋友（親人、同事等）推薦××公司/產(chǎn)品”？然后根據(jù)用戶的推薦意愿，將用戶分為三類：推薦者（得分在9-10之間）、被動者（得分在7-8之間）、貶損者（得分在0-6之間）。推薦者與貶損者是對企業(yè)實際的產(chǎn)品口碑有影響的用戶，推薦者與貶損者用戶在用戶總數(shù)中所占百分比之差，即凈推薦值。
