▲圖/視覺中國
每年的兩會(huì)都是樓市漲跌的風(fēng)向標(biāo)。
而每到這時(shí)，房地產(chǎn)銷售人員總能從兩會(huì)精神中總結(jié)出各種各樣讓人買房的理由、投資客也可以從“兩會(huì)”里尋找信心為自己投資打氣。只剩下不明真相的人們被鋪天蓋地的說法淹沒，不知道究竟該不該入手買房。
最近，小編此前也收到一些留言，問題基本圍繞這兩個(gè)方面：
1、“房價(jià)是漲還是跌？”
2、“現(xiàn)在是不是買房、賣房的好時(shí)機(jī)？”
在這里我們先說觀點(diǎn)，再說分析：
1、房價(jià)，尤其是一二線城市的房價(jià)，今年將圍繞著一個(gè)“穩(wěn)”字發(fā)展，難漲，但是想要出現(xiàn)暴跌也不容易。
2、買賣時(shí)機(jī)。如果是純自住需求，又有資格那就買吧，畢竟經(jīng)過調(diào)控，如今的樓市熱度受到了遏制。而對于賣房者來說，如果不是急用錢，那從現(xiàn)在來講，賣房并非最佳時(shí)機(jī)。
先說一個(gè)規(guī)律。按照最近幾年的一般經(jīng)驗(yàn)，樓市每年會(huì)有兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出臺(tái)重大政策調(diào)整。那就是兩會(huì)后和每年“10.1”前。一般兩會(huì)之后的政策和“10.1”前政策有著一定的關(guān)聯(lián)性。所以說，兩會(huì)才是每年樓市的風(fēng)向標(biāo)。即使在“10.1”前夕，政策出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么兩會(huì)上涉及到房地產(chǎn)的政策，至少可以主導(dǎo)中國樓市半年的大體走向。
而今年兩會(huì)上透露出的樓市指導(dǎo)思想則非常明確，即：“還原房子居住屬性，去投資需求。”即我們常說的“房住不炒”。
可以說，目前絕大多數(shù)政策都是圍繞著這一思路在進(jìn)行。其中有幾項(xiàng)內(nèi)容可以說決定了全國樓市今年一年的基調(diào)。
▲圖/視覺中國
1、金融杠桿方面
今年的政府工作報(bào)告提出，“強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管。”
可以說，金融杠桿是炒房客們炒房的支柱性手段，也是對房地產(chǎn)影響最大的一個(gè)因素。在此前的多次會(huì)議上，中央層面都曾經(jīng)強(qiáng)調(diào)過要控制居民杠桿率的增長、防范杠桿資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。事實(shí)上，2016年以來的這一輪房價(jià)上漲，杠桿“功不可沒”。而反之，只要控制住，房地產(chǎn)市場的投資需求是能夠得到遏制，房價(jià)也很難出現(xiàn)大幅度回升的情況。
事實(shí)上，從2017年初開始，北京地區(qū)首套房貸的利率，就已經(jīng)經(jīng)歷了由基準(zhǔn)利率八五折逐漸上調(diào)到基準(zhǔn)利率，甚至再上浮至1.1倍、1.2倍。而在近日，也有媒體報(bào)導(dǎo)稱中信銀行已暫停北京地區(qū)200萬元以上的個(gè)人住房抵押貸款?？梢哉f，2018年，房貸利率全面上浮將成為一個(gè)趨勢。金融杠桿的收緊，將對房價(jià)的上揚(yáng)起到有效的遏制作用。
2、住房供應(yīng)方面
從住宅供應(yīng)方面，今年兩會(huì)除了繼續(xù)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，又提及了“落實(shí)地方主體責(zé)任”。這不僅是持續(xù)穩(wěn)定地執(zhí)行過去政策，同時(shí)也是體現(xiàn)了打擊房地產(chǎn)市場投機(jī)需求的決心。
研讀今年政府工作報(bào)告之后，上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提出了一個(gè)三元供應(yīng)結(jié)構(gòu)的觀點(diǎn)。即以自購、租住以及共有產(chǎn)權(quán)房三種供應(yīng)形態(tài)，從三個(gè)角度加大供應(yīng)量，以期通過多種供應(yīng)形態(tài)，來緩解如今市場上的住宅供應(yīng)壓力。事實(shí)上這也在被房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)理解為地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的組成部分。從而完成中國樓市從“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”到有“長效機(jī)制”可以依托的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，地方主體責(zé)任制的確立，也有助于各地方踐行分類調(diào)控，避免一刀切。
當(dāng)然，從房價(jià)角度來說，共有產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)能夠一定程度為未來新房房價(jià)定下標(biāo)桿，租房市場上增加的供應(yīng)量也有可能分流部分置業(yè)需求。不過，這得是在租房制度得以健全的前提下。除此之外，政府工作報(bào)告提出，“加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍。” 將保障范圍從戶籍低收入人群擴(kuò)大到新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員低收入住房困難家庭。
3、棚改方面
另外不得不說的就是棚改。政府工作報(bào)告里提及：“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。”
這一消息對于一二線城市的影響可能還有限，但是對三、四線來說，影響會(huì)比較大。棚改主要是滿足最基本的剛需住房需求，帶有政策導(dǎo)向性。過去三年，棚改開工量分別為580萬套、606萬套和609萬套，2017年三四線城市占到棚改總量的87%，當(dāng)年采用貨幣化安置的比重也達(dá)到50%，成為支撐住房需求的剛性力量。而2018年開始的新三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃中，貨幣化安置的比重還將不斷上升，這將成為三四線城市房地產(chǎn)市場的最大紅利。尤其會(huì)對三、四線城市的房價(jià)帶來影響。
4、財(cái)稅方面
房地產(chǎn)稅是多年以來行業(yè)內(nèi)外無數(shù)次關(guān)注、提及的問題。最近終于寫入了政府工作報(bào)告當(dāng)中。
不過相對于上述幾條，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)稅更多地是發(fā)揮遠(yuǎn)期作用，這個(gè)影響不是即時(shí)的。房地產(chǎn)能否跳出周期性政策導(dǎo)向的圈子？能否避免成為經(jīng)濟(jì)增長最后壓箱底的法寶，也許都要看中央是否有執(zhí)行房地產(chǎn)稅的決心。此次兩會(huì)政府工作報(bào)告中出現(xiàn)房地產(chǎn)稅相關(guān)信息，也是在向外釋放這一決心。
從兩會(huì)對房地產(chǎn)稅的有關(guān)表述上來看，目前房地產(chǎn)稅仍在起草階段?？偫韴?bào)告中關(guān)于房產(chǎn)稅僅有短短一句話。而此前一天人大召開首次新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)議發(fā)言人張業(yè)遂也表示：“房地產(chǎn)稅由全國人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭取早日完成提請常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。”可看出，房地產(chǎn)稅短期仍難落地。而且到底怎么收？稅率是多少？仍存在較大的不確定性。
總之，調(diào)控決心不變、調(diào)控目標(biāo)不變、建立長效機(jī)制的方向不變，這是此次兩會(huì)為2018年樓市定下的基調(diào)?？梢哉f，房價(jià)難漲將成為今年樓市主旋律，所以，想抄底炒一把的同學(xué)，在此一首涼涼送你。
