每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 魏文藝
在“房住不炒”的主基調(diào)下，今年以來各地樓市調(diào)控政策出臺密集并趨嚴。
《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，嚴調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增速正逐漸下滑。與之相對應的，房地產(chǎn)行業(yè)加速集中，而推動行業(yè)規(guī)模加速集中的高周轉(zhuǎn)模式，在政策輪番加碼下正在經(jīng)受考驗。
高周轉(zhuǎn)模式需要保證項目拿地、建設(shè)和銷售等每一個環(huán)節(jié)的“快”才能實現(xiàn)，每多一個城市調(diào)控收緊，就意味著高周轉(zhuǎn)模式的實施空間會被壓縮。融資收緊下，部分房企寄希望通過加速周轉(zhuǎn)、加快資金回籠來緩解調(diào)控帶來的沖擊，與之矛盾的是，限售限價環(huán)境下項目的去化承壓，快速建設(shè)或?qū)⑿纬筛咧苻D(zhuǎn)模式的“堰塞湖”。隨著調(diào)控下房企高周轉(zhuǎn)模式的陣地逐漸被壓縮，高周轉(zhuǎn)模式是否會迎來拐點？
房地產(chǎn)增速下滑
2018年的房地產(chǎn)政策延續(xù)了2017年的強調(diào)控，在限價、限售、限貸、限購等調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，樓市調(diào)控圍繞打擊炒房等現(xiàn)象進行升級。近期，上海、長沙、西安、杭州等城市開始對公司購房進行約束。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，年內(nèi)房地產(chǎn)累計調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次。
嚴調(diào)控之下，2017年全國商品房銷售金額和面積增速均出現(xiàn)下滑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全國商品房銷售金額為133701億元，同比增長13.7%，較2016年34.8%的同比增速大幅放緩；2017年商品房銷售面積同比增為7.7%，較2016年22.5%的增速下降幅度明顯。2018年1~5月，全國商品房銷售金額和面積同比增速持續(xù)下滑，分別為11.8%和2.9%，而2017年同期兩個數(shù)據(jù)分別為18.6%以及14.3%。
全國房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。其中調(diào)控最為嚴格的一線城市和部分熱點二線城市降溫最為明顯，商品住宅銷售價格同比持續(xù)下降，三線城市漲幅繼續(xù)回落。
房地產(chǎn)銷售增速下滑在房企業(yè)績方面也有體現(xiàn)。據(jù)克而瑞發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年行業(yè)規(guī)模加速集中，TOP3房企銷售金額總和超萬億元，TOP30和TOP100集中度分別接近50%和70%，TOP200門檻同比下降。同時不可忽視的是，目前房企業(yè)績增速呈現(xiàn)下滑趨勢。
《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)克而瑞公布的最新銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，TOP30房企中公布了銷售目標的20家房企，2018年上半年僅有8家房企的目標完成率達到50%；上述20家房企中，有14家房企2018年銷售目標同比增速較2017年實際銷售同比增速出現(xiàn)下降。同時，考慮到2018年市場環(huán)境的變化等多重因素，房企在制定2018年銷售目標時極為謹慎。
高周轉(zhuǎn)陣地收縮
一面是行業(yè)集中度的快速提升，另一方面則面臨業(yè)績增速下滑。為了增強競爭力贏得發(fā)展優(yōu)勢，房企紛紛祭出“高周轉(zhuǎn)”的大招，希望通過提高周轉(zhuǎn)速度加快資金周轉(zhuǎn)率，加速規(guī)模擴張，實現(xiàn)以更少資金博得更大規(guī)模。
高周轉(zhuǎn)的核心競爭力在于“快”，快速拿地、快速開發(fā)建設(shè)、快速銷售以及快速回籠資金，房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)的“快”形成高周轉(zhuǎn)的模式。同時，任何一個環(huán)節(jié)受阻將成為高周轉(zhuǎn)模式實施的羈絆。
受銷售端影響，房企的高周轉(zhuǎn)模式運行的環(huán)境已經(jīng)在逐漸發(fā)生變化。行業(yè)高周轉(zhuǎn)的“鼻祖”碧桂園公布的數(shù)據(jù)顯示，在合伙人機制實行一年多來，碧桂園項目的現(xiàn)金流回正周期縮短為8.2個月。
“快”字訣是助推碧桂園登頂行業(yè)的重要秘籍，同時也成為各大房企爭相學習的關(guān)鍵內(nèi)容。碧桂園數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，合伙人項目凈現(xiàn)金流平均回正周期預計為8.4個月，2017年上半年這一指標為9.1個月，到2017年底現(xiàn)金流回正周期繼續(xù)延長至9.6個月。
2016年下半年開始的這一波房地產(chǎn)調(diào)控比想象中來的更猛烈，且沒有減弱的跡象。同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，由于市場需求出現(xiàn)問題，導致房企的銷售和回款出現(xiàn)問題。
一線城市和熱點二線城市因受到嚴管控，項目高周轉(zhuǎn)運行的土壤正在發(fā)生改變。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認為，政策調(diào)控對房地產(chǎn)項目預售管控會影響到房地產(chǎn)項目的現(xiàn)金流回正周期。他表示，大城市本身供應不足、預售門檻高、市場監(jiān)管嚴，現(xiàn)金流回籠節(jié)點更遲，周轉(zhuǎn)更慢，更不利于現(xiàn)金流回籠。三四線城市預售門檻低、回籠速度快，更有利于高周轉(zhuǎn)，更有利于加快開發(fā)、加速回籠，高周轉(zhuǎn)模式的價值體現(xiàn)得更加充分。
值得注意的是，近期三四線城市棚改政策走向備受關(guān)注。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，最近幾年三四線城市樓市嚴重依賴棚改的貨幣化安置，貨幣化安置政策已經(jīng)到了調(diào)整并減少的時候了。
一系列的政策組合拳正在持續(xù)對房地產(chǎn)銷售進行收緊，失去棚改貨幣化安置的推動，三四線城市能否繼續(xù)保持房企高周轉(zhuǎn)模式的運行需要進一步觀察。
仲量聯(lián)行華南區(qū)研究總監(jiān)曾麗對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，對高周轉(zhuǎn)模式產(chǎn)生影響的不止是項目的銷售進展，同時房企資金問題也會影響項目的周轉(zhuǎn)速度，高周轉(zhuǎn)模式需要持續(xù)穩(wěn)定的資金保證項目的正常建設(shè)進度。
政策對房地產(chǎn)融資渠道的調(diào)控處于逐步收緊狀態(tài)，從早前的禁止房企融資用于拿地和償還銀行貸款，到近期收緊房企海外融資，對房企外債資金投資境內(nèi)外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等進行限制。而近期，包括泰禾、碧桂園、合生創(chuàng)展、富力、花樣年等多家房企發(fā)債先后中止，房企的融資渠道進一步承壓。
高周轉(zhuǎn)的兩面性
在過去很長一段時間，高周轉(zhuǎn)模式被很多房企奉為“神器”，助推行業(yè)集中度快速提升。而在當前的房地產(chǎn)環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)模式的兩面性正在浮現(xiàn)。
于房企而言，高周轉(zhuǎn)模式運行的市場環(huán)境發(fā)生改變，同時陣地在不斷收縮，但高周轉(zhuǎn)對于房企競爭力的提升和助力房企穿越調(diào)控周期的作用依然存在。繼續(xù)將高周轉(zhuǎn)做到極致，更充分挖掘高周轉(zhuǎn)模式的潛力，這是當下碧桂園以及很多房企的選擇。
選擇繼續(xù)高周轉(zhuǎn)模式則需要有重點的布局市場，并不是所有市場都具備實施高周轉(zhuǎn)模式的環(huán)境。除此之外，高周轉(zhuǎn)模式對房企也提出要求，不是所有企業(yè)都能依靠高周轉(zhuǎn)模式穿越調(diào)控周期。
近日東方金誠發(fā)布的泰禾評級報告顯示，“泰禾已售房地產(chǎn)項目回款速度較慢，資金回籠慢是公司面臨的主要問題。同時泰禾在建和擬建項目未來投資規(guī)模進一步擴大，在當前房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境下，存在較大資金壓力”。
規(guī)模減速和現(xiàn)金流問題，對房企的高周轉(zhuǎn)影響巨大。對于此類房企而言，慢下來或許不失為一個方法，此時強行高周轉(zhuǎn)或?qū)⒓铀倮鄯e風險。
政策調(diào)控下房地產(chǎn)市場環(huán)境轉(zhuǎn)向，高周轉(zhuǎn)模式或許將迎來拐點。房企因根據(jù)市場環(huán)境的變化有選擇地實行高周轉(zhuǎn)模式，同時也要視房企自身實際，是否仍適合高周轉(zhuǎn)模式。
歐陽捷認為，目前房企面臨最大的壓力是債務(wù)風險，房企需要根據(jù)自身情況調(diào)整開發(fā)銷售節(jié)奏，加快資金回籠的同時控制投資節(jié)奏，要守住現(xiàn)金流，等待時機。
對于高周轉(zhuǎn)模式，中交房地產(chǎn)集團副總經(jīng)理周濟在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時認為，房地產(chǎn)發(fā)展步入現(xiàn)階段，高周轉(zhuǎn)模式早就該摒棄了，不該成為現(xiàn)階段行業(yè)的發(fā)展模式。一二三四五線城市的消費需求和結(jié)構(gòu)均不一樣，有著自身的發(fā)展空間和需求，未來房企需針對不同的人群去適配產(chǎn)品，進行精益化的管理以及專注產(chǎn)品研究。
