樓市政策下一步怎么走？

  對(duì)此，在（7月14日）的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕表示，總體上看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍然是去庫(kù)存。

  不過(guò)，記者注意到，自去年底中央定調(diào)樓市去庫(kù)存后，經(jīng)過(guò)半年的市場(chǎng)演變，一線城市和部分二線核心城市不斷上漲的房?jī)r(jià)漸有喧賓奪主態(tài)勢(shì)，吸引走了大家對(duì)去庫(kù)存的關(guān)注。

  對(duì)此，趙辰昕表示，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者分析指出，未來(lái)政策將開始“托底蓋帽”。目前，在市場(chǎng)分化的背景下，調(diào)控政策也出現(xiàn)了明顯的分化，房?jī)r(jià)上漲較快的城市出現(xiàn)了約束性的政策，比如上海和深圳的限購(gòu)升級(jí)及部分城市的信貸收緊等。他指出，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多的可能將會(huì)升級(jí)到一城一策。

  三四線城市庫(kù)存壓力大

  最新報(bào)告顯示，2016年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)上年末向好局勢(shì)。新房方面，上半年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲7.61%，其中一季度上漲2.94%，二季度上漲4.54%。報(bào)告指出，政策及貨幣環(huán)境持續(xù)寬松推動(dòng)樓市成交增長(zhǎng)。

  具體來(lái)看，上半年，50個(gè)代表城市新建住宅月均成交約3570萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)近四成，絕對(duì)量為歷史同期最高水平，其中3月創(chuàng)單月歷史新高，二季度增速有所收窄。從各級(jí)城市來(lái)看，上半年各類城市同比均增長(zhǎng)，二線城市成交同比增幅最高。

  在此情況下，記者注意到，多地也在地產(chǎn)調(diào)控方面量化目標(biāo)，拿出實(shí)招。比如，浙江明確提出要力爭(zhēng)2017年起基本實(shí)現(xiàn)將全省商品住宅庫(kù)存消化周期控制在16個(gè)月內(nèi)；四川省則要求編制土地供應(yīng)計(jì)劃，將商品住房可售周期超過(guò)2年的縣（市、區(qū)）納入“減少直至?xí)和?rdquo;類，暫停商品住宅用地供應(yīng)。

  因此，發(fā)改委重申房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中去庫(kù)存仍是主基調(diào)，無(wú)疑有其現(xiàn)實(shí)意義。

  不過(guò)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，部分經(jīng)濟(jì)條件較差、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的三四線城市樓市基本處于不冷不熱格局中。此類城市如果不采取積極的人口導(dǎo)入等措施，樓市反彈的空間不大。

  嚴(yán)躍進(jìn)用5月的庫(kù)存數(shù)據(jù)舉例說(shuō)，從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為29個(gè)月，但相比4月有所減少。另外，類似煙臺(tái)、淮南的存銷比也比較高。這三個(gè)城市均為三線城市，且去庫(kù)存周期都超過(guò)了兩年的水平。

  河北某地級(jí)市一位地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，三線城市的房子真的不好賣，當(dāng)?shù)乜傂枨蟛淮?，外?lái)人口流入不多的城市也很難創(chuàng)造新增需求。但從首付比例和信貸等政策層面來(lái)講，的確也沒有太大放松空間了。

  對(duì)此，趙辰昕指出，對(duì)三四線等商品房庫(kù)存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

  熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快

  用冷熱不均來(lái)概括上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不為過(guò)，在三四線城市積極去庫(kù)存的同時(shí)，一些熱點(diǎn)城市卻在犯愁房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于一些重點(diǎn)二線城市而言，去庫(kù)存周期甚至低于6個(gè)月的水平。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫(kù)存周期僅僅為2個(gè)月左右，此類城市后續(xù)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期會(huì)繼續(xù)得到強(qiáng)化。

  在一份標(biāo)準(zhǔn)排名研究院發(fā)布的《2016年上半年均價(jià)萬(wàn)元以上城市房?jī)r(jià)漲幅榜》上，安徽省會(huì)合肥的表現(xiàn)異常搶眼。這份報(bào)告顯示，合肥上半年房?jī)r(jià)上漲了39.57%，位居各大城市首位。去年12月，合肥樓市均價(jià)為8493元/平方米，在中西部城市中排在武漢、鄭州和南昌之后。到今年6月，合肥房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到11854元/平方米，上升至中西部各城市第一位。

  偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，受一線城市外溢需求影響，加上政策相對(duì)寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量?jī)r(jià)齊漲，出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱勢(shì)頭。

  監(jiān)管層顯然也注意到了一些熱點(diǎn)城市上半年房?jī)r(jià)的上漲情況。在昨日的發(fā)布會(huì)上，趙辰昕指出，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

  胡景暉建議，一線城市需要維持現(xiàn)有的政策導(dǎo)向，保持平穩(wěn)；二線城市可以針對(duì)樓市過(guò)熱的區(qū)域果斷出臺(tái)針對(duì)性政策；三、四線城市則需要加大去庫(kù)存力度。

  值得一提的是，部分城市已經(jīng)開始行動(dòng)。6月21日，合肥市出臺(tái)新的樓市調(diào)控措施，內(nèi)容包括：在購(gòu)買二套房時(shí)，如果名下有房無(wú)貸，首付比例提高至四成以及對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款等。

  胡景暉表示，三、四線城市本身對(duì)人口的吸引力較弱，因此普惠政策很難解決城市庫(kù)存不平衡問(wèn)題，反而會(huì)造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更加不平衡，政策需要根據(jù)城市狀況不同差異化對(duì)待。

  張大偉則指出，“目前房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量逐漸增加，‘蓋帽’調(diào)控政策的主要特征將是去金融杠杠，這些城市的房?jī)r(jià)漲幅有望被抑制。