業(yè)內(nèi)人士表示，中央政治局會(huì)議此前提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，表明房地產(chǎn)調(diào)控的方向不會(huì)改變。在此背景下，未來房?jī)r(jià)或呈現(xiàn)“城市分化、預(yù)期穩(wěn)定”態(tài)勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)漲幅收窄

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅不同程度回落，或與上月相同。初步測(cè)算，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅與上月持平。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.7%和6.7%，漲幅比上月分別回落0.7和0.9個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.2%和7.1%，漲幅比上月分別回落0.7和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

環(huán)比方面，初步測(cè)算，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和廣州分別上漲0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上月為持平，其中上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。

　　房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)和最高漲幅均有所下降。7月70大中城市中新建住宅價(jià)格上漲的城市為60個(gè)，較6月的63個(gè)減少3個(gè)。其中，環(huán)比漲幅超過1%的城市為18個(gè)，較6月的22個(gè)減少4個(gè)，環(huán)比漲幅最高的平頂山上漲1.6%，較6月2.5%的漲幅縮窄0.9個(gè)百分點(diǎn)。二手房方面，漲幅最高的呼和浩特同比上漲21.7%，較6月23.7%的最高漲幅縮窄2個(gè)百分點(diǎn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，各地繼續(xù)貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院部署，始終堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，記者對(duì)70大中城市住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單算術(shù)平均發(fā)現(xiàn)，新建住房?jī)r(jià)格同環(huán)比均有所回落。環(huán)比方面，70大中城市新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.59%，較6月回落0.07個(gè)百分點(diǎn);同比方面，新建住房?jī)r(jià)格同比上漲10.09%，較6月回落0.68個(gè)百分點(diǎn)。

　　易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱表示，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)“先揚(yáng)后抑”，市場(chǎng)走勢(shì)也明顯分化，一二線城市成交量回升、三四線城市市場(chǎng)降溫的特征明顯。二季度以來，部分熱點(diǎn)城市成交量開始回調(diào)，市場(chǎng)整體進(jìn)入穩(wěn)定期。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫

　　天津松江股份有限公司15日發(fā)布2019年半年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，2019年上半年，松江實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.2億元，同比減少49.68%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2.76億元;歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈虧損3.3億元。

　　萬通地產(chǎn)同日發(fā)布半年報(bào)顯示，2019年上半年，萬通地產(chǎn)扣非后凈虧損1.77億元。具體來看，萬通地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入4.61億元，同比減少79.75%;歸屬股東凈利潤(rùn)2.18億元，同比減少31.77%;歸屬股東扣除非經(jīng)常性損益為凈虧損1.77億元，同比減少303.66%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~-7.28億元，同比減少425.45%。華潤(rùn)置地披露的銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，7月華潤(rùn)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額126.5億元，總合同銷售建筑面積約72萬平方米，分別同比下滑40.9%和8.6%。

　　房企收入下滑的背后，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在降溫。58安居客發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)找房熱度環(huán)比持續(xù)下降，降幅達(dá)11.9%;二手房新增掛牌也有所減少，7月全國(guó)二手房新增掛牌房源量環(huán)比下跌4.4%。

　　與此同時(shí)，7月房地產(chǎn)投資增幅創(chuàng)新低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長(zhǎng)10.6%，增速比前六個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)下滑。值得注意的是，這也是2019年以來房地產(chǎn)投資增速最低值。

　　前七個(gè)月，房屋新開工面積125716萬平方米，增長(zhǎng)9.5%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn);房企購置土地面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比前六個(gè)月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月持平。

　　“市場(chǎng)整體處于降溫階段。”58安居客房產(chǎn)研究院分析師張波認(rèn)為，受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、銷售降速、融資收緊等因素影響，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫已成事實(shí)。

　　市場(chǎng)日漸理性

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最密集的年份，房地產(chǎn)調(diào)控不斷收緊是樓市降溫的主要原因。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)307次，僅7月單月便多達(dá)56次。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)被密集提及，今年以來，中央各部委累計(jì)有18次講話或政策發(fā)布，要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　近幾個(gè)月，從信托到境內(nèi)外發(fā)債，再到銀行，涉房資金渠道相繼被收緊，房企融資難度不斷增加。

　　8月15日，中國(guó)人民銀行深圳市中心支行召開2019年下半年深圳市貨幣信貸與金融市場(chǎng)工作會(huì)議時(shí)表示，下半年將合理控制房地產(chǎn)貸款的增量增速，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)控理財(cái)、表外資金等其他渠道資金流向房地產(chǎn)。

　　個(gè)人房貸利率也在提高。融360大數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示，2019年7月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，是基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲了2個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。

　　易居研究院研究員沈昕指出，7月30日召開的中央政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，表明中央確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。此后，涉房金融收緊加速落地，預(yù)計(jì)四季度各地調(diào)控政策松綁的可能性微乎其微，市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速將有所回落。張大偉表示，部分漲幅較高的城市在調(diào)控從嚴(yán)從緊的背景下，熱度難以持續(xù)，未來整體成交量呈現(xiàn)減少態(tài)勢(shì)。