無證售房擅改規(guī)劃　開發(fā)商“渾水摸魚”

　　未取得商品房預(yù)售證而收取客戶認(rèn)籌金，變相鎖定客戶資金、樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)超出銷售方案承諾標(biāo)準(zhǔn)……近日，北京市住建委對昌平區(qū)多個房地產(chǎn)項目的銷售現(xiàn)場進(jìn)行突擊檢查，發(fā)現(xiàn)各自存在違規(guī)問題，并作出了相應(yīng)處罰。

　　熱點城市的房地產(chǎn)銷售仍存在亂象。在合肥，今年以來發(fā)生了多起個別開發(fā)企業(yè)不講誠信、違法違規(guī)經(jīng)營、損害群眾利益、擾亂市場秩序的現(xiàn)象。一些開發(fā)商變相要求“全款購房”，拒絕、阻擾購房人正常使用公積金貸款購房，有的開發(fā)商違規(guī)行為被多次舉報。

比如，合肥榮盛澤業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的某樓盤項目在銷售過程中，拒絕使用住房公積金貸款購房;安徽雙璽置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的某樓盤項目，在取得商品房預(yù)售許可證后，捂盤惜售，未按規(guī)定在銷售現(xiàn)場一次性公開全部準(zhǔn)售房源，被多名購房者投訴舉報。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商還擅自采用違建的方式改變規(guī)劃。在福州市倉山區(qū)，有開發(fā)商擅改規(guī)劃，對采光井進(jìn)行倒板違建，實現(xiàn)贈送面積。目前當(dāng)?shù)爻枪芤褜υ擁椖康倪`建進(jìn)行責(zé)期拆除。

　　價外加價陷阱多　捆綁銷售套路深

　　在項目備案價之外，開發(fā)商簽訂雙合同，一次性收取每平方米幾千元裝修款項，通過合同拆分的方式，將所謂的裝修款簽訂到另一份合同。一些開發(fā)商還捆綁銷售車位?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，捆綁銷售、價外加價雖屢被消費者投訴，依然禁而難絕。

　　多個熱點城市樓盤被曝出精裝品質(zhì)與價格不匹配、質(zhì)量粗制濫造等問題。在福州，去年下半年以來，高新區(qū)的部分房地產(chǎn)項目業(yè)主因不滿開發(fā)商捆綁銷售而多次維權(quán)。以其中一個樓盤為例，項目在備案價之外，按照建筑面積收取每平方米約4000元裝修款項，業(yè)主與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂裝修合同。而裝修合同部分條款內(nèi)容涉嫌侵權(quán)，如裝修合同未標(biāo)明裝修交付標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品名稱、產(chǎn)品型號、產(chǎn)品價格。此外，福州一些樓盤項目也存在以明顯高于市場價捆綁車位銷售的情況。

　　目前，在當(dāng)?shù)刂鞴懿块T協(xié)調(diào)下，部分小區(qū)業(yè)主維權(quán)陸續(xù)得到回應(yīng)和解決。部分房地產(chǎn)公司提出，針對要求退還裝修款的購房人，同意與購房人解除裝修協(xié)議，收取裝修款總額35%的違約金，向購房人退還裝修款總額65%的款項。

　　一些地方還存在價外加價的行為。楊先生兩個月前購買福州高新區(qū)的某樓盤項目，在官網(wǎng)查到樓盤的2號樓、3號樓備案價在每平方米1.7萬元左右，但實際銷售是每平方米1.9萬多元，還要外加一個20萬元左右的車位。“選了套90平方米左右的房子，除備案價外要額外加價20萬元，打入置業(yè)顧問提供的一個銀行賬戶，還不給發(fā)票。”楊先生很是無奈。

　　還有的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在違規(guī)行為被監(jiān)管部門查處后，仍拒不整改。

　　比如，合肥金科駿成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的某個項目，在銷售過程中存在將商品房銷售給不具備購房資格的購房人，盡管合肥市房管局多次要求公司按規(guī)定盡快退款，但是該公司一直拒不整改;合肥京商融合置地有限公司開發(fā)建設(shè)的“京商商貿(mào)城”項目，購房款未按規(guī)定存入資金監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致業(yè)主多次投訴維權(quán);合肥七彩世界置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的某個房地產(chǎn)項目逾期交房，被多名業(yè)主投訴。根據(jù)《商品房買賣合同》約定，逾期交房60天，購房人有權(quán)提出退房，但是購房人向開發(fā)公司提出退房，開發(fā)公司一直拖延，拒絕辦理退房。

　　精細(xì)化監(jiān)管需加快　不能讓購房者吃“啞巴虧”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋預(yù)售價必須“一房一價”“明碼標(biāo)價”，讓房價公開、透明是房屋預(yù)售價格制度的作用之一。此外，要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法，防止開發(fā)商“渾水摸魚”滋生房地產(chǎn)銷售亂象。

　　不少專家表示，雖然國家相關(guān)部門和各地接連出臺維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知，但一些房地產(chǎn)商仍存在僥幸心理，為此，各地查處和處罰力度有待進(jìn)一步加大，防止房地產(chǎn)市場亂象卷土重來。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次北京等多地公布了對部分房企和樓盤的專項檢查結(jié)果，對于相關(guān)違法違規(guī)行為采取了高限處罰的內(nèi)容，這也說明雖然近期樓市有降溫的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)交易秩序依然會保持穩(wěn)定。“部分房企近期資金壓力大，但還是要遵守房屋交易的紀(jì)律，否則，被查處后對于銷售工作的開展和企業(yè)形象等都有負(fù)面影響。”

　　熱點城市普遍存在庫存不足的情況，潛在購房需求很強(qiáng)烈。“這個時候如果政策層面不關(guān)注，有限的房源會繼續(xù)被搶購，進(jìn)而形成價格上漲的市場印象，所以政策必須精準(zhǔn)管控。”廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認(rèn)為，熱點城市、熱點區(qū)域要加快商品房供應(yīng)速度，建議加快項目預(yù)售證審批速度，同時增加住宅用地供應(yīng)。

　　房企即使進(jìn)行了違規(guī)銷售，但由于購房者經(jīng)常處于弱勢地位，因此只能吃“啞巴虧”。“這種情況亟待改變。希望各地能夠借此輪房企銷售整治行動，改變過去購房者的弱勢地位。通過實施黑名單制度加以懲戒，如可考慮禁止違規(guī)企業(yè)在1-2年內(nèi)拿地或開發(fā)等方式震懾市場、規(guī)范企業(yè)行為，確保調(diào)控效果‘不打折’。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　對于精裝修捆綁銷售等行為，專家建議相關(guān)部門及時介入，不可“和稀泥”執(zhí)法。一些受訪人士建議相關(guān)部門能盡快制定房屋精裝修規(guī)范細(xì)則，加大監(jiān)管及懲罰力度，整治市場亂象，切實維護(hù)消費者合法權(quán)益。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，精裝修維權(quán)大都圍繞裝修質(zhì)量和合同糾紛展開，其背后是房地產(chǎn)企業(yè)為求利益最大化而不惜損害業(yè)主權(quán)益，希望監(jiān)管部門能形成合力，制定強(qiáng)有力的管控措施，而不是相互推諉、不作為。

　　“現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)，對開發(fā)企業(yè)擅自違約和不誠信行為缺乏有力的處罰措施，違法違約成本較低。”合肥市房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)領(lǐng)域問題多發(fā)、投訴較多的亂象，合肥市近年來建立開發(fā)企業(yè)信用考評管理體系，累計已經(jīng)對56家房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了信用考評扣分，并將結(jié)果通過局政務(wù)網(wǎng)站公示，比如房企違法違規(guī)銷售、銷售現(xiàn)場公示內(nèi)容不規(guī)范、違反合同約定損害消費者合法權(quán)益等問題，通過機(jī)制、制度建設(shè)，有序引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)誠實守信、規(guī)范服務(wù)，創(chuàng)造更加良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，保障購房者合法權(quán)益。

　　合肥、福州等地的房管部門工作人員建議，還需要通過進(jìn)一步加大查處力度，提升房企違規(guī)成本。對于涉事房企，相關(guān)主管部門要進(jìn)行約談、要求限時整改，考核如不合格，將予以通報;對于屢教不改者，要采取信用考評扣分處理，并適時采取暫停供地、暫停預(yù)售、暫停網(wǎng)簽措施。對問題多發(fā)的房企，從嚴(yán)控制銀行貸款、預(yù)售資金和備案價格。