任誰也想不到，在售樓處付款簽合同也會(huì)被騙。圖為新舟·新滬紫郡項(xiàng)目售樓處。

中房報(bào)記者 高拯坤 北京報(bào)道

位于江蘇省太倉市的新舟·新滬紫郡項(xiàng)目幾個(gè)月前發(fā)生了一場戲劇性買房欺詐事件，十余名購房人原本交給開發(fā)商的400余萬元購房款竟被代理銷售負(fù)責(zé)人“神不知鬼不覺”的揣進(jìn)了自己腰包。

購房人深感憤怒。

東窗事發(fā)后，購房人相繼報(bào)警，案件核心人物也主動(dòng)投案。隨著調(diào)查的深入，公安機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)這名代理銷售負(fù)責(zé)人沉迷賭博，騙來的錢早已揮霍一空。

銷售人員的行為到底是合同詐騙還是職務(wù)侵占，在贓款難以追回的情況下，司法部門最終會(huì)對案件如何定性顯得尤為重要。因?yàn)椋煌ㄐ詫彿咳藖碚f意味著兩種截然不同的結(jié)果。

現(xiàn)在，購房人正面對著最艱難的等待，不僅要支付高額利息，半生積蓄化為烏有，一切都變得不確定起來。

東窗事發(fā)

利益之急，不僅燒出了花樣百出的購房陷阱，還引爆了分銷代理亂象，買房人不經(jīng)意間就掉進(jìn)圈套之中。

發(fā)生在江蘇省太倉市新舟·新滬紫郡項(xiàng)目的這起因分銷代理產(chǎn)生的買房糾紛便是如此，十余位購房人明明是在售樓處付款簽合同，白紙黑字寫得清清楚楚，最終卻被開發(fā)商告知購房手續(xù)系偽造，400余萬元購房款被代理銷售人員放進(jìn)了個(gè)人口袋。

時(shí)間撥回到2019年年中到2020年年初，在這大半年時(shí)間里，王先生等10余位購房人陸續(xù)在太倉市新舟·新滬紫郡項(xiàng)目購置了房產(chǎn)。

太倉市，是由江蘇省蘇州市代管的縣級(jí)市，位于江蘇省東南部，東瀕長江，與崇明島隔江相望。新舟·新滬紫郡位于太倉市雙鳳鎮(zhèn)新湖建業(yè)路南側(cè)、204國道西?？傉嫉孛娣e約6.9萬平方米，建筑面積為15萬平方米，總樓數(shù)21棟，共計(jì)1343戶。

項(xiàng)目由太倉市新舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，其宣傳稱這里是“太倉新區(qū)核心區(qū)域極為稀有的恢弘大盤，將打造成一個(gè)集花園洋房、觀景住宅、主題商業(yè)為一體的大型國際化生活社區(qū)”。

在王先生等購房之前幾年間，新舟·新滬紫郡已經(jīng)陸續(xù)取得多張預(yù)售許可證。

雖然樓盤宣傳不錯(cuò)，但王先生說，新舟·新滬紫郡實(shí)則是位于雙鳳鎮(zhèn)邊緣，位置較偏僻，房價(jià)也比較低，商鋪和住宅單價(jià)均在1萬元/平方米出頭。

整個(gè)購房過程雖然說不上順利，但也是一個(gè)程序一個(gè)程序按部就班地進(jìn)行著。多位購房人回憶，他們大多是先是繳納定金，然后等銷售人員通知再去交首付款、簽認(rèn)購協(xié)議書。

按此程序，十余名購房人先后分別繳納了總額10萬~80萬元不等首付款或全款，拿到了加蓋開發(fā)商公章的收款憑證，辦理了相應(yīng)購房手續(xù)。

“我們有的是自己去看的樓盤，有的是經(jīng)中介公司介紹的。”王先生表示，在辦理正式購房手續(xù)繳納房款時(shí)，他們這些業(yè)主已經(jīng)同售樓處負(fù)責(zé)接待的幾位銷售人員有過多次接觸，所有手續(xù)均是在售樓處辦理的，所以沒有人對交易環(huán)節(jié)產(chǎn)生任何懷疑。

有序的購房經(jīng)過使購房人逐漸放松了警惕之心，但買房被套路往往就是這樣的不經(jīng)意。在這看似一切正常的背后，仍然沉浸在購房喜悅中的王先生等人卻遭遇了一場突如其來的變故。

購房之后，部分購房人要求按程序進(jìn)行網(wǎng)簽，在遭遇當(dāng)事銷售人員多次無故拖延后，有業(yè)主直接聯(lián)系到了開發(fā)商，卻被告知尚未收到購房人全部購房款，僅有部分到賬，購房人所提供的購房憑證和收據(jù)存在偽造。

在王先生等人看來這是不可思議、令人極度氣憤和無奈的一件事。所有手續(xù)的辦理和購房款繳納均是在售樓處由銷售人員指引完成。況且，他們從未和銷售人員有過任何私下交易，“都已經(jīng)在售樓處交了錢簽了字，開發(fā)商怎么說不認(rèn)賬就不認(rèn)賬了呢？”

“有的人實(shí)際交了15萬元，開發(fā)商全部不承認(rèn)；有的交了20萬元，開發(fā)商只承認(rèn)到賬3萬元；有的人交了77萬元，開發(fā)商只承認(rèn)到賬5萬元。”事發(fā)之后，眼看著購房款要打水漂，王先生等購房人開始多方接觸開發(fā)商，要求其認(rèn)可全部購房款，但均無果。

王先生說，在這大半年時(shí)間里很多業(yè)主是分多次付清購房款，卻只有部分出了問題，這著實(shí)令人費(fèi)解。“我們相信在售樓處進(jìn)行的交易是合理合法的，但我們也有絕對理由相信開發(fā)商在管理上存在嚴(yán)重漏洞。”

一場不算“高明”的騙局

為了使騙取購房款行為不敗露，唐某想盡辦法偽造了發(fā)票、合同等憑證以換取購房人的信任。圖中收據(jù)為假。

事情變得撲朔迷離起來，在得知購房手續(xù)涉嫌偽造，意識(shí)到問題的嚴(yán)重性之后，自今年2月29日開始，陸續(xù)有購房人向太倉當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。

更為巧合的是，就在2月29日第一名購房人報(bào)案之后，一名唐姓銷售人員在其父親陪同下到公安機(jī)關(guān)自首。購房人稱，唐某正是此案關(guān)鍵人物，所有涉嫌偽造手續(xù)無法得到開發(fā)商認(rèn)可的房款均與其有關(guān)。

唐某是誰？為何會(huì)有能力有機(jī)會(huì)做這些事情呢？據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者多方了解，唐某實(shí)則為新舟·新滬紫郡項(xiàng)目銷售代理公司之一，深圳新房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司及旗下樓訊網(wǎng)在該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。統(tǒng)籌安排其公司在該項(xiàng)目日常銷售代理工作，負(fù)責(zé)和開發(fā)商進(jìn)行工作對接，以及財(cái)務(wù)蓋章等關(guān)鍵手續(xù)。

多位購房人指出，由于該銷售代理公司與開發(fā)商均在售樓處辦公，購房之初大家均以為唐某系開發(fā)商員工；事發(fā)之后方才得知其真實(shí)身份。

來自職務(wù)的便利和唐某的個(gè)人欲望為這場騙局埋下了伏筆。唐某自首后，公安機(jī)關(guān)隨即展開了案件偵破工作，隨著調(diào)查的深入事情真相浮出水面。

據(jù)負(fù)責(zé)偵破此案的某警官透露，2019年年中開始唐某為一己私利，購置了一臺(tái)POS機(jī)（銷售終端），并把這臺(tái)POS機(jī)和開發(fā)商的POS機(jī)一同擺放在售樓處前臺(tái)，二者的外形一模一樣，為同一廠家生產(chǎn)的同一型號(hào)機(jī)器。

把售樓處當(dāng)做了戲臺(tái)，唐某就這樣在開發(fā)商眼皮子底下唱起了“連環(huán)計(jì)”，這場“神不知鬼不覺”的騙局就正式開始了。

具體做法也是簡單得不能再簡單，唐某在支付環(huán)節(jié)拿出自己準(zhǔn)備的POS機(jī)后，購房人將購房款轉(zhuǎn)到唐某個(gè)人名下。

貪心的唐某不乏“精明”之處。在騙取購房款的過程中，唐某只截留了一部分購房款，剩余部分交給了開發(fā)商。圖中收據(jù)為真。

貪心的唐某不乏“精明”之處。在騙取購房款過程中，唐某只截留了一部分購房款，在得到這筆錢之后為了使事情不敗露，他還想盡辦法偽造了發(fā)票、合同等憑證以換取購房人信任。

擅長“渾水摸魚”的唐某在這里下足了功夫。一方面，唐某將部分私自偽造的購房手續(xù)夾雜在真實(shí)有效的文件中，利用開發(fā)商財(cái)務(wù)等部門粗心大意，為“假文件”蓋了“真公章”；另一方面，唐某還通過私刻公章等方式，偽造了剩余的收款和購房憑證。

上述警官表示，此案涉及購房手續(xù)真真假假難以分辨，但多數(shù)用章均已經(jīng)完成辨識(shí)。例如，部分收據(jù)用章是假的，認(rèn)購協(xié)議書卻是真的，甚至還有的公章是開發(fā)商上一個(gè)樓盤的公章。這也是為什么開發(fā)商對購房款部分承認(rèn)部分不承認(rèn)的原因；公章如果是真的，那么錢就進(jìn)了開發(fā)商賬戶。反之亦然。

涉案資金難追回

這種看似不高明的手段在唐某手中卻成為了一把利劍，成功的刺穿了開發(fā)商和銷售代理公司管理上的漏洞。

針對此案經(jīng)偵部門調(diào)查顯示，總涉案金額超過了400萬元；且絕大多數(shù)均是購房人在售樓處繳納的，這也正是購房人所疑惑的，即除了唐某是否還有其他人涉嫌犯罪。

在王先生等業(yè)主看來，涉及購房者眾多，涉案金額巨大，絕非唐某一人所能完成。當(dāng)初在售樓處負(fù)責(zé)接待和協(xié)助購房人辦理各項(xiàng)手續(xù)的三名銷售人員也脫離不了干系。

王先生還指稱，經(jīng)過多方了解，上述3名銷售人員均與唐某有關(guān)系。其中一位男性系唐某親屬，另外兩名女性分別是唐某的愛人和唐某親屬的女朋友。“這些人全都是唐某自家人，很可能是團(tuán)伙作案。事發(fā)之后，我們有聯(lián)系過這幾個(gè)銷售人員但予以否認(rèn)，他們說自己也是受害人。”

購房人口中的上述判斷沒有得到經(jīng)偵部門的認(rèn)同。上述警官稱，唐某自首之后主動(dòng)承擔(dān)了所有責(zé)任，并聲稱所有事情均系其個(gè)人所為，與其他人無關(guān)。從刑事案件偵破角度來講，目前的證據(jù)只能夠追查到唐某一人，也就是說并沒有證據(jù)表明系團(tuán)伙作案。因?yàn)樾淌掳讣{(diào)查講求證據(jù)連環(huán)性，推理性質(zhì)的看法不能夠作為證據(jù)。

5月7日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系到了上述男性銷售人員，該人士表示，“我也曾接受過調(diào)查，現(xiàn)在還在正常工作，如果涉案早就被抓進(jìn)去了。”他還稱：“唐某是一個(gè)很自大的人，平時(shí)最喜歡吹牛。”

個(gè)人作案，意味著唐某將是購房人挽回?fù)p失的唯一關(guān)鍵所在，但現(xiàn)實(shí)情況或許更為糟糕。

上述警官稱，唐某沉迷于網(wǎng)絡(luò)賭博，其非法所得的400余萬元多數(shù)均已揮霍，只有部分經(jīng)微信支付寶進(jìn)行日常消費(fèi)。目前仍然在篩查唐某是否還有錢，例如唐某是否曾將非法所得轉(zhuǎn)賬給了父母、朋友等，以及唐某名下的個(gè)人資產(chǎn)情況等，“但現(xiàn)在看來，大部分涉案資金已經(jīng)難以追回”。

案件定性有爭議

案件偵破到這里已經(jīng)基本搞清楚了事情來龍去脈，這也使得經(jīng)偵部門對案件定性顯得尤為重要。

有法律人士指出，在追贓難以實(shí)現(xiàn)的情況下，購房人通過民事訴訟或許可以挽回一部分損失。但現(xiàn)在唐某涉嫌刑事犯罪，按照刑事優(yōu)先原則，民事賠償?shù)葐栴}只有等經(jīng)偵部門完成調(diào)查對案件有定論之后才可以繼續(xù)進(jìn)行。

5月7日，上述警官透露的案件最新進(jìn)展是，目前公安機(jī)關(guān)對案件的初步定性為合同詐騙，但因?yàn)檫@種案件很少見，對如何定性還存在著較多爭議，所以最終到底定性為合同詐騙還是職務(wù)侵占目前仍未確定。

“現(xiàn)階段定性為合同詐騙僅僅是因?yàn)檗k案需要。就目前來講，唐某以虛假行為騙了錢進(jìn)入私人口袋，符合合同詐騙構(gòu)成要件。”上述警官表示，雖然唐某實(shí)施犯罪時(shí)確實(shí)有利用職務(wù)之嫌，且犯罪行為還是在售樓處完成，但目前看這個(gè)原因在整個(gè)案件中占比較小。

“經(jīng)偵部門只是負(fù)責(zé)偵破此案，案件最終定性將由檢察院完成，但無論是刑事還是民事司法總的原則都是保護(hù)弱勢群體，相信在具體處置過程中各方一定會(huì)考慮購房人的實(shí)際困難。”上述警官表示，此案涉案金額巨大且錢都退不出來，即便是唐某自首也不會(huì)對最終判罰有太多影響。按照唐某目前情形，如果判定其為合同詐騙，那么刑罰時(shí)間應(yīng)該在10年左右；如果判定是職務(wù)侵占，那么刑罰時(shí)間至少是十幾年。

事發(fā)之后，對唐某此前所為之事并不知情的深圳新房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司隨即派人前往太倉進(jìn)行調(diào)查。發(fā)稿之前，中國房地產(chǎn)報(bào)記者通過公開電話再次聯(lián)系了該公司，其工作人員表示現(xiàn)已查詢不到唐某在該公司任職信息，或已離職。該公司在太倉區(qū)域的代理銷售工作也已進(jìn)入了撤場階段。

與此同時(shí)，記者通過太倉市主管部門公示的新舟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話聯(lián)系了該企業(yè)法人周某，其接通之后表示“您打錯(cuò)了”，隨即掛斷了電話。

艱難的購房人

自向公安機(jī)關(guān)報(bào)案之后，這場意料之外的買房糾紛已經(jīng)持續(xù)了幾個(gè)月時(shí)間?，F(xiàn)在，承壓最大的便是這些購房人。

為了湊足首付款或湊夠全款，他們大多通過各種途徑進(jìn)行了借貸，有的把自己的房子抵押出去，有的是從親戚朋友手中借的錢，更有的因?yàn)楹⒆咏Y(jié)婚急用房借了高利貸。

“每個(gè)月六七千元甚至是一萬多元的高額利息真的是壓得大家喘不過氣。”雖然朋友都在勸王先生想開一些，但明明是在售樓處買房怎么就突然被騙了呢？這讓他感到無比氣憤，“這可是半輩子的錢，每天都睡不好，也不敢告訴家里人。”

現(xiàn)在損失能否挽回是這些購房人最關(guān)心的問題，以及經(jīng)偵部門對此次案件的定性到底是什么，即唐某是涉嫌合同詐騙還是職務(wù)侵占，二者對于購房人來說將有著截然不同的結(jié)果。

北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)說，合同詐騙是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，通過虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相、設(shè)定陷阱等手段騙取對方財(cái)產(chǎn)的行為。或者是合同一方當(dāng)事人故意隱瞞真實(shí)情況，或故意告知對方虛假情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤的意思表示，從而與之簽訂或履行合同的行為。

職務(wù)侵占罪是指公司、企業(yè)或者其他單位的人員，利用職務(wù)上的便利，將本單位財(cái)物非法占為己有，數(shù)額較大的行為。

“合同詐騙與職務(wù)侵占最大的差異在于一個(gè)侵占的是合同相對方的財(cái)產(chǎn)，一個(gè)侵占的是單位的財(cái)產(chǎn)。”王玉臣表示，如果最終定性為職務(wù)侵占罪，購房人的損失或許可以降到最低。因?yàn)槁殑?wù)侵占罪其侵犯的客體是公司，而非購房人。這就意味著購房人實(shí)際上已經(jīng)支付了購房款，購房款也到了開發(fā)商這里，但是被唐某給侵占了。即，購房人不存在損失，損失的是公司。

“我更傾向于唐某的違法犯罪行為構(gòu)成了職務(wù)侵占罪。”王玉臣認(rèn)為，唐某是開發(fā)商委托的銷售公司在這個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，所有違法犯罪行為都是發(fā)生在這個(gè)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場。從委托關(guān)系責(zé)任承擔(dān)來看，唐某代表的是銷售公司，他實(shí)施的銷售行為屬于職務(wù)行為，銷售公司是受開發(fā)商委托，由此所產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由委托方即開發(fā)商來承擔(dān)。

王玉臣進(jìn)一步分析說，購房人在售樓處拿到了相關(guān)合同和票據(jù)，雖然一部分可能存在偽造，但是作為購房人是無法分辨的，購房人完全有理由相信唐某是代表著開發(fā)商，也有理由相信自己的房款實(shí)際已經(jīng)支付給了開發(fā)商。反觀開發(fā)商，售樓處現(xiàn)場竟然出現(xiàn)多余POS機(jī)，甚至對一些偽造合同上還蓋了章，管理上顯然存在問題。出現(xiàn)這種情況后，相關(guān)法律后果如果由購房人來承擔(dān)，是顯失公平的，也不符合委托關(guān)系、代理關(guān)系的相關(guān)法律規(guī)定。

至于唐某以外的3名銷售人員，王玉臣說：“如果他們沒有直接參與，一般是不需要承擔(dān)責(zé)任的。”

“這種案件雖不常見但卻也不是一次兩次了。”結(jié)合本案，王玉臣提醒到，開發(fā)商今后務(wù)必要做好銷售現(xiàn)場管理和監(jiān)管。廣大購房人也務(wù)必注意自己付款的對象是誰，在刷卡時(shí)小票回單上會(huì)注明主體是誰，一定要審慎檢查收款方是開發(fā)商還是個(gè)人或第三方公司，從而最大可能地避免上當(dāng)受騙。