有消息指出，恒大集團(tuán)的最新目標(biāo)是2020年總資產(chǎn)超3萬(wàn)億元，房地產(chǎn)年銷售規(guī)模超6000億元。
從2015年起，恒大開啟瘋狂收購(gòu)模式，當(dāng)年先后公布6筆收購(gòu)事項(xiàng)——中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬(wàn)通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購(gòu)新世界9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元?？焖俨①?gòu)模式，是恒大實(shí)現(xiàn)高銷售目標(biāo)的殺手锏。
迅速調(diào)整布局：一二線新項(xiàng)目占比超過(guò)六成
億翰智庫(kù)發(fā)布的2016年1~6月中國(guó)典型房企銷售金額TOP200數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升，房企業(yè)績(jī)集中度快速聚攏，也加快了房地產(chǎn)行業(yè)的整合趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年收官之時(shí)，各梯隊(duì)的集中度仍將加劇。
不可否認(rèn)，今年上半年恒大高增長(zhǎng)的實(shí)現(xiàn)與樓市火爆有著密切聯(lián)系，但環(huán)顧地產(chǎn)圈，并不是每家房企都能高速增長(zhǎng)。這得益于恒大從去年開始調(diào)整了戰(zhàn)略布局，在一二線城市獲取了大量的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
早期恒大的土地戰(zhàn)略是優(yōu)先進(jìn)入三線城市，希望用最少的資金獲得最大的土地儲(chǔ)備，之后發(fā)展重心漸漸往一二線城市傾斜，去年底，恒大已成功完成了三線城市包圍一二線城市的戰(zhàn)略布局。
數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比55%，投資額占了72%。從去年新上馬的項(xiàng)目來(lái)看，數(shù)量上一二線城市占62%，投資額占了75%。同時(shí)，去年恒大在深圳新獲取了20個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備接近1200萬(wàn)平方米，按照售價(jià)初步的估算銷售額達(dá)到3700億元。
明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，恒大保持高速增長(zhǎng)的原因包括優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新營(yíng)銷策略以及開啟快速并購(gòu)“小馬達(dá)”等。
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，恒大所有項(xiàng)目以首次置業(yè)者和自住的剛性需求為主，中端至中高端產(chǎn)品占85%，可以滿足不同層級(jí)的需求。
在營(yíng)銷創(chuàng)新方面，恒大推出無(wú)理由退房，對(duì)品牌以及業(yè)績(jī)提升起到了較好的推動(dòng)作用。
并購(gòu)帶來(lái)了快速擴(kuò)張的資本
恒大集團(tuán)董事局主席許家印表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機(jī)遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。也就是說(shuō)，通過(guò)收購(gòu)獲得一二線核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。
從2015年開始，恒大開始了快速收購(gòu)的模式，2015年先后公布了6筆收購(gòu)事項(xiàng)，中渝置地、華人置業(yè)、信合置業(yè)旗下的重慶和成都物業(yè)、香港萬(wàn)通大廈、新世界物業(yè)，累計(jì)代價(jià)為611億元。其中收購(gòu)新世界的9個(gè)項(xiàng)目花費(fèi)339億元。
2016年，恒大收購(gòu)的腳步并沒有減緩，先后收購(gòu)了人和集團(tuán)哈爾濱4個(gè)項(xiàng)目、廊坊發(fā)展以及嘉凱城等項(xiàng)目。
在收購(gòu)?fù)瓿珊?，這部分同行幾年甚至十幾年都沒有開發(fā)、銷售的項(xiàng)目，迅速融入了恒大速度——以收購(gòu)盛和的3個(gè)樓盤為例，恒大實(shí)現(xiàn)了當(dāng)月收購(gòu)、當(dāng)月開盤，銷售額達(dá)到17.3億元，體現(xiàn)了驚人的快速整合能力。
恒大70億港元收購(gòu)的重慶御龍?zhí)旆屙?xiàng)目是另一個(gè)案例。信和置業(yè)公司在運(yùn)營(yíng)能力不足，建設(shè)7年后開盤，均價(jià)9500元/平方米。
而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從搜房、樂(lè)居獲取數(shù)據(jù)顯示，恒大接手后，6月5日御龍?zhí)旆彘_盤2小時(shí)銷售超1億元，總貨值1.2億元的房源去化達(dá)90%，均價(jià)已達(dá)13000元／平方米。
為何同行賣得較差的樓盤，能在恒大手上化腐朽為神奇？
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，恒大嚴(yán)格管控成本，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)調(diào)執(zhí)行力，能夠節(jié)約成本，有助于項(xiàng)目獲得更大的盈利空間。在市場(chǎng)推廣、營(yíng)銷方面采用標(biāo)準(zhǔn)化體系，為項(xiàng)目的快速開發(fā)和高周轉(zhuǎn)提供了保障。
在價(jià)格方面，恒大采用靈活的定價(jià)策略，價(jià)格梯度上漲，折扣體系完善，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群而言，具有較強(qiáng)的吸引力。
恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恒大是并購(gòu)的受益者，很多并購(gòu)的小項(xiàng)目，幫助恒大實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。
劉策認(rèn)為兼并重組的發(fā)展模式將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的主流趨勢(shì)，行業(yè)集中度不斷提升，獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目土地儲(chǔ)備時(shí)也能獲得目標(biāo)公司的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及當(dāng)?shù)靥厥獾馁Y源，同時(shí)也消滅了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，對(duì)于進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展形成較大利好。
劉策同時(shí)認(rèn)為，在房地產(chǎn)行情較好的情況下，提升杠桿運(yùn)用，只要收益率高于資金成本，就能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。而恒大規(guī)模大，融資成本低，此舉能產(chǎn)生幾倍的收益。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，恒大現(xiàn)金余額達(dá)到1640.2億元，手握大量現(xiàn)金，擁有敏銳嗅覺的恒大在看好優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的情況下，能夠快速出手。
有知名房地產(chǎn)專家接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，恒大在兼并重組方面確實(shí)有著優(yōu)秀的表現(xiàn)，他建議在土地稀缺的一線城市以及熱點(diǎn)二線城市開展兼并重組，對(duì)于擴(kuò)大利潤(rùn)空間以及搶占市場(chǎng)更具意義。
行業(yè)未來(lái)的老大
如果恒大在2020年順利實(shí)現(xiàn)6000億元的銷售目標(biāo)，無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)老大的有力競(jìng)爭(zhēng)者。
從存貨量來(lái)看，恒大具備與萬(wàn)科一決高下的資本。億翰智庫(kù)發(fā)布的上市房企存貨排行榜TOP100顯示，截至2015年底，恒大以3850億元貨值排位第二，萬(wàn)科以3681億元貨值排名第三。
從現(xiàn)金流來(lái)看，恒大通過(guò)大量的融資，手握1640.2億元現(xiàn)金，能夠?qū)κ袌?chǎng)上優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和投資快速反應(yīng)，緊握投資機(jī)會(huì)；萬(wàn)科現(xiàn)金532億元，排名第四。
在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì)在于兼并重組，恒大、保利已看到這一點(diǎn)并積極布局，最終成為受益者。兼并重組能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張——只有快，才能抓住市場(chǎng)，做大做強(qiáng)。
多位房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)均表示，不排除恒大有超越萬(wàn)科的可能性，但對(duì)于萬(wàn)科、恒大這類龍頭房企而言，規(guī)模之爭(zhēng)似乎并無(wú)太大必要，因?yàn)橐?guī)模并不代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞，摘取行業(yè)桂冠的關(guān)鍵，更在于企業(yè)的管理模式、以及對(duì)行業(yè)的創(chuàng)造性貢獻(xiàn)。
