《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者從碧桂園相關(guān)人士處獲知，碧桂園決定對(duì)21個(gè)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個(gè)區(qū)域被拆分成41個(gè)，此輪調(diào)整后碧桂園下轄區(qū)域達(dá)到73個(gè)。

值得關(guān)注的是，近期，從大房企萬(wàn)科、保利到中小房企融信，頻繁傳出企業(yè)內(nèi)部組織調(diào)整。在銷售增速放緩的壓力下，房企已由之前的搶奪市場(chǎng)、規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)而關(guān)注內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)提高效率、穿越行業(yè)周期的目的。

半年3次調(diào)整組織架構(gòu)

日前召開(kāi)的碧桂園集團(tuán)5月管理會(huì)議上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌再次強(qiáng)調(diào)，在做好安排的前提下，還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)整體情況、區(qū)域管控能力和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力等，對(duì)部分區(qū)域進(jìn)行裂變，“通過(guò)裂變，讓更多優(yōu)秀的人才走向關(guān)鍵崗位”。

作為龍頭房企，碧桂園的規(guī)模龐大，多次區(qū)域調(diào)整也讓外界感到云里霧里，但細(xì)心研究可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園每次調(diào)整背后仍然有認(rèn)真的邏輯考量。

今年2月以來(lái)，碧桂園陸續(xù)對(duì)多個(gè)區(qū)域進(jìn)行了合并，涉及30余個(gè)區(qū)域。加上此次調(diào)整，碧桂園在半年時(shí)間內(nèi)進(jìn)行了3次大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整。

碧桂園將區(qū)域進(jìn)行“分裂整合”的情況將越來(lái)越普遍。以3月末碧桂園在廣東進(jìn)行的區(qū)域調(diào)整為例，調(diào)整前共有13個(gè)區(qū)域，調(diào)整后變?yōu)?個(gè)區(qū)域，其中原廣州區(qū)域、清遠(yuǎn)區(qū)域、韶關(guān)區(qū)域并入廣清區(qū)域，原深圳區(qū)域并入莞深區(qū)域，原肇慶區(qū)域并入佛肇區(qū)域等。

碧桂園方面表示，被合并的區(qū)域無(wú)論在項(xiàng)目數(shù)量、管理面積還是業(yè)績(jī)規(guī)模上都是偏小的，而整合之后每個(gè)區(qū)域公司面對(duì)的市場(chǎng)容量都在1500億元以上，更有利于集約資源，提升效能。

然而，不久前進(jìn)行了兩輪部分區(qū)域合并之后，碧桂園又對(duì)15個(gè)區(qū)域進(jìn)行裂變細(xì)分。

以此次一分為四的湖南區(qū)域?yàn)槔?，湖南是碧桂園走出廣東邁向全國(guó)的第一站，在湖湘市場(chǎng)深耕了15年，連續(xù)多年保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率第一，銷售額超過(guò)當(dāng)?shù)氐诙恋谒拿目偤?。原滬蘇區(qū)域去年全口徑銷售規(guī)模約870億元，在2019年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售排行榜上可排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)3年位居集團(tuán)第一，此次也是一分為四。

可以看出，此前合并主要是將一些規(guī)模較小、項(xiàng)目較少的區(qū)域進(jìn)行整合，例如合并京東北、天津區(qū)域?yàn)樘旖騾^(qū)域，合并莞深、深圳區(qū)域?yàn)檩干顓^(qū)域，合并佛肇、肇慶區(qū)域?yàn)榉鹫貐^(qū)域等，以更好地整合資源，提升工作效率；而此次調(diào)整則是將市場(chǎng)規(guī)模及管理半徑較大的區(qū)域進(jìn)行拆分，進(jìn)一步對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)聚焦深耕。

“類似滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西這樣的區(qū)域就具備進(jìn)一步細(xì)分裂變的客戶、業(yè)務(wù)和團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)，裂變之后的區(qū)域新格局可以更加精細(xì)化地聚焦當(dāng)?shù)厥锌h市場(chǎng)。”上述碧桂園相關(guān)人士表示。

前兩次區(qū)域調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域總數(shù)減少至47個(gè)。經(jīng)過(guò)最新的分拆后，碧桂園區(qū)域總數(shù)重新增至73個(gè)，比年初時(shí)還多。

房企戰(zhàn)場(chǎng)由外部轉(zhuǎn)向內(nèi)部

值得關(guān)注的是，除了碧桂園以外，近期從大房企萬(wàn)科、保利到中小房企融信，頻頻傳出企業(yè)內(nèi)部組織調(diào)整。在銷售增長(zhǎng)的壓力下，房企已由之前的搶奪市場(chǎng)關(guān)注到內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，以期通過(guò)壓縮成本、提高效率推進(jìn)業(yè)績(jī)。

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年全國(guó)商品房銷售面積171558萬(wàn)平方米，比上年下降0.1%，最近4年來(lái)首次出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25822萬(wàn)平方米，比上年下降11.4%，上年為增長(zhǎng)14.2%；土地成交價(jià)款14709億元，同比下降8.7%，上年為增長(zhǎng)18.0%。

縱觀今年已發(fā)布的上市房企年報(bào)數(shù)據(jù)，在“限價(jià)”壓頂，土地、融資成本持續(xù)走高的當(dāng)下，房企利潤(rùn)正不可避免地被攤薄。

房地產(chǎn)正步入存量市場(chǎng)的新常態(tài)，在目前房地產(chǎn)調(diào)控不放松、房企融資進(jìn)一步收緊的背景下，如何穿越行業(yè)周期考驗(yàn)著每一家房企。

在2019年11月份的內(nèi)部管理會(huì)議上，莫斌提出，當(dāng)前房地產(chǎn)正在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，存量市場(chǎng)才是真正考驗(yàn)我們能力的時(shí)候。

“未來(lái)行業(yè)利潤(rùn)率仍面臨較大下行壓力，百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)提前做好應(yīng)對(duì)策略，決勝低利潤(rùn)率時(shí)代。”中國(guó)指數(shù)研究院近期分析指出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的下降，2019年百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%、15.9%，較上年分別下降0.5、0.8個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)表示，市場(chǎng)好的時(shí)候，一切都風(fēng)調(diào)雨順；市場(chǎng)不好、生意難做的時(shí)候，更應(yīng)該充滿信心，不斷增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。