據(jù)財(cái)聯(lián)社記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿日，今年前五個(gè)月德信已耗費(fèi)逾116億元在公開市場(chǎng)拿地。據(jù)了解，德信今年新增貨值的目標(biāo)為800億元，較去年722億元增加了78億元。

在加快規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，該公司現(xiàn)金流狀況并不理想。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，德信2018年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所用現(xiàn)金凈額約-29.52億元，2019年為-1.69億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為負(fù)值。

多次高溢價(jià)搶地

5月28日，德信與萬科、保利等房企經(jīng)過多輪較量，最終以12.28億元競(jìng)得成都天府新區(qū)興隆湖一幅商住用地，溢價(jià)率達(dá)80%，樓面單價(jià)創(chuàng)下該區(qū)域新高。

這并非德信在成都首個(gè)項(xiàng)目，據(jù)該公司2019年年報(bào)，其在成都仁壽縣有觀瀾大院、錦繡天成兩個(gè)項(xiàng)目。“此前在成都的項(xiàng)目是通過合作方式取得的。”德信相關(guān)人士對(duì)記者表示。

去年11月，成都永慧房產(chǎn)開發(fā)有限公司10.41億元競(jìng)得興隆湖一幅商住用地，樓面單價(jià)為1.19萬元/平方米，而德信拿下的興隆湖地塊，比成都永慧房地產(chǎn)所拍地價(jià)高出約5000元/平方米。

“目前這一區(qū)域暫無在售新房，我們?nèi)ツ?1月開盤的售價(jià)，在1.2萬-1.4萬元/平方米之間。按當(dāng)下行情，未來兩三年新房預(yù)售單價(jià)能否快速上漲，很難預(yù)料。”位于興隆湖板塊的天投東鑫苑一位置業(yè)顧問告訴記者。

一家房產(chǎn)代理公司西南區(qū)域分析師則認(rèn)為，如此高的地價(jià)，預(yù)計(jì)新房售價(jià)要達(dá)到2.5萬元/平方米項(xiàng)目才可能有盈利空間。“但如果相關(guān)部門對(duì)價(jià)格的管控仍然較嚴(yán)，新房以這樣的價(jià)格入市能否獲批，存在較大不確定因素。”他說。

而在成都天府新區(qū)奪得地王，只是今年以來德信在土地市場(chǎng)兇猛擴(kuò)張的一個(gè)縮影。

在此之前，德信與其它房企在寧波、溫州、杭州等城市的土地市場(chǎng)，展開了相當(dāng)激烈的角逐。

經(jīng)過多達(dá)257輪競(jìng)價(jià)，5月19日德信斥資22.53億元獲得寧波鄞州一幅住宅用地，樓面價(jià)2.2萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)45.7%。5月7日，德信以17.7億元拍得杭州數(shù)字商貿(mào)城單元地塊后，還在當(dāng)天聯(lián)手杭州西投置業(yè)以2.6億元，拿下西湖區(qū)浮山單元一幅土地。

一個(gè)多月前的4月24日，德信以9.5億元的價(jià)格競(jìng)得武漢經(jīng)開區(qū)一幅住宅用地；該地塊去年年底出讓時(shí)，因無人報(bào)價(jià)而流拍，今年重新入市后，德信拍下該地塊的溢價(jià)率達(dá)29.36%。

“受疫情影響，對(duì)于拿高價(jià)地，今年不少房企持保留態(tài)度。如果因競(jìng)爭(zhēng)過于激烈而抬高了價(jià)格，房企可能會(huì)放棄這些地塊，轉(zhuǎn)而去關(guān)注其它價(jià)格相對(duì)便宜的地塊，以防范潛在的風(fēng)險(xiǎn)。”浙江一家中型房企投資部經(jīng)理向記者表示。

而德信今年在公開市場(chǎng)拿地時(shí)，在一些土地上表現(xiàn)出勢(shì)在必得的決心。

2月12日，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)9個(gè)小時(shí)競(jìng)價(jià)，德信以25.27億元拍下溫州毆北新區(qū)一幅商住用地，溢價(jià)率為32.79%。而該地塊拍賣結(jié)束時(shí)，已經(jīng)是當(dāng)天晚上11點(diǎn)。

延期實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)

就德信今年上半年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，上海一位房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師的評(píng)價(jià)是兩個(gè)字：“兇猛”。

“企業(yè)拿地會(huì)考慮當(dāng)下現(xiàn)金流、銷售額及回款情況，并結(jié)合未來戰(zhàn)略目標(biāo)。銷售情況不佳，加之市場(chǎng)前景不明朗，往往會(huì)少拿一些；但如果對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)提出較為明確的要求，在投資上將會(huì)持續(xù)出手儲(chǔ)備貨值，以保證業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)。”一家閩系房企營(yíng)銷部經(jīng)理表示。

目前德信暫未公布今年前五個(gè)月銷售額，但據(jù)該公司公布的四月份運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，今年前四個(gè)月德信累計(jì)銷售面積約62.5萬平方米，累計(jì)合約銷售金額約113.4億元。

據(jù)了解，德信2019年通過多元化方式新增了38幅土地，新增土儲(chǔ)約474.4萬平方米。

“在因城施策調(diào)控箱體震蕩的行情下，公司將抓住結(jié)構(gòu)性和窗口期機(jī)會(huì)，關(guān)注高鐵新城和地鐵沿線項(xiàng)目，獲取優(yōu)質(zhì)的土地。”德信方面在給記者的采訪回復(fù)中如是說。

分析人士認(rèn)為，德信在土地市場(chǎng)較為激進(jìn)，與其欲早日沖入千億陣營(yíng)有很大關(guān)系。按德信此前的安排，該公司計(jì)劃在2021年實(shí)現(xiàn)千億元銷售額的目標(biāo)，但去年其銷售額只有450.8億元。

“達(dá)成千億目標(biāo)，不僅需要充足的貨值儲(chǔ)備，也與市場(chǎng)走勢(shì)有關(guān)。疫情對(duì)今年新房銷售會(huì)造成一定不利影響，按德信當(dāng)下的銷售額，兩年時(shí)間翻一倍存在不小的難度。”杭州一家房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師表示。

在市場(chǎng)因素疊加疫情影響下，德信是否會(huì)推后千億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)？對(duì)此，德信并未直接回復(fù)記者，僅表示，“公司未來三年合同銷售金額的目標(biāo)是，每年保持20%-30%的年復(fù)合增長(zhǎng)率。”

而按照上述發(fā)展規(guī)劃，該公司實(shí)際上已推遲了此前制定的2021年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)的計(jì)劃。

在2019年450.8億元銷售額基礎(chǔ)上，按20%-30%的復(fù)合增長(zhǎng)率計(jì)，今年德信的銷售目標(biāo)在540億-586億元之間。今年若能達(dá)成這一目標(biāo)，2021年繼續(xù)保持20%-30%的復(fù)合增長(zhǎng)率，明年銷售目標(biāo)為649億-761億元之間。

WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，德信2019年合計(jì)現(xiàn)金流增長(zhǎng)率為-41.36%。借款成本方面，去年德信加權(quán)平均實(shí)際利率為8.52%，較2018年8.18%略有上漲。