5月31日，港交所正式披露卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司上市申請(qǐng)資料。

只是不同于其他以住宅物業(yè)為主打的物業(yè)公司，卓越物業(yè)主要定位商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)。此次披露的招股書(shū)，便詳細(xì)披露了卓越物業(yè)的收入組成，其中商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益在2019年占比達(dá)到65.2%。

作為卓越集團(tuán)多次IPO失敗之后的再次沖刺，卓越物業(yè)亦為此次沖擊資本市場(chǎng)做足了準(zhǔn)備，

488頁(yè)招股書(shū)中，細(xì)致披露了卓越物業(yè)為上市而做出的架構(gòu)改變。

招股書(shū)詳解

卓越物業(yè)給資本市場(chǎng)講了一個(gè)故事——中國(guó)領(lǐng)先的商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商。

據(jù)招股書(shū)披露，截至2019年12月31日，卓越物業(yè)在27個(gè)城市擁有308個(gè)在管項(xiàng)目，總面積為2350萬(wàn)平方米，其中總建筑面積1140萬(wàn)平方米的101個(gè)項(xiàng)目位于大灣區(qū)。項(xiàng)目包括商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)及住宅物業(yè)。

數(shù)據(jù)顯示，卓越物業(yè)的收益從2017年9.47億元增至2019年18.36億元，復(fù)合增長(zhǎng)率約為39.2%；純利從2017年1.36億元增至2019年2.34億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為30.9%。

收入的快速增長(zhǎng)，得益于卓越物業(yè)管理面積快速增長(zhǎng)。一方面，卓越物業(yè)訂約管理的物業(yè)總面積由截至2017年12月31日的1310萬(wàn)平方米增至截至2018年12月31日的2010萬(wàn)平方米，截至2019年12月31日進(jìn)一步增至3320萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為59.1%。

在管物業(yè)總面積則由截至2017年12月31日的1140萬(wàn)平方米增至截至2018年12月31日的1460萬(wàn)平方米，進(jìn)一步增至截至2019年12月31日的2350萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為43.9%。

與其他物業(yè)公司一樣，卓越物業(yè)管理面積的快速增長(zhǎng)主要依賴(lài)于兩方面，一是母公司卓越集團(tuán)所提供的增長(zhǎng)面積，二是通過(guò)市場(chǎng)化擴(kuò)張獲取第三方項(xiàng)目。其中，第三方項(xiàng)目的快速擴(kuò)張起到主要作用。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，卓越物業(yè)2017年來(lái)自于卓越集團(tuán)的在管面積為742.1萬(wàn)平方米，同期來(lái)自第三方的僅394.3萬(wàn)平方米；到了2019年，來(lái)自卓越集團(tuán)的在管面積增加近300萬(wàn)平方米至1015.4萬(wàn)平方米，但是來(lái)自第三方的激增近千萬(wàn)平方米，達(dá)到1337.5萬(wàn)平方米。

第三方面積快速擴(kuò)張，使得卓越物業(yè)對(duì)于母公司的依賴(lài)越來(lái)越低。截至2017年、2018年及2019年12月31日，卓越集團(tuán)開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積65.3%、58.7%及43.2%；同期，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)分別占在管總面積34.7%、41.3%及56.8%。收益對(duì)比亦從2017年的59.4%：40.6%，變?yōu)?019年的42.2%：57.8%。

值得注意的是，正如卓越物業(yè)的定位一樣，在管面積及收益等指標(biāo)的增長(zhǎng)，主力均來(lái)自于商業(yè)物業(yè)。

其中，來(lái)自于卓越集團(tuán)的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的186.6萬(wàn)平方米、3.52億元增長(zhǎng)至2019年的277萬(wàn)平方米、4.89億元；來(lái)自第三方的商業(yè)物業(yè)管理面積和收益從2017年的299.5萬(wàn)平方米、3.11億元增至2019年的954.3萬(wàn)平方米、7.08億元。

此外，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)以及增值服務(wù)方面，卓越物業(yè)在近年亦有大幅增長(zhǎng)。其中，公共及工業(yè)物業(yè)管理服務(wù)從2017年的0.41億元升至2019年2.03億元，增值服務(wù)則由0.87億元升至2.04億元。

卓越上市路

卓越集團(tuán)與資本市場(chǎng)的故事并不只有這次。

早在2007年，卓越集團(tuán)首次在香港申請(qǐng)上市，計(jì)劃籌資17億元，彼時(shí)其在北京、上海、深圳和海南開(kāi)發(fā)了200萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，在深圳市中心、武漢、長(zhǎng)沙、廣州等城市有800萬(wàn)平方米的建設(shè)用地儲(chǔ)備，在深圳二線(xiàn)房企中排列首位。

后因2008年金融海嘯和樓市調(diào)整，卓越首次IPO折戟。

2009年7月，卓越集團(tuán)宣布重啟上市計(jì)劃，預(yù)計(jì)當(dāng)年10月在香港上市，最終未實(shí)現(xiàn)。彼時(shí)，包括恒大、龍湖、佳兆業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)均先后成功登陸香港資本市場(chǎng)。僅卓越集團(tuán)因估值偏低，國(guó)際認(rèn)購(gòu)情況不佳，最終選擇暫停IPO。

據(jù)李華后來(lái)接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，由于市盈率較低，最終主動(dòng)選擇放棄上市；但其強(qiáng)調(diào)，上市仍是一個(gè)比較重要的方向，卓越集團(tuán)處在一個(gè)隨時(shí)準(zhǔn)備上市的狀態(tài)。

此次卓越物業(yè)赴港IPO，借助近期物業(yè)股上市的浪潮，顯然并不具備估值不足這樣的憂(yōu)慮。據(jù)了解，目前物業(yè)股市盈率普遍在30-50倍，甚至更高，如碧桂園服務(wù)53.52倍、保利物業(yè)88.30倍、雅生活服務(wù)40.22倍等。

為了此次卓越物業(yè)能夠成功上市，卓越集團(tuán)還變更了卓越物業(yè)的架構(gòu)。

首先是于今年1月10日，將卓越物業(yè)管理由股份有限公司轉(zhuǎn)制為有限責(zé)任公司。此舉在市場(chǎng)人士看來(lái)，是為了上市做前期準(zhǔn)備，如果不變更組織形式，需要對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，不利于搭建VIE架構(gòu)。

完成轉(zhuǎn)制之后的第三天，即1月13日，卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司于開(kāi)曼群島注冊(cè)成立為獲豁免有限責(zé)任公司，隨后便基于該公司進(jìn)行了一系列重組步驟。

重組完成后，李華、李淵、肖興萍分別透過(guò)Urban Hero、Autumn Riches及Ever Rainbow分別持有79.9%、7.0%及13.1%的卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司股權(quán)。而卓越商企服務(wù)集團(tuán)有限公司再通過(guò)一系列股權(quán)架構(gòu)，最終持有卓越物業(yè)。

顯然，卓越集團(tuán)為此次分拆物業(yè)上市是做足了準(zhǔn)備。值得一提的是，在近年物業(yè)股摘牌新三板轉(zhuǎn)戰(zhàn)港交所的潮流中，有過(guò)半數(shù)公司也是采用上述方式，將股份公司改制為有限責(zé)任公司，然后再赴港上市。

或許可以理解為，對(duì)于這次卓越物業(yè)上市，卓越集團(tuán)是勢(shì)在必得。