分省份看，各地的城鎮(zhèn)化水平差別很大。第一財經(jīng)記者梳理研究了31省份城鎮(zhèn)化率和農(nóng)村總人口數(shù)量后發(fā)現(xiàn)，未來城鎮(zhèn)化潛力前十名的省份分別是河南、山東、四川、河北、湖南、安徽、云南、廣西、湖北和江西。這些地方在加快城鎮(zhèn)化的過程中，對房地產(chǎn)等行業(yè)都蘊含著較大的市場機遇。

　　13省份城鎮(zhèn)化率超全國

　　31省份中，上海、北京和天津的城鎮(zhèn)化率都已經(jīng)超過了80%。作為直轄市，這三地城區(qū)人口規(guī)模都已經(jīng)超過千萬大關，屬于超大城市，且三地屬于城市經(jīng)濟體，農(nóng)業(yè)所占比重已經(jīng)很小，因此農(nóng)村人口也不多。

　　廣東、江蘇和浙江這三個東南沿海經(jīng)濟大省的城鎮(zhèn)化率也都超過了70%，屬于城鎮(zhèn)化水平較高的省份。這三地外來人口較多，未來在外來人口加快市民化的過程中，城市也面臨著諸多發(fā)展機遇。

　　除了上述六省份外，還有遼寧、重慶、福建、內(nèi)蒙古、山東、湖北和黑龍江的城鎮(zhèn)化水平都超過全國平均水平。

　　剩余18個城鎮(zhèn)化率低于60.6%的省份中，寧夏、山西、陜西和海南都超過59%，逼近60%；有8個省份低于55%，分別是西藏、甘肅、云南、貴州、廣西、新疆、河南和四川。這8個省份，除了河南之外全部來自西部地區(qū)，其中4個省份低于50%，分別是西藏、甘肅、云南和貴州。可見，西部地區(qū)仍是我國城鎮(zhèn)化最為滯后的地區(qū)。

　　貴州省社科院研究員茍以勇分析，目前沿海地區(qū)已經(jīng)從工業(yè)化中期向后期轉變，但西部地區(qū)還處于工業(yè)化初期階段，基礎仍十分薄弱，需要加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平。

　　近期公布的《中共中央國務院關于新時代推進西部大開發(fā)形成新格局的指導意見》提出，要因地制宜優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局與形態(tài)，提升并發(fā)揮國家和區(qū)域中心城市功能作用，推動城市群高質量發(fā)展和大中小城市網(wǎng)絡化建設，培育發(fā)展一批特色小城鎮(zhèn)。加大對西部地區(qū)資源枯竭等特殊類型地區(qū)振興發(fā)展的支持力度。有序推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化。

　　10省份城鎮(zhèn)化潛力大

　　不過，衡量一個地方的城鎮(zhèn)化潛力，除了看城鎮(zhèn)化率外，還要看當?shù)氐霓r(nóng)村人口總量?？傮w上看，城鎮(zhèn)化率低于65%，且農(nóng)村人口總量居前的省份，城鎮(zhèn)化潛力都比較大。

　　數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)村人口總量前十的省份分別是河南、山東、四川、廣東、河北、湖南、安徽、云南、廣西和江蘇。其中，河南達到4510萬人，山東和四川都超過了3800萬，廣東和河北也都超過了3000萬人。

　　不過，這10個省份中，廣東和江蘇的農(nóng)村人口雖然比較多，但主要是因為這兩省總人口多，且它們的城鎮(zhèn)化率都已經(jīng)超過了70%，城鎮(zhèn)化水平比較高，總體上未來提升的空間要小一些。

　　因此，綜合農(nóng)業(yè)人口總量和城鎮(zhèn)化率兩大指標來看，未來城鎮(zhèn)化潛力前十的省份分別是河南、山東、四川、河北、湖南、安徽、云南、廣西、湖北和江西。

　　城鎮(zhèn)化潛力最大的是戶籍人口第一大省河南。河南戶籍人口超過1億人，常住人口也有9000多萬，目前城鎮(zhèn)化率僅為53.21%，遠低于全國平均水平。同時，河南的農(nóng)村人口有4510.6萬人，位居全國第一。

　　近幾年，河南快速推進城鎮(zhèn)化。數(shù)據(jù)顯示，2018年河南城鎮(zhèn)化率比上年末提高1.55個百分點，增幅位居全國第一。2019年河南城鎮(zhèn)化率比上年末提高1.50個百分點，增幅比全國高了0.48個百分點。在中部六省中，河南的城鎮(zhèn)化率基數(shù)雖然較低，但因為近年來增長速度較快，與其他省份的差距迅速縮小。

　　這一過程中，省會鄭州實現(xiàn)了高速擴張。鄭州市統(tǒng)計公報顯示，2019年全市年末常住人口達1035.2萬人，比上年增加21.6萬人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過15萬。

　　河南大學經(jīng)濟學院名譽院長耿明齋教授對第一財經(jīng)記者分析，目前鄭州是河南唯一的中心城市，省內(nèi)人員如果要進城，首選就是鄭州，所以鄭州是一個人口持續(xù)凈流入的地方。

　　在加快城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)市場也快速增長。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，鄭州在前幾年就成為各大開發(fā)商布局的重點。不過，現(xiàn)在不少開發(fā)商正在向鄭州之外的河南三線城市布局，比如洛陽等，都是開發(fā)商重點挖潛的地方。

　　山東的農(nóng)業(yè)人口位居第二，達3800多萬人。作為第三經(jīng)濟大省，山東的城鎮(zhèn)化率僅為61.51%，比全國水平略高一點。山東城鎮(zhèn)化水平與廣東、蘇浙差距較大，其中的一大因素是中心城市的帶動力不夠，兩大中心城市濟南和青島，都與廣州、深圳、杭州、南京等超大、特大城市有不小差距。

　　不過，近年來山東已經(jīng)在積極做大做強中心城市。2018年12月，萊蕪并入濟南獲批。今年的山東省政府工作報告提出，要打造具有全球影響力的山東半島城市群。支持濟南、青島建設國家中心城市，培育發(fā)展?jié)隙际腥?、青島都市圈，著力提升綜合承載力、輻射帶動力、創(chuàng)新引領力、人才集聚力，在服務國家區(qū)域戰(zhàn)略中謀取主動、增強能級、贏得優(yōu)勢。

　　西部第一人口大省四川的城鎮(zhèn)化率也只有53.79%，農(nóng)業(yè)人口超3800萬人。目前，成渝雙城經(jīng)濟群加快發(fā)展，未來四川的城鎮(zhèn)化步伐將提速。

　　58同城、安居客近日發(fā)布的《2020成渝經(jīng)濟圈購房軌跡報告》顯示，成都、重慶正快速發(fā)展成為趕超型城市群。隨著成都向東、重慶向西相向發(fā)展，中間地帶成為兩座城市的橋梁，經(jīng)濟圈內(nèi)一體化發(fā)展也在不斷推進，新的樓市熱力板塊開始瞄向中間區(qū)域。

　　中部的湖南、安徽等地的城鎮(zhèn)化潛力也比較大。安徽省社科院經(jīng)濟所研究員林斐對第一財經(jīng)記者分析，近年來安徽深入?yún)⑴c長三角發(fā)展分工合作，兩省一市（浙江、江蘇、上海）的很多產(chǎn)業(yè)轉移到安徽，這對安徽經(jīng)濟的帶動作用十分明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月至4月，滬蘇浙來皖投資在建億元以上項目1619個，實際到位資金1740.2億元，同比增長5.6%；占全省比重50.8%，同比提升3個百分點。

　　地處皖北的阜陽等地是我國人口十分密集的區(qū)域，也是我國經(jīng)濟發(fā)展最為滯后、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平最低的地區(qū)，大量人口外流。但預計在上半年商合杭高鐵通車后，這一地區(qū)與長三角核心區(qū)對接的速度將大幅加快，當?shù)氐墓I(yè)化和城鎮(zhèn)化進程也將提速。

　　無論是河南、山東、四川這些人口大省，還是廣西、云南這些較為滯后的省份，未來在加快城鎮(zhèn)化的過程中，中心城市、大城市都將是引領城鎮(zhèn)化和人口流入的重點。

　　廣東省體制改革研究會執(zhí)行會長彭澎對第一財經(jīng)記者分析，就近就業(yè)、就近城鎮(zhèn)化是一個大趨勢。中西部地區(qū)的一些中心城市與沿海發(fā)達城市的收入差距越來越小。對很多人來說，每個省份都有一些比較好的城市可供選擇。

　　這個過程中，不少地產(chǎn)龍頭企業(yè)已經(jīng)開始積極布局。例如，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬~500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。目前公司有97%的權益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，很好地契合了未來的人口流動趨勢。