靴子落了一半，但大家還有很多疑惑：

　　1. 既然可以續(xù)期，那么能續(xù)期多久？是不是會(huì)跟國(guó)外一樣，變成永久產(chǎn)權(quán)？

　　2. 究竟是免費(fèi)續(xù)期還是收費(fèi)續(xù)期？

　　3. 如果收費(fèi)，會(huì)按照什么標(biāo)準(zhǔn)，如果是按照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)再繳納一次土地出讓金，豈不是相當(dāng)于重新買一次房子？

　　4. 按照目前中國(guó)大多數(shù)住宅的使用時(shí)間，不到50年就成危房了，這種情況怎么辦？

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　　關(guān)于這些問題，目前還沒有答案，小巴拿這些問題去問了大頭，他們給出了自己的分析，會(huì)在后文呈現(xiàn)。

　　其實(shí)在2016年，溫州曾發(fā)生過一次關(guān)于“20年住房土地使用權(quán)到期”的問題，一對(duì)夫妻在賣房過程中發(fā)現(xiàn)房子土地證上登載的使用年限已經(jīng)到期，這件事在當(dāng)時(shí)引發(fā)了巨大的爭(zhēng)議。

　　并且，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，僅在溫州鹿城區(qū)內(nèi)，就有約600套商品房的土地證過期或即將過期。最終，國(guó)土部給出的結(jié)論是“兩不一正常”的過渡解決辦法：第一個(gè)“不”，是不需要提出續(xù)期申請(qǐng)；第二個(gè)“不”，是國(guó)家法律沒有規(guī)定之前，不作出任何收費(fèi)的決定；“正常”指的是，住房發(fā)生交易時(shí)，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

　　相對(duì)來說，溫州的這個(gè)案例是個(gè)特例，畢竟只有20年的使用年限，相比于通常的70年產(chǎn)權(quán)，少了整整50年，因此很容易就到期了。再就是，國(guó)家還沒有做出統(tǒng)一的規(guī)定，僅溫州一個(gè)地方也不會(huì)貿(mào)然做出收費(fèi)的決定。

　　那么，國(guó)外針對(duì)這一塊又是如何規(guī)定的呢？

　　比如，在美國(guó)產(chǎn)權(quán)是永久的，但需要繳房地產(chǎn)稅，一般情況下，由當(dāng)?shù)卣畬?duì)房屋的價(jià)格作出一個(gè)估價(jià)，然后按照一定的頻率和稅率繳納房地產(chǎn)稅。每個(gè)州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)不同，稅率一般在1%-3%不等，并且不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不同，如費(fèi)城每年只收一次，而新澤西州每年則會(huì)征收四次。

　　如果有人停止繳稅了，那么政府有權(quán)對(duì)長(zhǎng)期遲繳、不繳納房地產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的處置。

　　日本的情況也跟美國(guó)類似，同樣是永久產(chǎn)權(quán)，也需要每年繳納房地產(chǎn)稅，只是具體的稅率和稅種不同。

　　相比之下，中國(guó)的房地產(chǎn)稅說了很多年，但至今沒有定論，而今年的《政府工作報(bào)告》中，根本就沒提及房地產(chǎn)稅。

　　那么，我們的房子在70年產(chǎn)權(quán)到期后，可能按照什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)？跟中國(guó)未來的房地產(chǎn)稅有關(guān)系嗎？下面就來看看大頭們的分析。

　　從《民法典》來看，70年土地使用權(quán)到期后，自動(dòng)續(xù)期是肯定的。至于免費(fèi)還是收費(fèi)，我認(rèn)為大概率還是收費(fèi)的。

　　至于收費(fèi)的金額和方式，我個(gè)人認(rèn)為大概率會(huì)采取按年繳費(fèi)的模式，因?yàn)槿绻尨蠹乙淮涡岳U納（比如繳納70年的土地出讓金），這個(gè)資金量非常有壓力，會(huì)造成很多社會(huì)問題。同時(shí)，一次性收足土地出讓金也會(huì)讓地方財(cái)政突然飽腹，不利于建立良好的財(cái)政體系和收支規(guī)劃。我個(gè)人認(rèn)為，按年繳費(fèi)模式更具可行性。

　　對(duì)于繳費(fèi)金額，可能會(huì)以當(dāng)時(shí)土地出讓金的價(jià)格為基準(zhǔn)，在大多數(shù)人能承受的范圍內(nèi)確定一個(gè)合理的數(shù)額，面積大的多交，面積少的少交，也可能會(huì)依據(jù)家庭持有房屋的數(shù)量，有一個(gè)附加值。這些方式都是有可能的。

　　有人擔(dān)心，中國(guó)的房子很多都住不到70年，假設(shè)到了50年就成了危房，這種情況該怎么辦？我認(rèn)為如果50年變成危房，重建的可能性不大，畢竟從現(xiàn)在的經(jīng)驗(yàn)看，全體或絕大多數(shù)業(yè)主一致同意重建的情況很難達(dá)成，有人認(rèn)為需要重建，有人認(rèn)為不需要，有人認(rèn)為重建費(fèi)用高，有人就把房放著不住等拆遷，種種情況導(dǎo)致幾百名業(yè)主達(dá)成一致的可能性很低。同時(shí)重建工程由誰(shuí)承接、由誰(shuí)委托、公允性誰(shuí)來監(jiān)督，都是重建要面臨的難題。

　　我反倒認(rèn)為，比起重建，北京市東西城區(qū)平房的騰退政策，可能是今后國(guó)家對(duì)高層危房建筑處理的一種好方式。由國(guó)家出面設(shè)定合理價(jià)格，危房業(yè)主自由選擇是否由國(guó)家回購(gòu)房產(chǎn)，達(dá)到一定比例后（如98%），強(qiáng)制回購(gòu)剩余業(yè)主產(chǎn)權(quán)。將全體業(yè)主產(chǎn)權(quán)回購(gòu)后，國(guó)家再對(duì)危房進(jìn)行處理。

　　至于國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)借鑒意義不大，我國(guó)和大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地政策和所有權(quán)歸屬是顯著不同的，很多國(guó)家土地是私有制，我國(guó)土地是國(guó)家所有或者全民所有。

　　本質(zhì)上的不同，導(dǎo)致國(guó)外經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)基本沒有借鑒意義，包括大家熱議的房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅作為一種稅收工具我是認(rèn)同的，但對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能很小。如果國(guó)家最終以按年征收方式續(xù)期產(chǎn)權(quán)的話，其實(shí)土地產(chǎn)權(quán)年限這個(gè)話題就可以終結(jié)了，自動(dòng)續(xù)期，交一年錢續(xù)一年，逾期繳納的話，再按法律法規(guī)進(jìn)行處罰或補(bǔ)繳即可，這種情況似乎就變成了一種附條件的永久產(chǎn)權(quán)。

　　最后，希望國(guó)家能盡快出臺(tái)建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期辦法，土地問題是大問題，盡早確定有助于社會(huì)穩(wěn)定。

　　先給一個(gè)結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)建設(shè)性模糊的推進(jìn)過程。房地產(chǎn)行業(yè)的各種法規(guī)邊界到今天為止都是很模糊的，但是這種模糊是有建設(shè)性的，你不能否認(rèn)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、城市化，甚至是經(jīng)濟(jì)發(fā)展都在往前推進(jìn)。

　　處在這樣一個(gè)建設(shè)性模糊的過程中，70 年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？《民法典·物權(quán)編》對(duì)住宅和非住宅的規(guī)定，你可以說它規(guī)定得很清楚，也可以說它規(guī)定得很模糊。

　　很模糊，但至少有建設(shè)性——住宅到期以后，會(huì)為你解決的。

　　怎么解決，用哪些法規(guī)解決，其中最重要的就是房地產(chǎn)稅的立法。“70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦”的問題，在房地產(chǎn)稅立法完成之前，永遠(yuǎn)得不到具體答案。不管《民法典·物權(quán)編》寫成什么樣，現(xiàn)在給的仍然是建設(shè)性模糊的答案，必須等房地產(chǎn)稅立法完成以后，才有清晰的答案。

　　我們?cè)囍g一下《民法典·物權(quán)編》的潛在意思：只要你的房子有合法產(chǎn)權(quán)證，無論是住宅還是非住宅，你手上的房子其實(shí)就是永久產(chǎn)權(quán)。但現(xiàn)在不能這么告訴你。

　　為什么說中國(guó)的房子是永久產(chǎn)權(quán)，不是只有 70 年嗎？等房地產(chǎn)稅立法完成、開始開征，只要你一直交稅，這房子永遠(yuǎn)是你的，房子下面的土地使用權(quán)也永遠(yuǎn)都是你的——土地的所有權(quán)永遠(yuǎn)是國(guó)家的，但使用權(quán)可以永遠(yuǎn)是你的。

　　這跟國(guó)外相反，在國(guó)外，先告訴你這塊地永遠(yuǎn)是你的，所以你得每年交稅；在中國(guó)，只要一直交房地產(chǎn)稅，你的第 18 代孫都可以擁有這塊土地。

　　現(xiàn)在不能這么告訴你，是因?yàn)楹芏嘀贫葲]有完全理順、還在打架，只能用建設(shè)性模糊的表述暗示你，中國(guó)的房子其實(shí)就是永久產(chǎn)權(quán)。所以，不要那么介意外國(guó)買房所謂的永久產(chǎn)權(quán)，其實(shí)最終殊途同歸。

　　這次《民法典》未明確如何續(xù)期，整體看，正常是50—70年的年限土地，未來繳納一定的費(fèi)用續(xù)期是趨勢(shì)，所以這種繳納是按照稅費(fèi)形式還是續(xù)期形式會(huì)影響未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。

　　目前的70年產(chǎn)權(quán)，只是臨時(shí)政策，從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，國(guó)外大部分經(jīng)濟(jì)體的私有產(chǎn)權(quán)都是無限年限，但有房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅等彌補(bǔ)政府的土地出讓金收入。

　　但從中國(guó)看，現(xiàn)在的市場(chǎng)基礎(chǔ)已經(jīng)不具備大幅度稅種改革的基礎(chǔ)。目前中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)較強(qiáng)，這種情況下，即使一二線城市調(diào)控樓市，但三四線城市去庫(kù)存頻繁出現(xiàn)，房地產(chǎn)稅不可能在經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)的情況下盲目出臺(tái)，所以在房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)重要支撐的情況下，房地產(chǎn)稅不會(huì)在3年內(nèi)出臺(tái)。

　　推出房地產(chǎn)稅的必要前提是不動(dòng)產(chǎn)登記，從過去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場(chǎng)預(yù)期，因此在不動(dòng)產(chǎn)登記尚未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

　　市民正在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)

　　此外，從目前國(guó)內(nèi)大部分房屋質(zhì)量來看，能熬到70年的基本沒有，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)更新?lián)Q代非常快，中國(guó)絕大部分開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)都比較差，甚至10年前的房屋就已經(jīng)非常陳舊。對(duì)購(gòu)房者來說，未來買房還是要選擇好的物業(yè)公司。

　　總體而言，70年的住宅產(chǎn)權(quán)續(xù)期與50年、40的商業(yè)地塊產(chǎn)權(quán)續(xù)期，政策都一樣，非常明確，那就是續(xù)期都可以，但收費(fèi)的可能性非常大。但因?yàn)榇蟛糠滞恋囟计鸫a還有20—30年才面臨這個(gè)問題，我預(yù)計(jì)這個(gè)政策短期內(nèi)不會(huì)清晰。