編者按：2016年上半年的地產(chǎn)江湖云詭波譎。一方面是去庫(kù)存成為政策主線，但三四線城市去庫(kù)存困境卻不斷加劇；另一方面是地王頻現(xiàn)，在這股不斷被推高的地王熱潮中，央企的高價(jià)拿地和并購(gòu)成為主要看點(diǎn)；與此同時(shí)，戰(zhàn)火持續(xù)超過(guò)一年的萬(wàn)寶之爭(zhēng)在多方利益的博弈下遲遲沒有畫上句號(hào)，無(wú)論結(jié)局如何，它或許將改寫萬(wàn)科乃至中國(guó)地產(chǎn)的格局。

所有的這一切，或?qū)?dǎo)致中國(guó)地產(chǎn)話語(yǔ)體系的調(diào)整與更改。在這個(gè)過(guò)程中，資本將成為主導(dǎo)因素之一。各路資本相繼涌入下，中國(guó)房企如何在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中實(shí)現(xiàn)趕超和突圍？

下行的中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2016年迎來(lái)可喜的變化，顯而易見，房地產(chǎn)再一次承擔(dān)起了關(guān)鍵的作用，但回暖的跡象在一線及部分二線城市清晰可見，而三四線以及更偏遠(yuǎn)市場(chǎng)仍然受困于此前的選擇與誤判，去庫(kù)存之路道阻且長(zhǎng)。

在7月20日開幕的第16屆博鰲·房地產(chǎn)論壇上，關(guān)于供給側(cè)優(yōu)化與結(jié)構(gòu)性平衡成為論壇的討論主題。

在告別野蠻生長(zhǎng)以及黃金時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)在今天卻陷入了一種百花齊放卻缺乏統(tǒng)一而鮮明步調(diào)的怪圈。與以往不同的是，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然剛剛經(jīng)歷了一輪上漲，但正處在供大于求的局面下，內(nèi)生動(dòng)力不足，兼并整合加劇。

中國(guó)房地產(chǎn)到底該怎么走？資本紅利階段，又要如何抓??？

拐點(diǎn)來(lái)了嗎？

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，很大程度上是拜貨幣政策的紅利所賜。這一點(diǎn)在本屆博鰲論壇上成為與會(huì)者的共識(shí)。

按照央行公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年，全國(guó)新增人民幣貸款7.53萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.96%。分部門看，住戶部門貸款增加2.95萬(wàn)億元，占比達(dá)4成。其中，短期貸款增加3260億元，中長(zhǎng)期貸款增加2.62萬(wàn)億元。伴隨著低利率環(huán)境的來(lái)臨，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新一輪資金紅利時(shí)代。

房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)正在暗示市場(chǎng)變化。參照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售數(shù)據(jù)，總體來(lái)看，房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積及金額增速均開始回落。那么，拐點(diǎn)真的到來(lái)了嗎？

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，與其說(shuō)是遇到拐點(diǎn)，不如說(shuō)是進(jìn)入短周期的回落階段。

在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，顧云昌指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處在短周期內(nèi)的下行階段，且這種下行將持續(xù)一年之久。

他有一套周期論的看法。在他看來(lái)，中國(guó)從1998年房改到2013年的銷售創(chuàng)新高，約有15年的黃金時(shí)間，這屬于一個(gè)中周期。2014年，市場(chǎng)出現(xiàn)分界點(diǎn)，從過(guò)去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變到供大于求，房地產(chǎn)業(yè)也從“黃金時(shí)代”進(jìn)入到“白銀時(shí)代”。同樣按照2015-2016年的周期計(jì)算，“白銀時(shí)代”可能延續(xù)到2030年才結(jié)束。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷售還是投資，均存在3年左右（40個(gè)月左右）的短周期。在這一周期中，會(huì)出現(xiàn)從回暖反彈到見頂，再到降溫的全過(guò)程。

“今年3-4月份的銷售、投資等數(shù)據(jù)沖頂，意味著從去年一季度以來(lái)的上升周期已經(jīng)完成，此后一年半左右樓市將以降溫為主基調(diào)。”顧云昌說(shuō)。

在他的預(yù)測(cè)里，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。原則是因?yàn)榍捌谛枨笸钢?，但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。

這樣的周期性現(xiàn)狀，在新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，是發(fā)展的機(jī)遇期。

警惕惡性去庫(kù)存

在首開集團(tuán)黨委書記、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理潘利群看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在存在三大情況：第一是土地價(jià)格高，開發(fā)成本居高不下；第二，城市與行業(yè)集中度越來(lái)越高；第三，城市建筑總量較大，總體平衡，結(jié)構(gòu)不均衡。

此外，在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，房地產(chǎn)業(yè)同步成為各路資本覬覦的對(duì)象，風(fēng)暴眼上的萬(wàn)寶之爭(zhēng)正是最直接的例子。

另外一大現(xiàn)象也十分突出—國(guó)企央企在土地市場(chǎng)的越發(fā)活躍。高溢價(jià)、高總價(jià)、高單價(jià)的地塊不斷出現(xiàn)。對(duì)此全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為原因有兩方面，一是央企屯得住地，二是央企能拿到便宜的錢。

機(jī)遇出現(xiàn)的同時(shí)，或者又醞釀著新一輪的洗牌。不過(guò)，中小房企還是看到了趕超的機(jī)會(huì)。

在紅利期內(nèi)做大規(guī)模是新城的選擇。按照歐陽(yáng)捷的表述，“規(guī)模意味著江湖地位，江湖地位意味著話語(yǔ)權(quán)”。在他看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有廣闊的發(fā)展空間。

持有同樣看法的不止歐陽(yáng)捷一個(gè)。泰禾集團(tuán)副總裁沈力男就表示，雖然業(yè)內(nèi)一直在談轉(zhuǎn)型，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間還是很大。

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的看法，趕超并非沒有可能。他以萬(wàn)達(dá)為例表示，萬(wàn)科正在被過(guò)去的成功所羈絆，而萬(wàn)達(dá)進(jìn)化并未停止，“誰(shuí)是新的千億級(jí)別房企？為什么這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了這樣的變化？是在分化中產(chǎn)生的地產(chǎn)企業(yè)的巨大優(yōu)勢(shì)，比如說(shuō)線上線下整合的優(yōu)勢(shì)，比如新房和二手房同步的優(yōu)勢(shì)，再比如說(shuō)客戶黏性的優(yōu)勢(shì)。”此外，他還呼吁房企增加海外的開發(fā)可能性，在他看來(lái)，如果人民幣貶值是不可避免的趨勢(shì)的話，接下來(lái)一定要考慮安全性。

不過(guò)，高企的庫(kù)存，亦會(huì)是房企趕超路上的絆腳石。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)就呼吁，警惕惡性去庫(kù)存的存在。

她所指的是只管把房子賣光而不管把房子賣給誰(shuí)的現(xiàn)象，“由此房子賣出去了但沒有人住”。在她看來(lái)這實(shí)際上是把房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)移給了投資客，是庫(kù)存搬家而非真正意義上的去庫(kù)存。

聶梅生認(rèn)為，去年一系列房地產(chǎn)刺激政策組合拳已經(jīng)釋放政府希望房地產(chǎn)投資回暖的信號(hào)，不過(guò)錢都砸到庫(kù)存并不多的城市，變成供不應(yīng)求，而這并不是政策出臺(tái)初衷。今年5月份起，政策釋放調(diào)整的信號(hào)，如深圳重回限購(gòu)，這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速及銷售趨緩，至于后市如何，要看政府如何表態(tài)。

“從目前看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最高點(diǎn)已在今年一季度出現(xiàn)，不過(guò)高點(diǎn)已經(jīng)過(guò)去。普漲情況已經(jīng)形成，下半年全國(guó)房?jī)r(jià)上漲還會(huì)持續(xù)，但漲幅會(huì)回落。”聶梅生表示。

她認(rèn)為中國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是租售比太不平衡，租金與房?jī)r(jià)的比例完全失衡。對(duì)比美國(guó)房?jī)r(jià)體系中租金按比例決定房?jī)r(jià)的情況，中國(guó)的房?jī)r(jià)與租金完全脫節(jié)。對(duì)此，她建議未來(lái)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)去持有物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)租金和房?jī)r(jià)的平衡。

房地產(chǎn)稅落地進(jìn)行時(shí)

“不該抵觸房地產(chǎn)稅的征收”是全國(guó)政協(xié)委員財(cái)政部、財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康在本屆論壇上發(fā)出的一大聲音。“所有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，誰(shuí)能回避不動(dòng)產(chǎn)稅的制度建設(shè)？”7月22日在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，他如是詰問(wèn)。

賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是財(cái)稅配套改革的一部分，也是稅制現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。因此，開征房地產(chǎn)稅要放在更大的角度看待，不要因?yàn)槎唐诘摹⒕植康睦_，而抵觸房地產(chǎn)稅的實(shí)施。

不過(guò)，房地產(chǎn)稅的全面開征確實(shí)步履艱難。市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，此舉將削弱當(dāng)下去庫(kù)存的效果。對(duì)此，賈康亦贊同難度之大。不過(guò)他表示，一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市目前已具備開征房產(chǎn)地稅的條件，而且房產(chǎn)地稅還有助于當(dāng)?shù)仄揭质袌?chǎng)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲形成泡沫。

為此，他對(duì)包括時(shí)代周報(bào)記者在內(nèi)的媒體呼吁，房地產(chǎn)稅要立法先行。“在走完立法程序之后，可選擇先后實(shí)施，分城實(shí)施。在一些房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的一二線城市，可以選擇先行實(shí)施。”

據(jù)賈康表示，個(gè)人所得稅可抵扣房貸目前已明確，至于進(jìn)展，將跟個(gè)稅改革的推進(jìn)時(shí)間密切相關(guān)。

其實(shí)，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)早已經(jīng)是十八屆三中全會(huì)60項(xiàng)改革任務(wù)中的一項(xiàng)，相比之前“穩(wěn)步推進(jìn)”、“適時(shí)推進(jìn)”表態(tài)看，新一屆政府改革的決心更大。

無(wú)獨(dú)有偶，在距離三亞近2000公里之外的成都，就在7月23日至24日舉行的2016年第三次二十國(guó)集團(tuán)(G20)財(cái)長(zhǎng)和央行行長(zhǎng)會(huì)議上，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉指出，就我國(guó)而言，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和財(cái)政政策的結(jié)合是重點(diǎn)。目前我國(guó)正在推行兼顧創(chuàng)新和共享的稅收政策，而所得稅和房產(chǎn)稅無(wú)疑將是我國(guó)下一步稅制改革的重要任務(wù)。

這是樓繼偉針對(duì)房地產(chǎn)稅給出的強(qiáng)烈信號(hào)。他表示：“應(yīng)該改革房地產(chǎn)稅制，遺憾的是目前還沒推出來(lái)，除了信息收集困難，還有利益調(diào)整的阻礙。下一步會(huì)義無(wú)反顧去做，這也是我們的任務(wù)。”

至于房產(chǎn)稅到底該如何征收，截至?xí)r代周報(bào)記者發(fā)稿前尚未定論。社會(huì)上流傳的兩種計(jì)稅方法分別是按面積征收和從價(jià)、從租計(jì)征。