這個數(shù)據(jù)驗證的辦法很簡單，其實就是看看幾個大城市的數(shù)據(jù)，疊加數(shù)據(jù)來源。
從數(shù)據(jù)來源看，沒有任何機構(gòu)和企業(yè)和這個榜單有什么關(guān)系，看看最近很多人關(guān)注的北京房價，5月居然跌了，眾所周知，北京的房價數(shù)據(jù)，看鏈家真實的比較靠譜。
北京5月二手房價格上漲了3%以上
5月北京二手房成交均價為62609元/平，環(huán)比明顯上漲，主要是由于高單價的西城區(qū)成交占比大幅提升，西城區(qū)成交量在全市的比重從7%增長到12%，帶動全市均明顯上漲。剔除西城區(qū)因素，5月北京二手房成交均價上漲3%左右。
所以如果按照冰山指數(shù)這個口徑，其實北京應(yīng)該排名第一了。但實際這個數(shù)據(jù)中，居然是環(huán)比下調(diào)了，所以這個數(shù)據(jù)意義不大。也就是用來忽悠忽悠少數(shù)城市。
當然，這個冰山指數(shù)影響不大，只是因為這次東莞相對敏感。但這個背后的房價統(tǒng)計口徑，和統(tǒng)計辦法，事實上導致了最近全國房地產(chǎn)市場萬人搖等多種奇葩事件！
1：房價數(shù)據(jù)的黑洞！
均價與房價混淆各種混亂
到目前公開場合可以看到的房價，其中政府官方公布的70大城市數(shù)據(jù)是指數(shù)，而其他各種機構(gòu)公布的基本都是均價，這就導致了均價并不代表房價的現(xiàn)象。
對于購房者而言，均價沒有任何意義，特別是在市場分化的趨勢下。
最近上海發(fā)布政策，內(nèi)容其實很簡單，就是嚴管雙合同，從全國看，到目前也就少數(shù)的個別城市新建住宅簽約價格與過戶價格一致，全國的二手房與大部分城市的新建住宅，價格都是雙軌制。這種情況下：
除了交易雙方，其他人或政府居然都不掌握房價，也就是各路機構(gòu)特別是沒有參與交易的，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)居然都是假的。
另外從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，也存在著滯后的影響，一線城市可能滯后一個月，三四線可能滯后幾年的都有。這種情況下，成交量和成交價格都是假的，你建立在這個基礎(chǔ)上的分析預(yù)判還能對嗎？
2：限價下的房價黑洞！
從房價數(shù)據(jù)角度看，中國官方數(shù)據(jù)只有每個月的18日會發(fā)布前一個月的70大城市房價數(shù)據(jù)，從實用角度看：70大城市基本都是一二線和小部分的三線城市，并不能代表全國數(shù)據(jù)，比如在2016年基本都是全面上漲，而且漲幅不小，但事實是很多三四線城市并不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。
另外，從數(shù)據(jù)發(fā)布時間看，18號時間太晚，在訊息飛速發(fā)展的今天，采集數(shù)據(jù)完全可以網(wǎng)絡(luò)化，巨大的時間差，這導致了房價數(shù)據(jù)意義有限。
數(shù)據(jù)基礎(chǔ)的問題，即使是這70個城市的房價，其中公布的二手房與新建商品房住宅，也都來源網(wǎng)簽。
但簡單的限價政策，只是為了避免房價上漲全國領(lǐng)先，并未配套其他限購、限售、限貸，增加供應(yīng)等政策，單獨的限價只能導致統(tǒng)計局統(tǒng)計的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)失真。只能影響部分開發(fā)商雙合同，掩耳盜鈴，表面房價是降低了，平穩(wěn) ，但事實上，房價依然在上漲。
限價只是房地產(chǎn)調(diào)控作用最小的一個辦法，目的是為了應(yīng)付上級調(diào)控的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。對于洛陽這樣的城市來說，穩(wěn)房價不應(yīng)該只是穩(wěn)房價數(shù)字，穩(wěn)市場不應(yīng)該只是穩(wěn)網(wǎng)簽?zāi)莻€價格數(shù)字。
房價上漲的原因很多，不增加供應(yīng)打擊投資需求，短期限制簽約導致的房價數(shù)字下調(diào)，對于市場來說，只能醞釀未來的暴漲。
從房地產(chǎn)調(diào)控看，住建部的原則是穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價，從目前各地的調(diào)控政策看，更多還是穩(wěn)地價。有力的措施不多。對于洛陽這種掩耳盜鈴的限價，對于市場來說，影響非常小。
限價帶來的問題是，一二線城市已經(jīng)不可能再出貨值，推動了越來越多的企業(yè)去三四線城市高周轉(zhuǎn)。而質(zhì)量問題已經(jīng)開始越來越多。
短期看，市場出現(xiàn)波動，需要限價，但如果只限價，而忽視供需結(jié)構(gòu)的平衡。只能帶來市場的更大紊亂。
限價放大了部分房源與二手房的價格差，買到就賺錢，導致市場暗箱操作多，部分政策的搖號的確可以公平交易，但部分城市也出現(xiàn)了搖號政策本身執(zhí)行方面的問題。
因為政府“限價”，限制備案價，不允許開發(fā)商自主定價，不管市場有多少需求，反正價格不能賣太高。但是周圍的二手房價格是無法監(jiān)管的，都在小業(yè)主手里。二手房價格隨著市場行情漲起來了，但是新房被緊緊的壓制住了，這樣價格倒掛產(chǎn)生了。
簡單的總結(jié)一下：為什么說限價是無奈之舉，而且吐槽無用：
1：房地產(chǎn)市場缺乏長效機制，短期目標與長期目標不能共存，房地產(chǎn)是經(jīng)濟穩(wěn)定劑。限價是避免失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。
2：市場漲跌應(yīng)該是市場行為，限價是無奈下的政策，但如果只限價把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，但結(jié)果很可能是企業(yè)控制成本。這兩年將是這些年質(zhì)量最差的一批。
3：土地出讓的時候不限價，賣房的時候限價，的確帶來很多問題，地方政府依賴土地財政，舍不得土地出讓金。房地產(chǎn)去庫存。掩耳盜鈴的平穩(wěn)成交均價。限制高價盤網(wǎng)簽。
4：吐槽限價，背后其實是吐槽房地產(chǎn)調(diào)控對上負責，只負責數(shù)字不漲，而不是房價不漲。
5：現(xiàn)在全國沒有一個公認正確的房價數(shù)據(jù)，所有數(shù)據(jù)都和老百姓(603883,股吧)切身體驗不符合。實際5月份大部分城市房價都漲了，但到底誰漲的最多？不知道!
