北京西城區(qū)是中國(guó)學(xué)位最好、學(xué)位房?jī)r(jià)格最高、學(xué)位房形態(tài)最為離奇的地方，它的“新政”顯然會(huì)對(duì)全國(guó)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

于是，一場(chǎng)學(xué)位房的“利益大調(diào)整”開(kāi)始了。

接下來(lái)，輪到深圳。

深圳是中國(guó)平均房?jī)r(jià)最高的城市，也是居民平均年齡最低的“超大城市”，深圳每年的新生兒數(shù)量長(zhǎng)期維持在22萬(wàn)左右，超過(guò)了北上廣。

至于深圳幼兒園兒童數(shù)量，已經(jīng)躍居四大一線城市之首；深圳小學(xué)生人數(shù)，則僅次于廣州、超過(guò)北京上海。

換句話說(shuō)，深圳是中國(guó)教育資源最緊張的城市。

至于優(yōu)質(zhì)教育資源，就更緊張。

在北京，一所名校辦一個(gè)分校，市民是不會(huì)輕易認(rèn)可的。但在深圳，只要貼牌，一所普通中小學(xué)一夜之間就被認(rèn)可為名校，周邊房?jī)r(jià)可以立馬上漲。

對(duì)此，北京房地產(chǎn)行業(yè)和教育行業(yè)的專家，都看得目瞪口呆。沒(méi)有辦法，這就是深圳，資源太少了。

當(dāng)然，話說(shuō)回來(lái)：深圳也是一線城市里，非戶籍兒童入學(xué)門檻最低的、非戶籍兒童占比最高的。這意味著，深圳在一線城市里，對(duì)外來(lái)人口承擔(dān)了更多的義務(wù)。

最近深圳“學(xué)位房”最大的看點(diǎn)是“深高南學(xué)位風(fēng)波”。

“深高”，全稱是深圳高級(jí)中學(xué)。它的南校區(qū)，就是初中部。由于是深圳四大名校之一，一直深受家長(zhǎng)和學(xué)生的追捧。近年來(lái)，想入讀“深高南”需要的積分越來(lái)越高，2017-2019年分別為83分、85.4分、98.7分。

如果想確保孩子入讀“深高南”，你必須買房早、遷戶口早。而且這個(gè)買房的概念最好是“孩子父母是業(yè)主”，如果業(yè)主是“爺爺奶奶”或者“外公外婆”，你會(huì)一下子被歸入第三類，積分比別人低10分。此外，還要早早把全家戶口遷入福田區(qū)。如果沒(méi)有落戶在福田區(qū)，還要損失5分。

上圖是福田區(qū)的義務(wù)教育積分入學(xué)辦法。由于競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，稍有差錯(cuò)就會(huì)前功盡棄。

5月31日，深圳市高級(jí)中學(xué)南校區(qū)8個(gè)小區(qū)家長(zhǎng)在申請(qǐng)積分入學(xué)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自家住宅突然從往年的“一類”變?yōu)?ldquo;三類”特殊住宅積分。這8個(gè)小區(qū)包括：泰安軒、泰康軒、泰然公寓、財(cái)富廣場(chǎng)、杭鋼大廈、有色大廈、竹園小區(qū)和安華小區(qū)。

這些家長(zhǎng)都收到了“初審不通過(guò)”的通知。

后來(lái)經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主與教育局、學(xué)校的多次溝通后，泰安軒、泰康軒、竹園小區(qū)起死回生，又被劃歸了第一類房產(chǎn)。其余五個(gè)小區(qū)均因土地用途不是單純的住宅用地，而被按三類積分。

“深高南學(xué)位風(fēng)波”尚未畫(huà)上句號(hào)。正是通過(guò)這個(gè)事件，大家才知道，深圳的居住用地被分為R1、R2、R3、R4四類（見(jiàn)下圖）。

其中R1、R2主導(dǎo)用途為住宅用地，R3為宿舍，R4為私人自建房。這四類土地在申請(qǐng)學(xué)位的時(shí)候，積分是不同的。

也是通過(guò)這個(gè)事件，普通人方才知道，深圳竟然還存在一種住宅性質(zhì)的“單身公寓”，它在申請(qǐng)學(xué)位的時(shí)候，也是積分類別靠后的。

上圖是“深圳買房計(jì)劃”整理的深圳四種公寓的對(duì)比圖，大家買房的時(shí)候要慎重。

買到第三類和第四類公寓的，完全沒(méi)有申請(qǐng)學(xué)位的可能。即便是前兩種，由于類別靠后、積分偏低，上名校也基本不太可能。

中國(guó)在建立土地出讓制度、商品房制度的初期，一切都在摸索中前行，各地做法不完全一樣。后來(lái)，規(guī)則逐步明晰。因此，買二手房的時(shí)候要非常小心，不要掉到坑里。

下面總結(jié)一下，怎樣避免踩中“學(xué)位房陷阱”。

第一，買房的時(shí)候，要高度重視學(xué)位問(wèn)題，它對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成最大的影響。即便你不需要學(xué)位，它仍然會(huì)左右你的資產(chǎn)價(jià)格、投資效率、變現(xiàn)能力。

千萬(wàn)不要以為，我買房子就是為了住。住，當(dāng)然是第一需求。你的房子，還是你享受公共配套資源的通行證。即便你還沒(méi)有考慮生孩子，或者孩子已經(jīng)上大學(xué)了，你也不能忽視房子的“學(xué)位因素”。否則，等待你的只能是資產(chǎn)貶值，或者滯漲。

第二，“多校劃片”是大趨勢(shì)，未來(lái)會(huì)在更多城市推行。這意味著，天價(jià)學(xué)位房最危險(xiǎn)，可能被“打土豪、分田地”。

假如你原來(lái)的房子100%上名校，現(xiàn)在3個(gè)學(xué)校一起抽簽，另外兩個(gè)都是普通學(xué)校。這意味著什么？意味著你房子里的“名校溢價(jià)”要損失67%，如果房子每平米價(jià)格是12萬(wàn)元，其中6萬(wàn)元是名校溢價(jià)，那么新規(guī)則下房?jī)r(jià)可能跌到8萬(wàn)元。而附近小區(qū)，原來(lái)是上普通學(xué)校的，現(xiàn)在有了33%的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)會(huì)從6萬(wàn)元上漲到8萬(wàn)元，跟你拉平。

所以，不能片面追求天價(jià)學(xué)位房，要考慮規(guī)則變化。另外，最好選多校劃片里，好學(xué)校比例高的片區(qū)。比如3個(gè)小學(xué)一起抽簽，大家都是名校，或者2個(gè)是名校，這樣資產(chǎn)保值的幾率就大大增加。

第三，如果在乎學(xué)位，輕易不要買小戶型、怪異戶型。

在北京東城、西城，由于存在很多平房大雜院，所以一度出現(xiàn)了怪異的學(xué)位房：地下室、倉(cāng)庫(kù)、過(guò)道房（下圖），都有單獨(dú)房產(chǎn)證，都可以申請(qǐng)學(xué)位。后來(lái)學(xué)位緊張之后，這些房子首先被“踢出去”了。

另外，面積太小的房子，也容易受到歧視。比如50或者30平方米以下的學(xué)位房，弄不好就會(huì)被“限權(quán)”。

前些年，投資學(xué)位房的人喜歡小戶型，因?yàn)榭們r(jià)低、單價(jià)容易拉高、變現(xiàn)能力強(qiáng)。未來(lái)，這個(gè)規(guī)律可能失效。

第四，密切關(guān)注土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)。

此次深圳的學(xué)位房事件，就跟土地、房屋性質(zhì)有關(guān)。學(xué)位寬松的時(shí)候，你可以申請(qǐng)?，F(xiàn)在高度緊張了，教育部門必然要“摳字眼”。

由于早期每個(gè)城市做法不同，你買房子之前要深入研究當(dāng)?shù)赝恋刂贫?，一般不要碰商辦、工業(yè)用途的，對(duì)于商住性質(zhì)的也要小心。盡量購(gòu)買一類和二類居住用地上的住宅，年限是70年的。

對(duì)于地處工業(yè)區(qū)里的樓齡比較長(zhǎng)的二手住宅，要加一分小心。因?yàn)樵缙谥贫炔唤∪?，有很?ldquo;不規(guī)范”的做法。所以甚至出現(xiàn)了：同一個(gè)小區(qū)，不同時(shí)期辦理的產(chǎn)權(quán)證，寫法不同。這次深圳就出現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題。

第五，買“有進(jìn)化能力”的學(xué)位房。

這很容易理解：有人口增量的大城市，會(huì)不斷發(fā)展新區(qū)。新區(qū)有“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”，規(guī)劃?rùn)n次高，引進(jìn)的人口檔次高，其中小學(xué)有進(jìn)化能力。比如深圳南山區(qū)、北京海淀區(qū)、廣州天河區(qū)，都存在這種現(xiàn)象。

而老城區(qū)，即便學(xué)位非常好，也會(huì)慢慢退化。尤其是當(dāng)省委省政府、市委市政府搬遷之后，這種退化會(huì)加速。

所以，買房的時(shí)候要跟著“政府最大利益”走，跟著“金融、高新技術(shù)等核心產(chǎn)業(yè)”走。在這種新片區(qū)，普通學(xué)校會(huì)很快進(jìn)化為名校，甚至直接引入名校接管普通中小學(xué)。

總之，學(xué)位房是一場(chǎng)智力、眼光和運(yùn)氣的較量。多觀察、多思考、有前瞻能力的人，才能獲勝。