市場熱度團滅，新房二手房涼涼
貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月初至6月23日，北京二手房市場成交量環(huán)比下跌約32%，成交均價環(huán)比下跌2.3%，帶看客戶數(shù)量環(huán)比下降21.8%。
6月25日端午節(jié)當(dāng)天的數(shù)據(jù)更是嚇人，黑天鵝的威力依舊在支配著慘淡的樓市。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月25日北京市新建商品房成交173套，比24日下降46.77%；新建商品房成交面積13247.73平方米，比24日下降53.27%。其中，新建商品住宅成交71套，比24日下降52.98%；新建商品住宅成交面積8700.31平方米，比24日下降55.69% 。
如果說端午節(jié)當(dāng)天新房成交量是腰斬的話，那北京二手房的情況更加不樂觀，成交量直接來了個斷崖式下跌。
6月25日，北京市二手房成交122套，比24日下降87.91%；二手房成交面積11437.82平方米，比24日下降87.87% 。其中，二手住宅成交113套，比24日下降85.8%；二手住宅成交面積10470.61平方米，比24日下降85.37%。
北京受到疫情反復(fù)的影響，成交下滑比較明顯。那其他城市的情況會不會好一些呢？呵呵，也沒好到哪兒去，多地新房、二手房市場成交量都呈現(xiàn)不同幅度的波動。
比如成都，端午節(jié)新房成交1.24萬㎡，相比上月同期下跌96%。深圳新房成交2.27萬㎡，同比上月下跌約24%。二手房方面，杭州二手房成交329套，相比上月同期下跌72.6%。青島二手房成交僅43套，相比上月同期驟降95%。
站長看來，端午節(jié)眾多城市二手房成交量走低，自然是和節(jié)日有關(guān)。當(dāng)天是法定假日，家家戶戶基本都有家宴，自然會把置業(yè)需求先放一放。
而北京的情況又不僅限于端午節(jié)的節(jié)日影響。受疫情干擾，目前北京小區(qū)普遍封閉，不利于帶看，延遲了部分置業(yè)者的需求。
一位京城南五環(huán)附近的中介告訴站長：“近期工作日已經(jīng)沒有客戶看房了，我們平常上班就是在店里吹著空調(diào)玩手機，周末能有一個帶看客戶量就算是好的了。這一方面是受到這波疫情的影響，另外也有不少以前有意向的客戶覺得在大環(huán)境不景氣的情況下，把錢攥在手里才更安全，因此暫時放棄了買房計劃。”
疫情之下，目前北京樓市確實在極速降溫，有一些急用錢的房東已經(jīng)hold不住，選擇了降價拋售。一位業(yè)主向站長透露，現(xiàn)在著急賣房的都會讓價5萬-10萬元，她的房子報價350萬，幾個月沒賣出去。同樣房型和面積的房子近期成交價不到330萬，她估計自己這套房最后要降到320萬左右才能賣出去。
從安居客北京二手房數(shù)據(jù)看，北京6月二手房均價為58230元/m²，環(huán)比5月下跌0.21%，同比2019年同期下跌3.18%。從價格走勢圖看（下圖），北京二手房房價目前確實位于低位。
從現(xiàn)在的市場形勢看，北京二手房已經(jīng)進入了買方市場，現(xiàn)金為王。對于剛需來說，這其實是好事，低價是硬道理。近期二手房的降價幅度在近年來是很難遇到的，機遇可遇而不可求，對于剛需來說是上車良機。
畢竟北京是首都，疫情導(dǎo)致的發(fā)展降速只是暫時的，長期走慢牛的趨勢并不會改變。很多擱置買房計劃的人其實也不是手里沒錢了，更多人是受疫情影響，存在心理波動，選擇了觀望。
撥開這種現(xiàn)象看本質(zhì)會發(fā)現(xiàn)，最根本的購房需求——不管是剛性、改善還是學(xué)區(qū)房，其需求仍然存在，只不過暫緩了。未來隨著疫情得到控制，經(jīng)濟和樓市會逐漸復(fù)蘇，只是時間早晚的問題。
6月11日以來，北京累計確診病例數(shù)達311例，其中豐臺和大興是疫情主要集中地區(qū)。從目前的確診病例看，疫情并沒有在全北京各個區(qū)域大范圍擴散。
與武漢不同的是，北京人在疫情早期大多戴著口罩增強防范，很多小區(qū)一直在高度戒備疫情復(fù)發(fā)。北京在早期就對新發(fā)地地區(qū)和周邊開展了大范圍核算檢測，所以說疫情大范圍擴散的概率不大。
而且北京醫(yī)療資源出眾，三甲醫(yī)院數(shù)量在全國遙遙領(lǐng)先。北京的“萬人醫(yī)護人員”比例接近100，居全國第一。有相對充足的醫(yī)療資源，病例自然會得到更好的照顧，有利于控制疫情擴散和治療。
說完疫情，再說樓市。
至于何時樓市可以復(fù)蘇，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“如果疫情能在7月下半月出現(xiàn)0新增，預(yù)計8月市場就還有緩和的可能性。否則今年北京房地產(chǎn)市場很可能就只有一個紅5月了。”
有錢宜抄底，LPR未來有望走低
道路雖然是曲折的，但未來樓市的前途是光明的。
首先貨幣政策目前仍保持寬松狀態(tài)，有利于樓市復(fù)蘇。因為貨幣寬松政策的實施是為了鼓勵消費，加快貨幣的流動性，貨幣流動越快，經(jīng)濟增長就越快。居民錢多了，自然會有剛需或投資客進行置業(yè)。
舉個例子，2008-2009年度全國房地產(chǎn)政策研究報告顯示：2008-2009年的貨幣寬松政策對住房消費增長的推動效應(yīng)是非常顯著的。2008年的貨幣量化寬松使得2009年全國住宅成交量環(huán)比增長了52.87%，全年銷售額達到了4萬億元。
站在貨幣角度上看LPR，雖然今年6月LPR報價保持不變，但并不意味著未來貸款利率會保持不動。
LPR就像選美比賽評委打分，去掉一個最高分，去掉一個最低分，然后來個平均。這么操作一番，表面上看起來LPR是一個完全市場化的利率。實際上LPR走勢一定程度上還是看政府意愿，如果政府的債務(wù)越來越多，降低利率的概率就會增大。
以日本為例，上世紀(jì)90年代以來日本的財政支出和負債率逐年上升，相應(yīng)的利率則不斷下降，二者呈現(xiàn)出很強的相關(guān)性。長期來看，很多國家的政府負債占GDP比重都在上升，比如美國、意大利、西班牙和英國都是如此。
隨著國民福利的不斷提升，我國政府負債率也有所增多。財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，中央政府負債16萬億，地方政府負債21萬億。除此之外，央企和各級國企負債、各級融資平臺負債、PPP和棚改負債、養(yǎng)老金缺口等隱性負債，數(shù)額也不會少。
另一方面，我們還面臨“未富先老”的嚴(yán)峻考驗，老齡化的加劇將導(dǎo)致消費需求不足，經(jīng)濟活力衰退，可是養(yǎng)老和醫(yī)療支出還不能減少，有些錢確實必須得花，這也可能加重財政負擔(dān)。
政府債務(wù)的上升會使利息支出大量增加，低利率就成為了維持高債務(wù)率的必要條件。所以說從長期來看，政府為了緩解債務(wù)壓力，大概率會讓包括LPR在內(nèi)的利率下降。
在這種情況下，未來銀行很可能會根據(jù)信貸政策、客戶資質(zhì)等原因，在LPR的基礎(chǔ)上下降利率。如果利率更低，貸款買房的成本也會更低，自然更有利于買房。
核心區(qū)域房子，增值潛力不減
就資金而言，越是經(jīng)濟差、預(yù)期不好時候，人們就更要尋找安全墊子，應(yīng)對社會危機和通貨膨脹。
樓市雖然不能簡單說都是安全資產(chǎn)，特別是三、四、五線的樓市，庫存高企，接盤俠不足。但大都市圈核心城市、核心地段的房子，保值力還是較高的。放眼全球都是這個規(guī)律，紐約中央公園、東京六本木、倫敦海德公園，經(jīng)歷了多少次金融危機、經(jīng)濟危機，但這些地段依然很安全。
再看國內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳這些一線城市的核心地段，也同樣有著強大的保值力，市場韌性較高，即使遇到疫情黑天鵝把市場短期壓彎，市場也塌不了。一線城市的購買力和需求不會明顯減少，以后有的是人接盤，畢竟城市經(jīng)濟、資源、人口這些硬指標(biāo)都在那里擺著。
對于個人來說，不管是對疫情還是樓市，都不用過于悲觀。有錢就買房，沒錢就想辦法賺錢。
引用盧森堡的一句話：“不管怎樣的事情，都請安靜地愉快吧！這是人生。我們要依樣的接受人生，勇敢地、大膽地，而且永遠地微笑著。”
