市場(chǎng)熱度團(tuán)滅，新房二手房涼涼
貝殼研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，今年6月初至6月23日，北京二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌約32%，成交均價(jià)環(huán)比下跌2.3%，帶看客戶數(shù)量環(huán)比下降21.8%。
6月25日端午節(jié)當(dāng)天的數(shù)據(jù)更是嚇人，黑天鵝的威力依舊在支配著慘淡的樓市。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月25日北京市新建商品房成交173套，比24日下降46.77%；新建商品房成交面積13247.73平方米，比24日下降53.27%。其中，新建商品住宅成交71套，比24日下降52.98%；新建商品住宅成交面積8700.31平方米，比24日下降55.69% 。
如果說端午節(jié)當(dāng)天新房成交量是腰斬的話，那北京二手房的情況更加不樂觀，成交量直接來了個(gè)斷崖式下跌。
6月25日，北京市二手房成交122套，比24日下降87.91%；二手房成交面積11437.82平方米，比24日下降87.87% 。其中，二手住宅成交113套，比24日下降85.8%；二手住宅成交面積10470.61平方米，比24日下降85.37%。
北京受到疫情反復(fù)的影響，成交下滑比較明顯。那其他城市的情況會(huì)不會(huì)好一些呢？呵呵，也沒好到哪兒去，多地新房、二手房市場(chǎng)成交量都呈現(xiàn)不同幅度的波動(dòng)。
比如成都，端午節(jié)新房成交1.24萬(wàn)㎡，相比上月同期下跌96%。深圳新房成交2.27萬(wàn)㎡，同比上月下跌約24%。二手房方面，杭州二手房成交329套，相比上月同期下跌72.6%。青島二手房成交僅43套，相比上月同期驟降95%。
站長(zhǎng)看來，端午節(jié)眾多城市二手房成交量走低，自然是和節(jié)日有關(guān)。當(dāng)天是法定假日，家家戶戶基本都有家宴，自然會(huì)把置業(yè)需求先放一放。
而北京的情況又不僅限于端午節(jié)的節(jié)日影響。受疫情干擾，目前北京小區(qū)普遍封閉，不利于帶看，延遲了部分置業(yè)者的需求。
一位京城南五環(huán)附近的中介告訴站長(zhǎng)：“近期工作日已經(jīng)沒有客戶看房了，我們平常上班就是在店里吹著空調(diào)玩手機(jī)，周末能有一個(gè)帶看客戶量就算是好的了。這一方面是受到這波疫情的影響，另外也有不少以前有意向的客戶覺得在大環(huán)境不景氣的情況下，把錢攥在手里才更安全，因此暫時(shí)放棄了買房計(jì)劃。”
疫情之下，目前北京樓市確實(shí)在極速降溫，有一些急用錢的房東已經(jīng)hold不住，選擇了降價(jià)拋售。一位業(yè)主向站長(zhǎng)透露，現(xiàn)在著急賣房的都會(huì)讓價(jià)5萬(wàn)-10萬(wàn)元，她的房子報(bào)價(jià)350萬(wàn)，幾個(gè)月沒賣出去。同樣房型和面積的房子近期成交價(jià)不到330萬(wàn)，她估計(jì)自己這套房最后要降到320萬(wàn)左右才能賣出去。
從安居客北京二手房數(shù)據(jù)看，北京6月二手房均價(jià)為58230元/m²，環(huán)比5月下跌0.21%，同比2019年同期下跌3.18%。從價(jià)格走勢(shì)圖看（下圖），北京二手房房?jī)r(jià)目前確實(shí)位于低位。
從現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)看，北京二手房已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，現(xiàn)金為王。對(duì)于剛需來說，這其實(shí)是好事，低價(jià)是硬道理。近期二手房的降價(jià)幅度在近年來是很難遇到的，機(jī)遇可遇而不可求，對(duì)于剛需來說是上車良機(jī)。
畢竟北京是首都，疫情導(dǎo)致的發(fā)展降速只是暫時(shí)的，長(zhǎng)期走慢牛的趨勢(shì)并不會(huì)改變。很多擱置買房計(jì)劃的人其實(shí)也不是手里沒錢了，更多人是受疫情影響，存在心理波動(dòng)，選擇了觀望。
撥開這種現(xiàn)象看本質(zhì)會(huì)發(fā)現(xiàn)，最根本的購(gòu)房需求——不管是剛性、改善還是學(xué)區(qū)房，其需求仍然存在，只不過暫緩了。未來隨著疫情得到控制，經(jīng)濟(jì)和樓市會(huì)逐漸復(fù)蘇，只是時(shí)間早晚的問題。
6月11日以來，北京累計(jì)確診病例數(shù)達(dá)311例，其中豐臺(tái)和大興是疫情主要集中地區(qū)。從目前的確診病例看，疫情并沒有在全北京各個(gè)區(qū)域大范圍擴(kuò)散。
與武漢不同的是，北京人在疫情早期大多戴著口罩增強(qiáng)防范，很多小區(qū)一直在高度戒備疫情復(fù)發(fā)。北京在早期就對(duì)新發(fā)地地區(qū)和周邊開展了大范圍核算檢測(cè)，所以說疫情大范圍擴(kuò)散的概率不大。
而且北京醫(yī)療資源出眾，三甲醫(yī)院數(shù)量在全國(guó)遙遙領(lǐng)先。北京的“萬(wàn)人醫(yī)護(hù)人員”比例接近100，居全國(guó)第一。有相對(duì)充足的醫(yī)療資源，病例自然會(huì)得到更好的照顧，有利于控制疫情擴(kuò)散和治療。
說完疫情，再說樓市。
至于何時(shí)樓市可以復(fù)蘇，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“如果疫情能在7月下半月出現(xiàn)0新增，預(yù)計(jì)8月市場(chǎng)就還有緩和的可能性。否則今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能就只有一個(gè)紅5月了。”
有錢宜抄底，LPR未來有望走低
道路雖然是曲折的，但未來樓市的前途是光明的。
首先貨幣政策目前仍保持寬松狀態(tài)，有利于樓市復(fù)蘇。因?yàn)樨泿艑捤烧叩膶?shí)施是為了鼓勵(lì)消費(fèi)，加快貨幣的流動(dòng)性，貨幣流動(dòng)越快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就越快。居民錢多了，自然會(huì)有剛需或投資客進(jìn)行置業(yè)。
舉個(gè)例子，2008-2009年度全國(guó)房地產(chǎn)政策研究報(bào)告顯示：2008-2009年的貨幣寬松政策對(duì)住房消費(fèi)增長(zhǎng)的推動(dòng)效應(yīng)是非常顯著的。2008年的貨幣量化寬松使得2009年全國(guó)住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)了52.87%，全年銷售額達(dá)到了4萬(wàn)億元。
站在貨幣角度上看LPR，雖然今年6月LPR報(bào)價(jià)保持不變，但并不意味著未來貸款利率會(huì)保持不動(dòng)。
LPR就像選美比賽評(píng)委打分，去掉一個(gè)最高分，去掉一個(gè)最低分，然后來個(gè)平均。這么操作一番，表面上看起來LPR是一個(gè)完全市場(chǎng)化的利率。實(shí)際上LPR走勢(shì)一定程度上還是看政府意愿，如果政府的債務(wù)越來越多，降低利率的概率就會(huì)增大。
以日本為例，上世紀(jì)90年代以來日本的財(cái)政支出和負(fù)債率逐年上升，相應(yīng)的利率則不斷下降，二者呈現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性。長(zhǎng)期來看，很多國(guó)家的政府負(fù)債占GDP比重都在上升，比如美國(guó)、意大利、西班牙和英國(guó)都是如此。
隨著國(guó)民福利的不斷提升，我國(guó)政府負(fù)債率也有所增多。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，中央政府負(fù)債16萬(wàn)億，地方政府負(fù)債21萬(wàn)億。除此之外，央企和各級(jí)國(guó)企負(fù)債、各級(jí)融資平臺(tái)負(fù)債、PPP和棚改負(fù)債、養(yǎng)老金缺口等隱性負(fù)債，數(shù)額也不會(huì)少。
另一方面，我們還面臨“未富先老”的嚴(yán)峻考驗(yàn)，老齡化的加劇將導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，經(jīng)濟(jì)活力衰退，可是養(yǎng)老和醫(yī)療支出還不能減少，有些錢確實(shí)必須得花，這也可能加重財(cái)政負(fù)擔(dān)。
政府債務(wù)的上升會(huì)使利息支出大量增加，低利率就成為了維持高債務(wù)率的必要條件。所以說從長(zhǎng)期來看，政府為了緩解債務(wù)壓力，大概率會(huì)讓包括LPR在內(nèi)的利率下降。
在這種情況下，未來銀行很可能會(huì)根據(jù)信貸政策、客戶資質(zhì)等原因，在LPR的基礎(chǔ)上下降利率。如果利率更低，貸款買房的成本也會(huì)更低，自然更有利于買房。
核心區(qū)域房子，增值潛力不減
就資金而言，越是經(jīng)濟(jì)差、預(yù)期不好時(shí)候，人們就更要尋找安全墊子，應(yīng)對(duì)社會(huì)危機(jī)和通貨膨脹。
樓市雖然不能簡(jiǎn)單說都是安全資產(chǎn)，特別是三、四、五線的樓市，庫(kù)存高企，接盤俠不足。但大都市圈核心城市、核心地段的房子，保值力還是較高的。放眼全球都是這個(gè)規(guī)律，紐約中央公園、東京六本木、倫敦海德公園，經(jīng)歷了多少次金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但這些地段依然很安全。
再看國(guó)內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳這些一線城市的核心地段，也同樣有著強(qiáng)大的保值力，市場(chǎng)韌性較高，即使遇到疫情黑天鵝把市場(chǎng)短期壓彎，市場(chǎng)也塌不了。一線城市的購(gòu)買力和需求不會(huì)明顯減少，以后有的是人接盤，畢竟城市經(jīng)濟(jì)、資源、人口這些硬指標(biāo)都在那里擺著。
對(duì)于個(gè)人來說，不管是對(duì)疫情還是樓市，都不用過于悲觀。有錢就買房，沒錢就想辦法賺錢。
引用盧森堡的一句話：“不管怎樣的事情，都請(qǐng)安靜地愉快吧！這是人生。我們要依樣的接受人生，勇敢地、大膽地，而且永遠(yuǎn)地微笑著。”
