一線城市寫字樓空置率升幅縮窄 市場恢復(fù)仍需時(shí)間

   日期:2020-06-30     來源:中國青年報(bào)    瀏覽:101    評(píng)論:0    
核心提示:一線城市寫字樓空置率升幅縮窄 市場恢復(fù)仍需時(shí)間
   疫情的反復(fù)讓很多人措手不及,王曉穎的工作也多了變數(shù)。

  作為駿豪租售部的負(fù)責(zé)人,王曉穎的工作就是說服各種企業(yè)搬到駿豪·中央公園廣場來辦公。駿豪·中央公園位于北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)的邊緣。在2019年的前兩個(gè)季度,王曉穎租出去18000㎡,但在2020年剛過去的半年間,這個(gè)數(shù)字銳減到了5000㎡,而這樣的業(yè)績,在市場上“已經(jīng)非常好了”。新冠肺炎疫情導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)活動(dòng)大量減少,正讓駿豪·中央公園一類的寫字樓面臨生存問題。

  盡管一季度中國GDP增長-6.8%,但大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)韌性猶在,經(jīng)濟(jì)的增長軌跡將呈V字形,或是U字形。就像2003年SARS爆發(fā)時(shí)那樣,一旦病毒得到控制,經(jīng)濟(jì)便會(huì)迅速反彈。但在疫情中受沖擊最大的一些行業(yè)及領(lǐng)域的“自救”與復(fù)蘇仍然艱難。

  寫字樓出租率是反映經(jīng)濟(jì)活躍程度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。目前,無論是戴德梁行還是第一太平戴維斯,這些國際頂尖的房地產(chǎn)服務(wù)提供商發(fā)布的市場報(bào)告顯示,空置率上升,是一線城市寫字樓面臨的共同問題。

  一季度,北京寫字樓市場凈吸納量為-36782平方米,空置率小幅上揚(yáng)至13.8%,其中甲級(jí)寫字樓的狀況尤其值得關(guān)注,13.2%的空置率創(chuàng)下自2010年以來10年間的最高值。而深圳、上海、廣州的寫字樓空置率分別為24.6%、21%和5.2%,和去年同期相比,均有不同程度的上升。

  隨著全國防控形勢的好轉(zhuǎn),一些地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)顯示,從4月開始,一線城市寫字樓空置率的升幅正在縮窄,但市場想完全恢復(fù)仍需時(shí)間。一座座寫字樓正在經(jīng)歷疫情后的“大考”,在家里待了幾個(gè)月的人們已經(jīng)迫不及待按下經(jīng)濟(jì)的重啟鍵。

  “誰愿意退租離場”

  CBD是北京寫字樓經(jīng)濟(jì)最活躍的地方,在7平方公里區(qū)域范圍內(nèi),寫字樓面積達(dá)480萬平方米,活躍著40多萬從業(yè)人員。1月中旬,中介圈里就流傳著一則消息:CBD最核心的位置國貿(mào)大廈出現(xiàn)了空置——被視為市場緊急的信號(hào)。

  突如其來的疫情讓市場主體措手不及,工廠、辦公室、餐館和商店紛紛關(guān)門,幾個(gè)月的戰(zhàn)“疫”持續(xù)下來,“活下來”成了許多企業(yè)的首要目標(biāo)。

  壓縮成本、保留足夠的現(xiàn)金流成了它們的首要大事。北京一家互聯(lián)網(wǎng)廣告公司的負(fù)責(zé)人張小朵(化名)已經(jīng)準(zhǔn)備“搬家”了。疫情發(fā)生后,很多企業(yè)削減了廣告營銷方面的投入,這直接影響了張小朵的營收,“大概少了一半多”。

  張小朵原來租在CBD,這里客戶多,公司辦公地點(diǎn)也能體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力,她和大樓方面簽了3年租約,今年正好到期。去年年底,大樓租售部的工作人員還打電話問她續(xù)租的事,她答應(yīng)了,每天每平方米11元左右的價(jià)格在CBD并不算高,如果“搬家”,還要花錢重新裝修,也面臨員工流失的問題,張小朵并不愿意折騰。

  可是疫情后,她改變了主意。過完年,她就著手打聽麗澤、亦莊等新興商圈的寫字樓情況,也實(shí)地跑了一些地方。憑借較低的租金以及逐漸完善的交通和商業(yè)配套,這些新興商圈已成為市場新寵。最終,她考慮把公司安在亦莊的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里。

  “雖然距離北京核心區(qū)遠(yuǎn)點(diǎn),但那又怎樣呢?”張小朵這樣安慰自己,身邊不少朋友早幾年就已經(jīng)搬了。她列舉了新址的種種優(yōu)勢,比如租金只要每天每平方米5元,園區(qū)還有免費(fèi)接駁員工的大巴,工作人員的服務(wù)態(tài)度特別好……

  說著說著,她嘆了一口氣:“要不是實(shí)在沒辦法,誰愿意退租離場?”

  張小朵創(chuàng)業(yè)8年,公司從早期寥寥數(shù)人發(fā)展到現(xiàn)在近百人的規(guī)模,其間雖然也經(jīng)歷了很多困難,但公司的發(fā)展總體是向好的。

  那些年中國經(jīng)濟(jì)一直保持中高速增長,北京很多著名的寫字樓就是那時(shí)候建起來的。比如國貿(mào)三期,那曾經(jīng)是北京最高的建筑;兩年后,“中國尊”的地塊被中國中信集團(tuán)拿下,建成了現(xiàn)在的北京第一高樓;再后來則是駿豪·中央公園廣場……這些都是當(dāng)代中國具有廣泛影響的地標(biāo)性建筑。

  搬到CBD前,張小朵在望京的一幢乙級(jí)寫字樓里辦公。因?yàn)闃I(yè)務(wù)的緣故,她常常來CBD談合作,她喜歡看這些高樓,有時(shí)談得晚了,她索性就在樓宇間散會(huì)兒步。看著不同顏色的燈光閃爍,人流來來往往,有一種說不出的充實(shí)和滿足感。

  3年前,她終于搬進(jìn)了CBD。搬家那天,公司主要負(fù)責(zé)人舉行了“慶功宴”,那時(shí),她們剛簽下了一個(gè)大客戶的訂單,日子蒸蒸日上。宴會(huì)上,大家一起說了很多豪言壯語,立誓要重新在CBD“開疆拓土”。觥籌交錯(cuò)間走到了現(xiàn)在,張小朵說,每次一閉眼想到這些,總感覺一切恍如昨日。

  復(fù)工復(fù)產(chǎn)的困難

  疫情在全球的暴發(fā),加劇了防控的難度,也影響了人們的信心,這反映到寫字樓上就是空置率的上升。“市場活躍度肯定不如以前了”,王曉穎說。

  她告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者,往年春節(jié)過后,寫字樓租賃市場會(huì)有一波行情,而今年不用說行情,一些原本談好的客戶也因?yàn)轭A(yù)算不夠,不斷往后拖延租賃的時(shí)間。

  “甚至連物業(yè)費(fèi)都收不上來。”樂圖物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理莊穎從另一個(gè)領(lǐng)域觸摸到了疫情的影響。她負(fù)責(zé)駿豪·中央公園廣場的物業(yè)服務(wù),疫情剛發(fā)生的那兩個(gè)月,拖欠物業(yè)費(fèi)的商戶越來越多,她打電話催繳,對(duì)方說:“我的店都沒開過門,為什么要交物業(yè)費(fèi)?”

  莊穎年后就回公司上班了,樓宇里的能源供應(yīng)、地面清潔、設(shè)備維護(hù)都不能停,她向租戶解釋:物業(yè)的工作一直在進(jìn)行,因?yàn)橐咔椋杀具€增加了不少。比如清洗中央空調(diào),往常一個(gè)月清洗一次,疫情期間增加到一個(gè)月4次,還是用大量的消毒水。她說,大部分租戶表示理解,但有的確實(shí)“囊中羞澀”。

  疫情期間,為了爭奪市場,一些寫字樓甚至打起了“價(jià)格戰(zhàn)”。一位中介告訴記者,他了解到的情況是北京大部分商圈的寫字樓都降了價(jià),幅度在3%-20%不等,“是非常大的折扣”。

  大幅下降的租金成為中介兜售寫字樓、勸人換租的最大賣點(diǎn)。第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示,一季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金每月每平方米人民幣363元,同比下降2.6%。望京商圈寫字樓租金下調(diào)幅度達(dá)到了7.5%,跌幅居北京主要商圈第一名。

  王曉穎在北京的寫字樓租賃市場摸爬滾打了近20年,在打電話還需要翻“黃頁”的年頭,她就做起了租賃業(yè)務(wù)。這些年,她見證過這個(gè)市場的興盛,也經(jīng)歷過危機(jī)。比如在P2P行業(yè)爆雷的時(shí)候,一些城市CBD的甲級(jí)寫字樓出現(xiàn)過整層搬空的現(xiàn)象;全球金融危機(jī)時(shí),一些外資企業(yè)開始?jí)嚎s成本選擇“共享辦公桌”,直接沖擊了寫字樓租賃業(yè)務(wù)……但沒有哪次起落能和這次相比。

  “大家在共渡難關(guān)”

  雖然艱難,但中國的復(fù)工復(fù)產(chǎn)仍在穩(wěn)步推進(jìn)。目前,全國大部分城市都已經(jīng)降低了緊急響應(yīng)的等級(jí),這讓人們相信病毒在一定程度上已經(jīng)控制住了,各地的人們慢慢回到了各自的崗位上。

  復(fù)工后,莊穎最關(guān)注的是企業(yè)的經(jīng)營狀況,尤其是那些底商,他們承受風(fēng)險(xiǎn)的能力相比大企業(yè)要差得多。每天她都會(huì)在大樓里“巡邏”,聽著租戶的經(jīng)歷,也去了解他們的續(xù)租或退租意向,以作應(yīng)對(duì)。

  莊穎和租戶們關(guān)系不錯(cuò)。疫情期間,有租戶來不了大樓,她和同事們幫著租戶澆澆花,給金魚喂喂食;清洗中央空調(diào)時(shí),她們也給租戶的自有空調(diào)提供有限的幾次免費(fèi)清洗服務(wù),雖然這些增加了物業(yè)的成本,但她想讓租戶看到“大家在共同渡過這個(gè)難關(guān)”。

  目前,駿豪·中央公園廣場一共有3戶租戶有退租意向,都是底商,經(jīng)營餐飲行業(yè),疫情期間,他們受到的打擊尤其沉重。正常營業(yè)后,業(yè)績雖有起色,但仍有困難。他們希望在租金方面給些優(yōu)惠。莊穎也幫著去爭取,她和業(yè)主商量,現(xiàn)在招新不容易,如果租戶退租,空置期長,業(yè)主損失更大,“總要考慮長遠(yuǎn)利益”。她還和大樓里的大企業(yè)聯(lián)系,希望他們能在員工訂餐、超市購物等方面給底商們一些力所能及的支持。

  可以稍感慰藉的是,市場正在恢復(fù)生機(jī)。隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的不斷推進(jìn),全國越來越多的寫字樓開始取消門口量體溫的環(huán)節(jié),樓下的底商陸續(xù)開門了,莊穎的物業(yè)費(fèi)也慢慢都收了上來,原來想退租的3戶租戶最終只走了1戶……這些都是好兆頭。一家國際投資公司的報(bào)告顯示,截至4月,在國際疫情愈演愈烈之際,它所追蹤的多個(gè)中國大城市里的知名餐廳已經(jīng)恢復(fù)了疫情前的人氣。

  這主要得益于中國政府前期采取的多項(xiàng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)舉措。自2月下旬以來,四次中央政治局會(huì)議都在討論重啟經(jīng)濟(jì),政府的優(yōu)惠措施分四批下達(dá)了幾十條。目前,這些措施仍在有條不紊地推進(jìn)。

  同時(shí),在不久前結(jié)束的全國兩會(huì)上,無論是就業(yè)、民生、消費(fèi)還是生產(chǎn),在政府工作報(bào)告中都有詳細(xì)的注腳,這表明了政府提振經(jīng)濟(jì)的決心。

  張小朵希望經(jīng)濟(jì)能加速恢復(fù),北京疫情的反復(fù)雖然讓她有些擔(dān)憂,但她相信,有了前期的經(jīng)驗(yàn),這次能更快控制住。在接下來的兩個(gè)月,如果她的業(yè)務(wù)規(guī)模能恢復(fù)到去年同期的水平,她就不考慮“搬家”了。從4月份的業(yè)務(wù)量看,這并不是一個(gè)遙不可及的目標(biāo)。

  4月中旬的某一天,張小朵下班后開車回家,被堵在了路上,平日里,CBD是北京最擁堵的區(qū)域之一,尤其是上下班高峰期,車輛根本“挪不動(dòng)”,但受疫情影響,這條路暢通了近兩個(gè)月。

  城市交通是中國經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)好指標(biāo)。那天,短短幾公里的路,張小朵走了近1個(gè)小時(shí),但這次是她被堵得最開心的一次。

 
 
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