受到特殊時期的影響，北京2019年底及2020年一季度累計的寫字樓租賃需求在二季度逐漸顯現(xiàn)出來，整體市場吸納量較一季度有明顯上升；隨著情況的逐漸減緩，北京零售市場各項目的客流量也逐漸恢復(fù)。
但從長遠來看，受特殊時期影響的北京商業(yè)市場，也正在面臨企業(yè)資源外溢、考量標準更高的新挑戰(zhàn)。項目租金、辦公環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢、價值體系、產(chǎn)業(yè)集聚等因素，都將成為品牌方及業(yè)主選擇的重要條件。
而在此背景下，如何創(chuàng)新商辦平臺，整合行業(yè)資源，搭建全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)鏈條，提供更具品質(zhì)和體系化的商務(wù)辦公環(huán)境，也成為諸多企業(yè)決策者需要解決的一項課題。
寫字樓市場承壓
特殊時期，北京地區(qū)的寫字樓市場恢復(fù)速度較為緩慢。
第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣358.5元和404.8元，分別環(huán)比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。
其中，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，高達13.3%，其次為燕莎和中央商務(wù)區(qū)，租金分別環(huán)比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降，范圍區(qū)間在2%~4%之間。
來自戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)同樣顯示，第二季度，北京寫字樓市場新增供應(yīng)近20萬平方米，平均租金降至每平方米每月360.5元；凈吸納量僅為5.7萬平方米，較去年同期下降6.8%，為近10年來最低點；空置率則達到13.6%，同比上升4.9%，成為近10年來的最高點。
不過，報告指出，盡管特殊時期在一季度對寫字樓市場產(chǎn)生抑制，但市場租賃需求仍然存在，部分租戶也希望借助當前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成續(xù)租、新租或者搬遷成交。就目前來看，全國寫字樓市場已經(jīng)開始逐漸恢復(fù)正常的租賃活動，特殊時期所擱置的客戶帶看及簽約活動也有了復(fù)蘇的跡象。
事實上，隨著二季度大多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)復(fù)產(chǎn)復(fù)工后，寫字樓業(yè)主們也紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉(zhuǎn)向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度地減少自身損失，業(yè)主們?yōu)樽鈶籼峁┝藘?yōu)惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態(tài)及更大的免租力度。
有分析認為，受經(jīng)濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復(fù)蘇的租賃需求影響，預(yù)計下半年市場租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。未來兩年，隨著經(jīng)濟和租賃需求的回暖，寫字樓市場將逐步進入復(fù)蘇軌道。北京作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，在服務(wù)業(yè)擴大開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵下，寫字樓市場前景也將保持樂觀。
此外，從長遠來看，經(jīng)歷過特殊時期的北京商業(yè)市場，項目租金、業(yè)主經(jīng)營水平、全渠道營銷及創(chuàng)新能力、更加健康安全的購物環(huán)境、餐飲品牌的質(zhì)量監(jiān)控等，都將成為品牌方及業(yè)主考量的重要標準。
探尋破局之道
事實上，盡管特殊時期，企業(yè)經(jīng)營活動受限，但如互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)服務(wù)行業(yè)、醫(yī)療以及大數(shù)據(jù)等行業(yè)仍然繼續(xù)保持著上揚態(tài)勢，而基于擴張需求，樓盤硬件設(shè)施較好、物業(yè)管理完善且租金較低的新興商圈寫字樓需求有所增長。
企業(yè)資源外溢，成為了城市核心區(qū)租金上漲以及土地稀缺導(dǎo)致的必然結(jié)果。
但在另一方面，2017年上半年，北京出臺了針對商辦市場的嚴厲調(diào)控后，2018年，北京市又發(fā)布了《新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》（京政辦發(fā)【2018】35號），明確指出， 朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景山區(qū)：東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。
在此背景下，未來東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)將不會再出現(xiàn)新的商務(wù)區(qū)，外溢意味著遠離五環(huán)，遠離中心商務(wù)區(qū)。調(diào)控也進一步改變了商辦市場的生態(tài)環(huán)境，使得客戶性質(zhì)發(fā)生了實質(zhì)的變化，“商辦市場如何破局”成為整個行業(yè)共同面臨的問題。
從需求端而言，“規(guī)模實力”“地標名片”“全業(yè)態(tài)服務(wù)”“商務(wù)服務(wù)”“資產(chǎn)集聚”等因素，也成為了考核新時代商辦市場的新標準。
“運營是做好商辦的首要關(guān)鍵，尤其在調(diào)控政策背景下，對于在售型商辦項目更加考驗運營實力。”北京保利商辦項目負責人指出，商辦平臺應(yīng)該著力于多元業(yè)態(tài)布局，全產(chǎn)品線全體系化商辦類物業(yè)形態(tài)，滿足入駐企業(yè)成長全周期進階需求。
據(jù)了解，面對新的行業(yè)環(huán)境，保利地產(chǎn)(600048,股吧)曾于2015年推出了商辦平臺，通過對公司資源進行全方位整合，進而形成聯(lián)動保障的“資產(chǎn)長城戰(zhàn)略平臺”，打造保利商辦“商務(wù)頭等艙，資產(chǎn)守護者”的品牌形象。
截至目前，北京保利商辦平臺已匯聚了望京保利國際廣場、薊門橋薊門壹號、通州運河保利大都匯、昌平科學(xué)城保利未來大都匯、京西歡樂大都匯、豐臺科技園總部基地保利佲悅大都匯等十大綜合體，布局北京各大商圈核心。
保利商辦平臺還構(gòu)建了環(huán)境、文化、體系、布局、資源集一身的“5V垂直生態(tài)共振價值”，形成以人為本的全生命周期活動空間，搭建有品位、有溫度、有思想的商務(wù)發(fā)展環(huán)境，以綜合開發(fā)、城市運營、物業(yè)投資、資本運作為體系推動產(chǎn)業(yè)升級，以不動產(chǎn)投資開發(fā)為主體、以綜合服務(wù)與不動產(chǎn)金融為翼，共建企業(yè)全生態(tài)資源平臺。
打造商辦新樣本
位處南四環(huán)的豐臺科技園，作為南城商務(wù)氛圍濃厚，發(fā)展布局成熟的片區(qū)，是科技產(chǎn)業(yè)、麗澤金融產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)集聚地和全國知名的總部聚集區(qū)，亦是企業(yè)資源外溢的重要承載地。
資料顯示，豐臺科技園總規(guī)劃面積達1763.09公頃，集聚了軌道交通、軍民融合、生物醫(yī)藥、工程服務(wù)等高新產(chǎn)業(yè)。東區(qū)三期總面積181公頃，是北京西南地區(qū)面積最大的一片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地之一，整體定位為高技術(shù)服務(wù)總部區(qū)。
保利佲悅大都匯【京房售證字（2018）164號】即坐落于此。受益于成熟的商務(wù)配套，項目雙環(huán)雙高速、地鐵、客運樞紐、酒店、購物中心等一應(yīng)俱全。
據(jù)了解，其規(guī)劃3棟純商務(wù)寫字樓，可提供5萬平方米的企業(yè)總部空間，3棟建筑樓梯呈“品”字形排布，圍合形成地塊北側(cè)近7000平方米的內(nèi)部園林，囊括社群式綠化、藝術(shù)雕塑、互動式景觀小品等，創(chuàng)造了更為舒適、自在的新型商務(wù)辦公氛圍。
項目整體全玻璃幕墻立面，三面采光，高位開窗，可提供開闊的觀景視野。南北雙拼設(shè)計，布局方正，3米凈層高，空間無梁柱，提高空間使用率，可自由分割組合，滿足不同企業(yè)主辦公需求。一樓商務(wù)大堂，8.2米層高，連接園林，并設(shè)咖啡會客廳。
項目還集聚科技內(nèi)核，搭載VRV空調(diào)系統(tǒng)加新風系統(tǒng)，關(guān)注建筑的低碳環(huán)保及“空氣、水、營養(yǎng)、光、健身、舒適、精神”7大健康體系，為LEED金級+WELL國際雙認證綠色建筑，為企業(yè)營造綠色環(huán)保、生態(tài)智慧的商務(wù)辦公環(huán)境。
值得一提的是，因項目位于豐臺科技園內(nèi)，入駐企業(yè)還能享受園區(qū)稅收減免、財政獎勵、人才引進、貸款貼息等多項政策扶持。
