房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖西部地區(qū)領(lǐng)跑
即便已是房地產(chǎn)行業(yè)見(jiàn)多識(shí)廣的老兵，王先生依然不敢相信，在疫情陰影還未散盡的上半年，他所在的公司參與的一樁成都房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地竟能拍出每平方米19000多元的高價(jià)。
“要知道周邊樓盤(pán)單價(jià)才20000多元。”他告訴記者，現(xiàn)在“面粉”的價(jià)格都快趕上“面包”了。
然而，19000多元，還不是成都的最高地價(jià)。公開(kāi)資料顯示，7月初，成都市高新南區(qū)新川板塊曾以每平方米20700元的土地成交樓面價(jià)刷新成都地價(jià)紀(jì)錄。
成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆是整個(gè)西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資62780億元，同比增長(zhǎng)1.9%。其中，東、西部地區(qū)房地產(chǎn)總投資額分列全國(guó)前兩位。包括四川在內(nèi)的西部12?。ㄊ?、自治區(qū)）總投資14242億元，雖然絕對(duì)投資額僅相當(dāng)于東部地區(qū)33940億元總盤(pán)子的42%，但是其7.6%的同比增速，比經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)要高5.3個(gè)百分點(diǎn)。
在銷(xiāo)售方面，1月至6月，西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.6%，同比降幅比全國(guó)低2.8個(gè)百分點(diǎn)，僅比東部地區(qū)高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增速在10%以上的7個(gè)城市中，有5個(gè)在西部。寧夏銀川以15.7%的同比增速高居榜首。
全國(guó)共性與區(qū)域特性利好并存“加熱”西部房市
疫情大考之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)緣何率先回暖，房地產(chǎn)企業(yè)投資的動(dòng)力何在？西部地區(qū)緣何領(lǐng)跑？對(duì)此，華龍證券分析師羅潔、浙商證券分析師李超等20多位市場(chǎng)分析人士、專(zhuān)家都提到了一個(gè)因素，即“疫情期間被抑制需求的短期集中釋放。”
一位房地產(chǎn)中介人員告訴記者，4月份以來(lái)陸續(xù)出手購(gòu)房的客戶(hù)，很多都是在半年之前就有買(mǎi)房意向，因疫情突發(fā)而暫時(shí)擱置了購(gòu)房計(jì)劃。另外，上半年這一批購(gòu)房者，多數(shù)收入受疫情影響較小，看好房地產(chǎn)后市，以改善性購(gòu)房為主。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市中，有32個(gè)城市144平方米以上新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比增速高于90平方米以下房型。
此外，中銀證券分析師張曉嬌等認(rèn)為，上半年宏觀層面的貨幣政策相對(duì)寬松，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端均形成一定支撐。
華泰證券研究員張繼強(qiáng)等表示，前端投資的大幅走強(qiáng)，顯示房企信心增強(qiáng)、擴(kuò)張步伐有所加快，而資金面充裕提供了有力支撐。
在地方層面，上半年多地出臺(tái)的人才引進(jìn)政策也有助于暖房市。
“拿地對(duì)地產(chǎn)投資也有重要支持。” 李超說(shuō)，上半年多省市出臺(tái)政策在土地出讓環(huán)節(jié)呵護(hù)市場(chǎng)和企業(yè)，主要涉及增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、取消限制性規(guī)定、延期或分期繳納土地款和延長(zhǎng)竣工期限。
具體到西部地區(qū)，專(zhuān)家認(rèn)為，除了受上述共性因素影響，城鎮(zhèn)化空間依然較大，人口的流入，城市群發(fā)展和國(guó)家層面推動(dòng)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有多重拉動(dòng)效應(yīng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，在西部12省（市、自治區(qū)）中，除重慶、內(nèi)蒙古，其他?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)）城鎮(zhèn)化率均低于60%，不及全國(guó)60.6%的平均水平；在西部地區(qū)就業(yè)的農(nóng)民工有6173萬(wàn)人，比2018年增加180萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.0%，占農(nóng)民工總量的21.2%；與此同時(shí)，省（市、自治區(qū)）的常住人口也多呈正增長(zhǎng)。
據(jù)專(zhuān)家介紹，近年來(lái)，不少西部地區(qū)輸出的農(nóng)民工，離開(kāi)打拼多年的東部沿海地區(qū)回到西部后，并不是回自己的農(nóng)村老家，而是選擇在附近省會(huì)城市、區(qū)域中心城市等買(mǎi)房安居。
今年5月，我國(guó)發(fā)布《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于新時(shí)代推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)形成新格局的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出，提升并發(fā)揮國(guó)家和區(qū)域中心城市功能作用，推動(dòng)城市群高質(zhì)量發(fā)展和大中小城市網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，培育發(fā)展一批特色小城鎮(zhèn)。有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。
不少開(kāi)發(fā)商看重城市群的經(jīng)濟(jì)前景，提前拿地布局。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)今年上半年的土地取得主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、長(zhǎng)江中游和成渝五大城市群，占到拿地規(guī)模的60%。
銀川、成都等多個(gè)西部房?jī)r(jià)明顯上漲的城市，都與上述業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)相關(guān)。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，炒房投機(jī)難免摻雜其中，帶來(lái)行業(yè)亂象。
下半年市場(chǎng)上行空間猶存
據(jù)記者梳理，從全國(guó)范圍來(lái)看，截至目前，杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳、南京等多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，穩(wěn)定剛需，打擊炒房。
“7月份樓市政策再次強(qiáng)化‘房住不炒’的主基調(diào)。后續(xù)地產(chǎn)投資的復(fù)蘇節(jié)奏料將繼續(xù)放緩。”國(guó)海證券分析師靳毅說(shuō)。
與靳毅的判斷類(lèi)似，在記者調(diào)研的20多位市場(chǎng)分析人士、專(zhuān)家中，大多數(shù)人都認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持回暖態(tài)勢(shì)，但復(fù)蘇的步伐可能會(huì)收緩，房地產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)上行壓力有所增加。
國(guó)盛證券首席宏觀分析師熊園預(yù)計(jì)，全年房地產(chǎn)投資增速有望達(dá)到5%左右。李超則預(yù)計(jì)全年地產(chǎn)投資增速有望達(dá)到6%。
中國(guó)銀河證券研究院分析師許冬石認(rèn)為，三季度開(kāi)始，房地產(chǎn)單月投資增速可能穩(wěn)定，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速在7%左右。
“下半年房地產(chǎn)投資會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，維持在5%到10%之間。”中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示。
對(duì)于西部地區(qū)而言，專(zhuān)家認(rèn)為，支撐上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的人口和區(qū)域性政策優(yōu)勢(shì)，下半年仍將發(fā)揮作用。
植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平認(rèn)為，以今年上半年出臺(tái)《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》兩份文件為標(biāo)志，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)入新時(shí)代，政策將引導(dǎo)和推動(dòng)勞動(dòng)力、土地、資本合理有序流動(dòng)，完善要素市場(chǎng)化配置，加快提升全要素生產(chǎn)率，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐也會(huì)加快。
這意味著在城鎮(zhèn)化率明顯低于全國(guó)平均水平的絕大多數(shù)西部城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有進(jìn)一步發(fā)展的空間。
