昆明早年因?yàn)樵斐沁\(yùn)動(dòng)，在快速擴(kuò)張中，遭遇運(yùn)營(yíng)、環(huán)保、政商等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)大規(guī)模預(yù)售樓盤(pán)爛尾現(xiàn)象埋下伏筆

　　昆明“別樣幸福城”的別樣困局

　　本刊記者/黃孝光

　　發(fā)于2020.8.03總第958期《中國(guó)新聞周刊》

　　昆明“別樣幸福城”4號(hào)地塊的業(yè)主卯先生，自嘲是昆明市區(qū)“最孤獨(dú)的人”。

　　不久前，他和妻子搬離陰暗潮濕的地下室，住進(jìn)明朗透風(fēng)但危險(xiǎn)重重的爛尾樓頂層。“我買(mǎi)的18樓的房子，住自己的踏實(shí)點(diǎn)。”爛尾樓沒(méi)有電梯，卯氏夫婦花了將近一個(gè)月，修樓梯、掃樓道、安裝門(mén)窗，一趟又一趟地，將木床、桌椅等笨重家具馱到18樓。

　　與卯先生類(lèi)似，最近這一個(gè)多月，有30來(lái)戶(hù)家庭因?yàn)槭I(yè)、租約到期等原因，住進(jìn)了“別樣幸福城”的爛尾樓。爛尾樓缺水?dāng)嚯?，沒(méi)有門(mén)窗，業(yè)主靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水，在窩棚搭伙做飯，過(guò)上“城市吉普賽人”的生活。相關(guān)生活視頻流傳到網(wǎng)上，引發(fā)關(guān)注，業(yè)主們一夜之間成為網(wǎng)紅。

　　業(yè)主入住爛尾樓在昆明已有先例。去年5月，昆明呈貢奧宸中央廣場(chǎng)爛尾5年后，上百業(yè)主住進(jìn)了未裝修的爛尾樓。

　　今年是“別樣幸福城”爛尾的第6年，面對(duì)越來(lái)越多在爛尾樓“扎根”的業(yè)主，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、物業(yè)、開(kāi)發(fā)商等紛紛貼出告示，要求業(yè)主搬離爛尾樓。

　　開(kāi)發(fā)商從拆遷公司起家

　　別樣幸福城位于昆明南市區(qū)巫家壩CBD核心區(qū)，是官渡區(qū)上苜蓿村城中村改造項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約390畝，涉及9個(gè)地塊，除9號(hào)地塊為公共綠地外，其余8個(gè)地塊為居住用地或商業(yè)用地。

　　“1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)地塊已建好交付，4號(hào)地塊爛尾了，5號(hào)地塊原本爛尾，后被業(yè)主自救成功，6號(hào)、7號(hào)、8號(hào)地塊尚未開(kāi)發(fā)。”4號(hào)地塊的業(yè)主劉女士告訴《中國(guó)新聞周刊》。劉女士家有6口人，原住在一個(gè)60多平方米的房子。為了改善居住條件，2013年她賣(mài)小換大，以129萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了別樣幸福城一套150余平方米的房子。

　　“我們購(gòu)房合同是和昆明曉安拆遷經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱(chēng)曉安拆遷公司）簽的，但別樣幸福城的開(kāi)發(fā)商通常對(duì)外說(shuō)成昆明佳達(dá)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（下稱(chēng)佳達(dá)利公司），這兩家其實(shí)是一體的，董事長(zhǎng)都是李留存。”劉女士介紹道。公開(kāi)資料顯示，佳達(dá)利公司成立于2001年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，是一家以城中村改造項(xiàng)目起家的昆明本土地產(chǎn)商，在2007年以前一共開(kāi)發(fā)過(guò)3個(gè)城中村改造項(xiàng)目，總面積未超過(guò)200畝。

　　然而自2007年起，佳達(dá)利公司迅速擴(kuò)張，在短短三年時(shí)間內(nèi)，先后拿下地產(chǎn)項(xiàng)目“春城海岸”“別樣藍(lán)天”和“鳳凰龍庭”，3個(gè)項(xiàng)目占地總面積逾3000畝。據(jù)一位熟悉昆明地產(chǎn)行業(yè)的人士了解，佳達(dá)利公司作為成立時(shí)間短、實(shí)力不夠雄厚的小開(kāi)發(fā)商，卻能夠在短時(shí)間內(nèi)拿下多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，是因?yàn)橛猩詈竦恼P(guān)系支撐。

　　“房產(chǎn)形勢(shì)不好，而且杠桿太長(zhǎng)，不要說(shuō)這種民營(yíng)企業(yè)，就是云南大型地產(chǎn)公司也難做好這種超大型項(xiàng)目。”云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研曾在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，佳達(dá)利公司的前述拿地行為相當(dāng)于“蛇吞象”，“出問(wèn)題是必然的”。

　　事實(shí)上自2014年起，前述三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，春城海岸、別樣藍(lán)天相繼停工爛尾，鳳凰龍庭則至今未動(dòng)工。根據(jù)《云南法制報(bào)》2012年的一篇調(diào)查，別樣藍(lán)天城改項(xiàng)目早在拆遷之前的2009年，就已開(kāi)始對(duì)外售房；開(kāi)發(fā)商以低價(jià)團(tuán)購(gòu)利誘客戶(hù)買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)期間“三番五次向業(yè)主漲價(jià)，交房時(shí)間一再推遲”。

　　“別樣藍(lán)天就是如今的別樣幸福城。”劉女士說(shuō)。

　　“造城運(yùn)動(dòng)”后留下40多個(gè)爛尾樓

　　2014年，劉女士以每平方米約8600元的價(jià)格，貸款購(gòu)買(mǎi)了別樣幸福城4號(hào)地塊150平方米的套房。根據(jù)購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2015年5月31日交房，然而她發(fā)現(xiàn)2015年春節(jié)過(guò)后，工地便再無(wú)動(dòng)靜。

　　“當(dāng)時(shí)我以為工人放假了，沒(méi)想到過(guò)完年了也不開(kāi)工。”察覺(jué)不對(duì)勁的劉女士，開(kāi)始聯(lián)合其他業(yè)主維權(quán)。后來(lái)業(yè)主們交流發(fā)現(xiàn)，大家購(gòu)買(mǎi)同一棟樓的房屋，卻被允諾不同年份的交房日期。此外，業(yè)主們按照開(kāi)發(fā)商要求，向工行、建行、光大、民生等多家銀行申請(qǐng)貸款，付給開(kāi)發(fā)商的款項(xiàng)并非全部流入住建部門(mén)指定的監(jiān)管賬戶(hù)。

　　“我市采取委托銀行監(jiān)管模式，別樣幸福城項(xiàng)目辦理預(yù)售證時(shí)，預(yù)售款監(jiān)管銀行為中國(guó)工商銀行北京路支行。2013年4月，我局與中國(guó)工商銀行北京路支行簽訂了《商品房預(yù)售款委托監(jiān)管協(xié)議》，委托中國(guó)工商銀行北京路支行作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管。”2018年8月25日，昆明市住建局在答復(fù)業(yè)主的一條網(wǎng)上留言時(shí)透露，“由于曉安拆遷公司拒不履行協(xié)議約定，未將預(yù)售款完全歸集至監(jiān)管專(zhuān)戶(hù)，導(dǎo)致該項(xiàng)目停工。”

　　據(jù)劉女士估算，別樣幸福城4號(hào)地塊涉及12棟樓1255套房，這些房屋大部分已售出，預(yù)售款達(dá)10億元以上。這筆資金用來(lái)開(kāi)發(fā)4號(hào)地塊原本充裕，但多名受訪業(yè)主均曾聽(tīng)聞，它被開(kāi)發(fā)商挪用去開(kāi)發(fā)春城海岸了。對(duì)此說(shuō)法，《中國(guó)新聞周刊》試圖向佳達(dá)利公司一名李姓負(fù)責(zé)人咨詢(xún)，對(duì)方未作出回應(yīng)。

　　有業(yè)主在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言道：“房地產(chǎn)管理法明確了預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于本項(xiàng)目相關(guān)工程建設(shè)，但是開(kāi)發(fā)商置法律不顧，挪用資金至其他項(xiàng)目導(dǎo)致資金斷裂爛尾。這是嚴(yán)重的違法行為。政府、住建部門(mén)有監(jiān)督職責(zé)，也要為這一行為負(fù)責(zé)。”過(guò)去幾年，業(yè)主們頻繁向各級(jí)政府和住建部門(mén)反映情況，一度因涉嫌擾亂公共場(chǎng)所秩序被行政拘留。

　　長(zhǎng)期關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的自媒體人郝懋（化名）認(rèn)為，別樣幸福城爛尾背后，存在樓盤(pán)預(yù)售款監(jiān)管不到位的問(wèn)題。“全國(guó)大部分地區(qū)，樓盤(pán)預(yù)售款一般都受到監(jiān)管，只有在竣工驗(yàn)收之后，這些款項(xiàng)才會(huì)全部進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，以確保樓盤(pán)工程建設(shè)。昆明不一樣，他們的預(yù)售監(jiān)管幾乎不存在。”郝懋撰文道。

　　今年6月，昆明市住建局宣布將出臺(tái)《商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，“以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，做好房地產(chǎn)政策儲(chǔ)備，預(yù)防‘爛尾’發(fā)生。”郝懋向《中國(guó)新聞周刊》表示，監(jiān)管辦法的遲遲未出臺(tái)，側(cè)面反映昆明過(guò)去在預(yù)售款監(jiān)管上失之松懈。“昆明市政府可能因?yàn)橄胛_(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，所以對(duì)這塊要求沒(méi)那么嚴(yán)格。”

　　郝懋認(rèn)為，昆明早年因?yàn)樵斐沁\(yùn)動(dòng)，項(xiàng)目數(shù)量大幅增加，部分實(shí)力不強(qiáng)的中小地產(chǎn)商紛紛涌進(jìn)，在快速擴(kuò)張中遭遇運(yùn)營(yíng)、環(huán)保、政商等各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，為后續(xù)大規(guī)模預(yù)售樓盤(pán)爛尾現(xiàn)象埋下伏筆。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年至2015年，除別樣幸福城外，云錫金地、南亞之門(mén)、沸城、金恒財(cái)富廣場(chǎng)、譽(yù)峰國(guó)際、奧宸中心、大宥城等一批項(xiàng)目加入爛尾樓名單；高峰時(shí)期，昆明市場(chǎng)上爛尾項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)。

　　今年3月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于全力清理整治爛尾樓的通知》，要求各州市住建部門(mén)于2020年4月30日前全面摸清底數(shù)和真實(shí)情況；制定切實(shí)可行的處置工作方案，確保全省“爛尾及遺留問(wèn)題”全部清零。

　　《中國(guó)新聞周刊》就此向云南省住建廳一名周姓工作人員去電咨詢(xún)，對(duì)方未透露具體的爛尾樓摸排數(shù)據(jù)，但提到別樣幸福城有被統(tǒng)計(jì)在冊(cè)。

　　關(guān)于別樣幸福城4號(hào)地塊項(xiàng)目爛尾原因，佳達(dá)利公司曾在致業(yè)主承諾函中解釋稱(chēng)：“2014年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于下行趨勢(shì)。我公司也遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，資金周轉(zhuǎn)困難。”然而今年6月，曉安拆遷公司在貼于爛尾樓的一封告知書(shū)中，將樓盤(pán)爛尾原因歸咎于施工方：“由于施工方違背合同約定，惡意停工，導(dǎo)致工程建設(shè)停滯，至今無(wú)法交房，現(xiàn)正在進(jìn)入司法程序。昆明市官渡區(qū)兩級(jí)政府近幾年來(lái)多次協(xié)調(diào)復(fù)工，一直未有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。”

　　業(yè)主段先生提到，在業(yè)主們的聯(lián)合起訴下，別樣幸福城4號(hào)地塊部分未出售樓房被查封，被查封以后，開(kāi)發(fā)商仍在繼續(xù)賣(mài)樓。“今年我還接到過(guò)賣(mài)房電話，告訴我別樣幸福城有現(xiàn)房低價(jià)出售。”段先生說(shuō)。

　　政府和開(kāi)發(fā)商希望業(yè)主“自救”

　　“我們查閱了許多外省的處理方案，處理的經(jīng)驗(yàn)大概是要一樓一策。”前述云南省住建廳工作人員說(shuō)。其中，引進(jìn)企業(yè)是盤(pán)活爛尾樓最為常見(jiàn)的手段。一份2018年的統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去幾年，昆明累計(jì)有44個(gè)爛尾項(xiàng)目被碧桂園、保利、俊發(fā)、萬(wàn)科等實(shí)力房企并購(gòu)并盤(pán)活。

　　面對(duì)別樣幸福城的爛尾難題，當(dāng)?shù)卣鄧L試過(guò)類(lèi)似努力。2018年8月31日，昆明市政府在回復(fù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上業(yè)主的相關(guān)提問(wèn)時(shí)稱(chēng)，“開(kāi)發(fā)商曉安公司與保利地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)6、7號(hào)地塊，回籠了部分資金……區(qū)政府要求企業(yè)設(shè)立了資金專(zhuān)戶(hù)由區(qū)城改局進(jìn)行監(jiān)督，督促企業(yè)回籠資金全部用于項(xiàng)目收尾工作。”當(dāng)年昆明市官渡區(qū)城市更新改造工作局在相關(guān)答復(fù)中亦表示：“近期信達(dá)公司、保利公司有意與曉安公司合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，合作后，將可解決該項(xiàng)目4、5號(hào)地塊的現(xiàn)存問(wèn)題及整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)問(wèn)題。”

　　對(duì)于引進(jìn)保利地產(chǎn)的說(shuō)法，業(yè)主段先生彼時(shí)從保利方面了解到：“保利確實(shí)曾有意接盤(pán)，但和政府、開(kāi)發(fā)商第一次談時(shí)就談崩了。”一年之后，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處在答復(fù)業(yè)主時(shí)不再提及保利地產(chǎn)：“正在積極協(xié)調(diào)幾家大型地產(chǎn)企業(yè)與佳達(dá)利公司進(jìn)行接盤(pán)協(xié)商。”

　　“一些爛尾案例涉法涉訴，債權(quán)債務(wù)關(guān)系糾纏復(fù)雜，捋起來(lái)特別麻煩，所以每一個(gè)項(xiàng)目的整治，都耗時(shí)數(shù)月甚至數(shù)年之久。政府在其中扮演的角色，主要是搭建平臺(tái)，調(diào)整政策，做一些穿針引線的工作。”前述周姓工作人員解釋稱(chēng)。

　　在政府尋找接盤(pán)者期間，別樣幸福城5號(hào)地塊的業(yè)主走上了自救道路。據(jù)早前媒體報(bào)道，5號(hào)地塊合同約定的交房時(shí)間是2015年12月份，但自封頂之后便持續(xù)停工；2015年至2018年，業(yè)主多次籌款自救，最終別樣幸福城5號(hào)地塊勉強(qiáng)達(dá)到入住條件，部分業(yè)主也得以交房入住。有評(píng)論稱(chēng)，別樣幸福城5號(hào)地塊是昆明首個(gè)業(yè)主自救爛尾樓盤(pán)的典型案例。

　　“自救也是我們提倡的一種方式。樓盤(pán)爛尾，根本的原因是資金鏈斷裂了。在這種情況下，業(yè)主與其把錢(qián)拿去租房，還不如湊錢(qián)自救。”前述周姓工作人員向記者提道。

　　自救方案如今被擺到別樣幸福城4號(hào)地塊業(yè)主面前。今年6月15日，官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處召集業(yè)主代表、曉安拆遷公司等，專(zhuān)題研究別樣幸福城4號(hào)地塊業(yè)主自救等相關(guān)事宜。6月19日，曉安拆遷公司在爛尾樓中貼出告示：“公司也希望與你們一道積極想辦法，共同努力實(shí)現(xiàn)早日復(fù)工，并參照別樣幸福城5號(hào)地塊自救模式推進(jìn)復(fù)工和交房工作。”關(guān)上街道辦事處日新社區(qū)居委會(huì)亦在同日貼出的告示中提道：“請(qǐng)大家樹(shù)立信心，同心協(xié)力，早日啟動(dòng)自救流程。”

　　業(yè)主們隨后收到一份調(diào)查問(wèn)卷，被詢(xún)問(wèn)是否同意自救以及能夠籌集并承擔(dān)的費(fèi)用金額。“5號(hào)地塊是空軍部隊(duì)和省某統(tǒng)計(jì)單位的團(tuán)購(gòu)房，業(yè)主具有穩(wěn)定收入。相比之下，我們散戶(hù)買(mǎi)房已經(jīng)花光積蓄，沒(méi)多少錢(qián)了，只能湊出1000來(lái)萬(wàn)。”據(jù)業(yè)主劉女士估計(jì)，4號(hào)地塊樓盤(pán)雖然建好主體，但工程量只完成約四分之一，后期工程至少需要8000萬(wàn)元的資金。

　　業(yè)主段先生則對(duì)自救方案提出質(zhì)疑：“過(guò)去多年，政府和開(kāi)發(fā)商并無(wú)實(shí)際作為。如果他們真心想救爛尾樓，首先要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行摸底，還有什么可用資產(chǎn)；其次要對(duì)剩余工程量做評(píng)估并給出方案，而非一上來(lái)就問(wèn)業(yè)主能夠承擔(dān)多少。”

　　就政府前期所做工作和自救方案的可行性，記者向昆明市官渡區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、別樣幸福城項(xiàng)目穩(wěn)定和發(fā)展工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組常務(wù)副組長(zhǎng)趙昆去電咨詢(xún)，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。官渡區(qū)委宣傳部負(fù)責(zé)人則回應(yīng)：“現(xiàn)在區(qū)委區(qū)政府已經(jīng)專(zhuān)題進(jìn)行研究，但是具體工作不便對(duì)外透露，主要考慮是擔(dān)心影響下一步處置工作。”

　　在爛尾樓盤(pán)活無(wú)望的情況下，過(guò)去一個(gè)多月以來(lái)，30多戶(hù)業(yè)主住進(jìn)了爛尾樓。他們?cè)诠さ亻_(kāi)荒種菜，搭伙做飯，抱團(tuán)取暖。因?yàn)橥９つ昃?，樓盤(pán)地下室被水淹了，地面上也淌著水，不少業(yè)主都摔過(guò)跤。樓內(nèi)鋼筋四處裸露，樓梯、陽(yáng)臺(tái)、電梯井等缺乏防護(hù)，存在明顯的安全隱患。6月中旬，當(dāng)?shù)亟值擂k、派出所、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)紛紛貼出告示，要求他們搬離爛尾樓。

　　過(guò)去幾年，業(yè)主卯先生以每周兩次的頻率去找政府和有關(guān)部門(mén)維權(quán)。“現(xiàn)在我們累了，不想鬧了，就讓我們住在自己的爛尾樓吧。”卯先生嘆道。