近日，自然資源部印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見的函》（以下簡稱“意見”）。
《意見》從國土空間規(guī)劃、土地利用、耕地占補平衡等多個方面支持廣東進行探索，其中提出：支持廣東和大灣區(qū)統(tǒng)籌劃定生態(tài)保護紅線、永久基本農(nóng)田、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界等三條控制線，合理優(yōu)化耕地、林地、建設(shè)用地等各類用地規(guī)模、布局和時序；創(chuàng)新耕地占補平衡制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。
對于像深圳這樣的建設(shè)用地相對短缺的城市而言，未來或?qū)⒃诟蟮姆懂爟?nèi)獲得土地統(tǒng)籌空間。自然資源部同時還特別提出，支持深圳深化自然資源領(lǐng)域改革探索，充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)疊加”優(yōu)勢，并專門針對深圳列出了幾條與擴大土地自主管理權(quán)限、增加建設(shè)用地相關(guān)的探索事項。
作為經(jīng)濟發(fā)達同時又是面積最小的一線城市，深圳坊間一直以來不乏擴容的猜想、建議，而此次關(guān)于土地資源規(guī)劃、利用的探索，對深圳而言或許是能夠更直接落地的經(jīng)濟特區(qū)建立40周年“大禮包”。
多舉措增加建設(shè)用地
今年，深圳的房地產(chǎn)市場再度受到廣泛關(guān)注。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情網(wǎng)《2020年上半年全國城市房價漲幅榜》數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國二手房價上漲中位數(shù)為2.2%左右，而深圳的二手房價相比去年年底上漲了14.37%。
在火爆的行情下，被稱作“新深八條”的調(diào)控政策在7月15日落地，新政包括升級限購條件、打擊假離婚、提高稅費標準等手段，深圳樓市迅速降溫，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，從實際成交來看，7月下半個月比上半個月下跌了50%以上。
但在中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，單壓需求端不是長久的辦法，必須從根上解決供應(yīng)問題。
這也幾乎是深圳地產(chǎn)界人士的共識——無論是改善居住條件，還是穩(wěn)房價，最終要靠的是增加住房供應(yīng)。這需要有足夠居住用地的支撐，而土地短缺正是深圳城市發(fā)展的一大掣肘。
深圳市域面積為1997平方公里，根據(jù)2005年出臺的《深圳市基本生態(tài)控制線管理規(guī)定》，基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974平方公里，占了總面積的接近一半?？砷_發(fā)的1000余平方公里范圍內(nèi)，深圳劃定了不少于270平方公里的工業(yè)用地，剩下的土地還需要容納居住、商業(yè)服務(wù)、交通設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等一系列城市功能。
在人口持續(xù)流入、人口結(jié)構(gòu)年輕化的背景下，深圳的住房需求強勁，但居住用地供應(yīng)卻顯得不足。今年4月，深圳住建局印發(fā)《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，其中就提出，深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%，遠低于國家相關(guān)標準中25%-40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質(zhì)提升要求。
目前，深圳已經(jīng)在有意加大居住用地供給，2020年全市計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，對比2019年計劃供應(yīng)的150公頃增加了近一倍。
但如何增加和盤活更多的建設(shè)用地，仍是深圳需要解決的問題。此次自然資源部的《意見》單獨給深圳列出了一系列探索事項，包括：支持將國務(wù)院授權(quán)廣東省批準的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準；探索高度城市化地區(qū)公園綠地內(nèi)的建設(shè)用地不納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模的管理新機制；探索通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準，以及違約條件下收回建設(shè)用地使用權(quán)的可操作方法。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這些都將有效增加深圳的建設(shè)用地規(guī)模。
“走出去”解決住房問題
關(guān)于穩(wěn)房價，深圳坊間還有一種呼吁：如果能夠騰挪一部分工業(yè)用地，改為居住用地，能夠有效緩解深圳的房價上漲問題。
但深圳大學(xué)中國經(jīng)濟特區(qū)研究中心副主任袁易明向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在深圳人口大量流入等因素下,即便通過工業(yè)用地釋放出了一定空間,抵消房價上漲的效應(yīng)仍然會比較弱。從長遠來看，大都市圈化發(fā)展才是深圳解決居住問題的重要方式。
深圳市也表達了“都市圈城際住房合作”的意向。2018年，深圳發(fā)布的《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》就曾提出，推動建立都市圈城際住房合作機制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。
今年4月28日，在深圳本地“民心橋”節(jié)目中，深圳市住房和建設(shè)局局長張學(xué)凡表示，在臨深片區(qū)、軌道交通便捷、公共配套完備的地方建設(shè)大型的安居社區(qū)，將是深圳接下來的一個選項，也是深圳正在著力謀劃的事情。
張學(xué)凡同時提到，幾年前深圳在做住房規(guī)劃的時候，關(guān)于解決住房用地瓶頸，就考慮到了臨深片區(qū)，但這涉及兩個城市，其中一個最大的問題是“占補平衡”（建設(shè)占用多少耕地，各地人民政府就應(yīng)補充劃入多少數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母氐男袨椋?，目前深圳已?jīng)向廣東省提出了相應(yīng)的政策申請。
此次《意見》明確提出：支持廣東探索建立省域內(nèi)的建設(shè)用地交易機制；支持創(chuàng)新耕地占補平衡制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制。
此外，廣東和大灣區(qū)將探索統(tǒng)籌優(yōu)化耕地、建設(shè)用地等各類用地的規(guī)模、布局和時序，這使得廣東、深圳將有望獲得更大的土地協(xié)調(diào)空間。
伴隨著“走出去”解決住房問題，深圳曾多次提到配套的軌道交通。2019年12月，深圳市委、市政府印發(fā)《建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的行動方案（2019-2025年）》，其中就提到，按TOD（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）理念在軌道交通沿線建設(shè)大型安居小區(qū)。
李宇嘉向記者表示，通過TOD的建設(shè)模式，地鐵上蓋安居房，使得深圳中心區(qū)和周圍區(qū)域的連通效率提升，實現(xiàn)職住間的高效通勤，這將是深圳未來解決住房問題的最好辦法。
