見習(xí)記者 林娉瑩

　　“715”限購政策出臺(tái)半個(gè)月后，深圳的樓市調(diào)控再出新政。7月31日，深圳市宣布在全市范圍（含深汕特別合作區(qū)）停批商務(wù)公寓項(xiàng)目，并鼓勵(lì)已審批的商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)為可售型人才房。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示：“深圳成為今年房價(jià)上漲的全國龍頭，市場明顯過熱，所以調(diào)控的進(jìn)一步升級(jí)在所難免。”

　　新政出臺(tái)后，商務(wù)公寓審批被深圳按下“停止鍵”，但置業(yè)者的腳步似乎并未停下。8月4日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪深圳多個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目看到，新政出臺(tái)后寶安沙井、前海等片區(qū)“網(wǎng)紅盤”的看房客仍絡(luò)繹不絕，還有不少來自外地的購房者。

　　“炒房”還在繼續(xù)？

　　“最近看房和成交的客戶都很多，特別是上個(gè)周末，可以說全天都是爆滿。”沙井街道某網(wǎng)紅樓盤的銷售代表對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從我們的角度看，新政的影響其實(shí)不大，至少價(jià)格方面不會(huì)有變動(dòng)。

　　8月4日上午，《證券日?qǐng)?bào)》記者來到位于寶安區(qū)沙井街道的某網(wǎng)紅樓盤看到，雖然是工作日，但大廳的會(huì)客區(qū)已基本坐滿，更有來自廣東其他地區(qū)甚至珠海、江西、上海等地的客戶看房。

　　深圳住建局官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目備案的商務(wù)公寓共1142套，戶型建面約30-40平方米，均價(jià)約3.83萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在100萬元-175萬元/套。

　　“我們的面積和價(jià)格都比較好，目前來購房的客戶中，投資的比例還是比較大的。”上述銷售代表在介紹房源時(shí)說：“商務(wù)公寓停批之后，就是買一套少一套，所以最近來看的人也不少。” 記者還在大廳中擺放的成交榜上看到，一位來自上海的李先生豪爽地買下了整整一層共26套商務(wù)公寓。

　　隨后，記者來到位于前海地區(qū)的另一樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然需要提前預(yù)約才能看房，但進(jìn)出的客戶仍然絡(luò)繹不絕。公開信息顯示，該項(xiàng)目目前推出了264套商務(wù)公寓，總面積為2.31萬平方米，主推戶型56-120平方米，備案均價(jià)9.76萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在546萬元-1169萬元/套。

　　除了上述中小面積的商務(wù)公寓，《證券日?qǐng)?bào)》記者還探訪了位于福田CBD的某高檔樓盤。據(jù)深圳住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目目前在售房源僅52套大戶型商務(wù)公寓，戶型建面約380-393平方米，均價(jià)13.9萬元/平方米，總價(jià)區(qū)間在4350-6086萬元/套。

　　“相關(guān)政策出臺(tái)后，商務(wù)公寓已經(jīng)進(jìn)入存量市場，不過目前在售房源的價(jià)格都是經(jīng)過備案的，不會(huì)隨便調(diào)整。”該項(xiàng)目客戶經(jīng)理對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，由于商務(wù)公寓未來將成為稀缺品，新開盤有可能在備案時(shí)進(jìn)行提價(jià)。

　　對(duì)于客戶的購買熱情，該經(jīng)理進(jìn)一步表示：“我們?cè)绢A(yù)計(jì)明年年中才能基本完成整個(gè)項(xiàng)目的銷售，但目前其實(shí)大部分已經(jīng)賣出去了。”

　　在張大偉看來，在深圳今年一系列樓市調(diào)控政策下，炒房熱度會(huì)得到遏制，價(jià)格會(huì)有微調(diào)的可能性，但幅度不會(huì)太大。“深圳此次針對(duì)公寓類的調(diào)控沒有單獨(dú)的信貸政策收緊，其他調(diào)控升級(jí)政策也主要是打擊了部分投資客。市場的主體沒有太大變化。”張大偉說。

　　商務(wù)公寓成為歷史？

　　“一年多時(shí)間，現(xiàn)在總算是‘靴子’落地了。”一位曾在寶安從事公寓項(xiàng)目銷售的中介小王向記者說，實(shí)際上他們?nèi)ツ昃鸵延卸劊袌錾虅?wù)公寓售完后全部只租不售，政府安排做人才保障房。

　　實(shí)際上，從“只租不售”到“全面停批”，深圳市對(duì)商務(wù)公寓的調(diào)控政策已歷經(jīng)三次調(diào)整。2018年7月31日，由于“不限購”的商務(wù)公寓出現(xiàn)投資熱潮，深圳對(duì)當(dāng)時(shí)各類新供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓做出“只租不售”、“新購公寓5年期限售”的規(guī)定。但短短一年多后的2019年年底，深圳取消了“只租不售”政策，原因是上述限售政策抑制了部分城市更新項(xiàng)目的活躍度。

　　值得一提的是，此次新政前，在深圳住宅“一房難求”且價(jià)格高企的背景下，商務(wù)公寓曾一度成為深圳及臨深地區(qū)購房者用以投資的主要標(biāo)的。其中，少數(shù)能夠提供學(xué)位積分的商務(wù)公寓更頗受追捧；更有甚者，2019年3月份，深圳福田某商務(wù)公寓項(xiàng)目曾出現(xiàn)開盤前購房者通宵排隊(duì)的情形。

　　“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用。”深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住建局在通知中強(qiáng)調(diào)：“近年來，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’、‘短期住宿’的目的。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，深圳決定停批商務(wù)公寓用地，其實(shí)更多的是從土地供應(yīng)角度來考慮。“實(shí)際上，目前深圳的用地市場仍比較緊缺，在土地供應(yīng)層面壓力較大，所以客觀來講，此次新規(guī)是通過一部分的管控來釋放土地，進(jìn)而增加用地資源；同時(shí)也是防范開發(fā)商過多地去做商務(wù)公寓項(xiàng)目來回避限購。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充說：“商務(wù)公寓本就是處于政策邊緣的、非主流的產(chǎn)品，人才公寓是很重要的人才住房產(chǎn)品。而這個(gè)政策的出臺(tái)，也進(jìn)一步體現(xiàn)了當(dāng)前深圳對(duì)住房市場改革的決心和支持。”

　　但是，市場上還有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)下深圳的商務(wù)公寓項(xiàng)目存量并不小，新政推出后其距離“絕版”還有一段時(shí)間，這也有助于市場的平穩(wěn)過渡。中原地產(chǎn)發(fā)布的《2020年上半年深圳樓市總結(jié)報(bào)告》稱，在過去三年，深圳商務(wù)公寓批售面積呈逐年上升趨勢；今年下半年，深圳計(jì)劃入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目體量為107.6萬平方米，若計(jì)劃入市項(xiàng)目能按時(shí)入市，2020全年的商務(wù)公寓供應(yīng)量將會(huì)超過去年。