固定利率vs浮動(dòng)利率
房貸定價(jià)的“錨”過(guò)去一直是基準(zhǔn)利率，會(huì)根據(jù)基準(zhǔn)利率浮動(dòng)，2019年新發(fā)放的房貸平穩(wěn)切換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)定價(jià)后，央行2019年12月28日公告明確，2020年3月1日至8月31日，將推進(jìn)存量房貸定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，客戶(hù)可與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是“換錨”為L(zhǎng)PR還是固定利率。
中行、建行、工行、農(nóng)行、郵儲(chǔ)銀行此前明確，8月25日起對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款，按相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。交行稱(chēng)，于8月21日對(duì)批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款調(diào)整為L(zhǎng)PR定價(jià)方式。
張女士2012年貸款97萬(wàn)在北京買(mǎi)了套房，她對(duì)中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，自己現(xiàn)在剩余貸款不多，所以比較愿意嘗試浮動(dòng)利率，如果是剛剛貸的款，恐怕也要好好糾結(jié)一番。但她也提出疑問(wèn)，固定利率和浮動(dòng)利率究竟有何區(qū)別？
最大的不同還是反映到了還款金額上，顧名思義，固定利率下的房貸利率會(huì)維持當(dāng)前利率水平不變，還款總額及月供基本固定，不會(huì)受外界因素影響發(fā)生較大變化。不過(guò)若整體利率環(huán)境下跌，固定利率還款仍會(huì)維持相對(duì)比較高的利率。轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，房貸利率會(huì)隨著LPR變動(dòng)而變，LPR下行，還款金額降低；LPR上行，還款金額也隨之增加。
需要注意的是，如果是銀行代為批量轉(zhuǎn)換的客戶(hù)，可以要求按自己的意愿做一次調(diào)整。但只要是自己作出了選擇，無(wú)論是選擇LPR定價(jià)方式還是固定利率，都只有一次選擇機(jī)會(huì)，不能再更改。
“換錨”后利率咋計(jì)算？
房貸“換錨”后，利率咋算？月供到底能不能減少？
根據(jù)央行此前公告，房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR后，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)。
中新經(jīng)緯客戶(hù)端算了筆賬：以商業(yè)性個(gè)人住房貸款的轉(zhuǎn)換為例，如借款人小王，買(mǎi)房時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折(下浮10%)的優(yōu)惠，貸款日2015年8月1日，期限是30年。
若小王選擇將這筆房貸的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以5年期貸款基準(zhǔn)利率是4.9%計(jì)算，轉(zhuǎn)換前的實(shí)際執(zhí)行利率為4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%，小王這筆房貸的加減點(diǎn)數(shù)為4.41%-4.8%=-0.39%，即減39個(gè)基點(diǎn)，今后的房貸利率就是LPR-0.39%。直至這筆房貸償還完畢為止，這個(gè)加減點(diǎn)數(shù)都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR變動(dòng)。
轉(zhuǎn)換時(shí)，本人和銀行需要協(xié)商確定加減點(diǎn)數(shù)、重定價(jià)日和重定價(jià)周期。重定價(jià)日是重新按照最新的定價(jià)基準(zhǔn)計(jì)算貸款執(zhí)行利率的時(shí)間。一般有兩種，一種是每年1月1日，另一種是貸款發(fā)放日的每年“對(duì)月對(duì)日”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)舉例，若某位購(gòu)房者今年8月份轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR計(jì)算貸款，且后續(xù)每一年重新計(jì)算月供額，2020年8至12月其月供額和今年前7月一樣。2021年，若5年期以上LPR上升5個(gè)基點(diǎn)，那么100萬(wàn)房貸、30年等額本息的貸款情況下，月供將增加約31元。反之，若5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，月供將減少31元。
究竟選哪個(gè)更有優(yōu)勢(shì)？
中新經(jīng)緯客戶(hù)端注意到，從去年12月到今年8月，5年期LPR從4.8%變?yōu)?.65%，下降15個(gè)基點(diǎn)。如果是200萬(wàn)元房貸，以等額本息還款方式20年還清，15個(gè)基點(diǎn)的降幅意味著平均每年可節(jié)省房貸支出1963.83元，20年一共可以省下39276.53元。
這是否就證明選擇LPR浮動(dòng)利率定價(jià)更好？中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，如果借款期限較短，以前的房貸利率又比較高，就可以選擇LPR。而期限較長(zhǎng)，且以前貸款利率本身很低的，可以選擇固定的房貸利率。因?yàn)檫@樣可以鎖定月供成本，將來(lái)更好地安排個(gè)人家庭的收支情況，不用為房貸利率變動(dòng)而影響正常生活安排。
可以看出的是，若預(yù)期LPR上升，月供金額也會(huì)增加。對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，判斷利率的長(zhǎng)期走勢(shì)究竟上升還是下降很難。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期LPR或仍有下降空間。
中關(guān)村互聯(lián)網(wǎng)金融研究院首席研究員董希淼表示，從中短期看，我國(guó)利率處于下行趨勢(shì)。將存量浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)成以L(fǎng)PR作為定價(jià)基準(zhǔn)，對(duì)借款人是有利的，有助于減輕借款人房貸支出。
“下半年房貸利率或仍繼續(xù)下降，但幅度會(huì)縮小。”董希淼稱(chēng)，預(yù)計(jì)下半年流動(dòng)性保持合理充裕，LPR利率仍會(huì)繼續(xù)下降，以L(fǎng)PR利率為定價(jià)基準(zhǔn)的房貸利率也會(huì)順勢(shì)下行。
