上半年，上市物業(yè)公司業(yè)績整體亮眼。在統(tǒng)計的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司營收、凈利潤同比均實現(xiàn)兩位數(shù)增長，占比逾八成；不少公司管理面積實現(xiàn)大幅增長，持續(xù)擴展在管項目業(yè)態(tài)。

　　業(yè)績增速亮眼

　　和泓服務(wù)半年報顯示，上半年公司實現(xiàn)營收1.60億元，同比增長32.5%；歸屬股東凈利潤為2102萬元，同比增長599.27%；毛利率為34.1%，同比增加2.6個百分點。公司稱，上半年營收、凈利潤增加，是因為業(yè)務(wù)規(guī)模擴大、管理項目數(shù)量增加以及計入收購新公司的溢利。

　　碧桂園服務(wù)上半年實現(xiàn)營業(yè)收入62.71億元，同比增長78.4%；凈利潤為13.35億元，同比增長61.6%。分業(yè)務(wù)來看，上半年公司持續(xù)擴展業(yè)態(tài)，外擴項目穩(wěn)步增長，在管面積大幅增加。社區(qū)增值服務(wù)方面，家政服務(wù)、拎包入住服務(wù)、社區(qū)傳媒服務(wù)等業(yè)務(wù)收入均大幅增長，其中拎包入住服務(wù)業(yè)務(wù)上半年營收同比增長213.5%。截至報告期，公司“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費面積為3.2億平方米，合同管理面積為7.46億平方米。

　　綠城服務(wù)上半年實現(xiàn)營收44億元，同比增長20.1%；凈利潤為3.74億元，同比增長59.4%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比增長108.7%。針對業(yè)績增長，公司解釋稱，今年1-3月，公司得到業(yè)主和政府的認可，價值得以回饋；4-6月，公司加快了項目擴展速度。

　　上半年上市的不少物業(yè)公司業(yè)績同樣亮眼。如7月在港交所上市的正榮服務(wù)，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入4.44億元，同比增長50.1%；凈利潤為5958.3萬元，同比增長106%。上半年，公司物業(yè)管理合約建筑面積同比增長16.2%。

　　克而瑞證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年29家上市物業(yè)公司僅有3家公司營收或凈利潤同比下降，25家公司營收、凈利潤同比實現(xiàn)兩位數(shù)增長，占比86.2%。

　　分拆物業(yè)上市降負債

　　在物業(yè)公司上半年業(yè)績表現(xiàn)亮眼的同時，房企分拆物業(yè)上市熱情不減。

　　8月26日上午，禹洲集團、華潤置地同時公告稱，正考慮可能分拆物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)及商業(yè)運營服務(wù)業(yè)務(wù)在港獨立上市。

　　華潤置地方面稱，早在2005年，公司就進行了第一次轉(zhuǎn)型，啟動“住宅+商業(yè)”的雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為綜合性發(fā)展商。2016年華潤置地確定“開發(fā)物業(yè)+投資物業(yè)+X”的新商業(yè)模式。8月31日晚，華潤萬象生活在港交所遞交招股書。

　　此前，融創(chuàng)服務(wù)8月6日在港遞交招股書。7月底，中國恒大曾公告稱，公司正考慮可能分拆集團物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)增值服務(wù)業(yè)務(wù)于港交所獨立上市。8月13日，中國恒大為分拆物業(yè)對象金碧物業(yè)引入235億港元的戰(zhàn)略投資。

　　今年以來，房企分拆物業(yè)上市熱情高漲。如6月24日就有3家物業(yè)公司在港交所遞交招股書，1家物業(yè)公司擬分拆物業(yè)上市獲受理。

　　探究其主要原因，除物業(yè)公司受資本市場認可、獲得高估值以及通過融資迅速擴展市場份額外，快速、有效降低關(guān)聯(lián)房企凈負債率也是一大因素。

　　中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在中國恒大中期業(yè)績會上介紹了3條具體的降負債措施，其中就包括分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市。他表示，金碧物業(yè)引入戰(zhàn)略投資，預(yù)計將降低凈負債率19個百分點。

　　華潤置地管理層在中期業(yè)績會上表示，公司考慮將物業(yè)和商業(yè)一起打包上市，有強化華潤置地資產(chǎn)負債表的考量。

　　物業(yè)股表現(xiàn)也不凡。如銀城生活服務(wù)上半年漲幅超200%，寶龍商業(yè)上半年漲幅超80%，中海物業(yè)上半年漲幅超60%。大部分物業(yè)公司上半年股價漲幅超過關(guān)聯(lián)房企，綠城服務(wù)市值更是超關(guān)聯(lián)房企綠城中國。

　　非住宅物管行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?/p>

　　下半年以來，物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理類動作較頻繁，涉及城市物業(yè)服務(wù)、景區(qū)物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域。

　　如南都物業(yè)與景德鎮(zhèn)市國信城市運營發(fā)展有限公司（簡稱“合作方”）成立合資公司，旨在賦能合作方各專業(yè)服務(wù)場景，實現(xiàn)“投資+管理”精細化全流程管理，擴大公司城市空間管理規(guī)模，進一步夯實公司“城市空間運營+智慧場景服務(wù)”的物業(yè)服務(wù)品牌發(fā)展戰(zhàn)略。榮萬家和北影集團就“城市綜合體+產(chǎn)城”新型非居住業(yè)態(tài)項目達成合作。

　　非住宅物管業(yè)態(tài)范圍廣泛，包括商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、車站、政府大樓等細分業(yè)態(tài)，服務(wù)內(nèi)容、專業(yè)性、盈利水平等方面差別較大。

　　《2019物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展指數(shù)測評報告》顯示，2018年500強物管公司非住宅業(yè)務(wù)實現(xiàn)基礎(chǔ)物管收入1182億元，占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，占物管行業(yè)總收入的41.8%。其中，93%的物管公司涉足辦公樓，占比最高。

　　國信證券指出，商業(yè)、寫字樓等業(yè)態(tài)更加市場化、品質(zhì)要求高、具有較高附加值；非住宅物管密度大、管理集中成本較低。非住宅物管盈利能力高于住宅物管。

　　國信證券研報稱，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計2030年行業(yè)規(guī)模有望達到3.2萬億元。2018年500強物業(yè)公司非住宅物業(yè)管理的基礎(chǔ)物業(yè)收入占基礎(chǔ)服務(wù)收入的52.4%，按照該比例計算，2030年非住宅物管行業(yè)空間有望達到13129億元。