2020年開年，突如其來的“黑天鵝”打亂了經濟走勢，中小企業(yè)遭受疫情重創(chuàng)，一線城市寫字樓租賃業(yè)務在春季迎來一片“陰霾”。隨著復工復產的推進，寫字樓租賃市場緩慢“回血”，但供需失衡仍需“破題”。

　　供大于求早已成市場“痛點”

　　疫情之下，一線城市寫字樓租賃業(yè)務明顯下滑。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，受疫情影響，北京寫字樓租賃活動在2020年一季度大量擱置，全市空置率上升至13.2%，是自2010年以來的最高值。中國房地產數據研究院執(zhí)行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟指出，疫情以來，一線城市5A甲級寫字樓的商用面積遠已超過人均2平方米的預警指標，供應量過于飽和。

　　記者走訪多家房地產經紀和服務公司了解到，早在疫情之前，市場就已經釋放了不太樂觀的信號。第一太平戴維斯研究部公開數據顯示，截至2020年二季度，北京甲級寫字樓平均租金連續(xù)六個季度出現環(huán)比下滑。

　　“2019年下半年我們對經濟形勢的判斷就已經非常謹慎，公司就已經開始做調整和優(yōu)化。”北京中原工商鋪董事總經理蔡慧健接受采訪時表示，2019年因中美貿易摩擦以及經濟增速放緩，能明顯感受到企業(yè)發(fā)展更加保守，寫字樓租賃需求疲軟。

　　過剩的供應量是近幾年寫字樓市場遇冷的“痛點”。“北京寫字樓在2018、2019年的供應量很大，諸如麗澤商務區(qū)這種新興區(qū)域以及CBD中服地塊的供應非常旺盛且時間集中，明顯供大于求，導致了市場持續(xù)下行。”第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務業(yè)務負責人、高級董事溫書閱表示，今年第一季度北京寫字樓租賃市場吸納量為負值，而突如其來的疫情使得寫字樓市場“雪上加霜”，讓潛伏的市場危機完全爆發(fā)。

　　“供大于求的背后，是產業(yè)更新迭代還不夠成熟，新產業(yè)的商辦用地需求難以飽和市場。”遠行嘉業(yè)集團樓庫資產總經理梁坤認為，寫字樓市場交易量走低，是由全產業(yè)收縮的基本盤決定的，也伴隨著新舊產業(yè)的更替，但是疫情起到了加速衰退的作用，寫字樓新增需求跟不上撤退的速度，反饋到市場就表現為空置率持續(xù)走高。

　　“拋底”背后未現大面積“抄底”

　　在困頓的市場狀況下，業(yè)主和租戶也悄然進行著一場“博弈”。

　　“疫情初期，部分經驗豐富的業(yè)主迅速改變策略，通過各種手段降低租賃條件，采取一系列的軟、硬性優(yōu)惠措施，瞬間抓住了疫情初期非常有限的市場需求及行業(yè)下行期租戶的心理。”溫書閱介紹，部分業(yè)主擁有敏銳的市場嗅覺，順應市場變化，積極采取應對措施，他認為這是極為明智的止損辦法。

　　“業(yè)主和開發(fā)商有一定的悲觀預期，比平常多出半個月甚至1個月的代理傭金，就為了讓我們趕緊租出去。”蔡慧健在接受本報記者采訪時表示，疫情期間，業(yè)主和開發(fā)商抱著“重賞之下必有勇夫”的心態(tài)寄希望于代理方快速解決庫存，雖然交易量減少，但是成交的每一單的代理收益大幅提升。

　　溫書閱還透露，有部分專業(yè)租戶眼光長遠，抓住市場“弧底”機會，迅速決斷，用難得的低成本升級辦公場所，還獲得了長期且穩(wěn)定的租約。這一現象顯示了部分客戶對于市場判斷的前瞻性。

　　“今年租賃客戶下降了，但是購買客戶增長了，而且我們從北京市建委拿到的網簽數據也看到，這幾個月的購買客戶確實有增長。”蔡慧健告訴記者，從北京中原工商鋪寫字樓業(yè)務來看，今年租賃情況不樂觀，但購買需求卻出奇增長。

　　這些情況是否意味著有大批客戶“抄底”從而影響市場發(fā)展？

　　專家指出，在當前的經濟發(fā)展態(tài)勢下，大刀闊斧地擴租和購買寫字樓只是少量情況。“大量‘抄底’是不存在，與此相反，目前更多企業(yè)主要是減少租賃面積，逃離核心商圈，最大程度減少辦公成本。”全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱對記者說。

　　“我不認為企業(yè)目前有較大面積‘抄底’現象，本質問題還是供求關系，企業(yè)租賃需求還是靠企業(yè)發(fā)展業(yè)績支撐，沒有發(fā)展就沒有增加辦公空間的需求。”陳晟表示，目前出現的寫字樓擴租和購買行為不會對市場產生較大影響，并沒有觸及整體寫字樓需求量的根本性變化。未來市場“危”與“機”共存

　　在疫情和經濟環(huán)境疊加效應的影響下，一線城市寫字樓整體市場需求格局相對穩(wěn)定，沒有出現單一行業(yè)獨占市場高地的現象。梁坤指出，北京辦公租賃市場客群行業(yè)需求集中度較高，計算機、非銀行金融、綜合服務、傳媒這四大熱門行業(yè)需求占比長期維持在市場總成交量的50%以上。從2020年上半年北京各行業(yè)成交數據來看，第二季度四大熱門行業(yè)需求總和仍占北京成交量的54%左右。

　　值得注意的是，疫情之下部分行業(yè)逆勢上揚，在低迷的寫字樓市場中顯現出活力。記者從多家房地產經紀和服務公司了解到，金融、在線教育、醫(yī)療大健康、電商、電競等特別是與互聯網緊密相關的行業(yè)租賃需求高漲。陳晟表示，業(yè)主和中介要盡快從疫情期間發(fā)展起來的新業(yè)態(tài)中挖掘潛在客戶群，瞄準變化后的市場新需求。

　　為了應對市場變化，房地產經紀和服務公司也進行了短期經營管理的調整。專家建議，寫字樓租賃行業(yè)更要通過疫情帶來的市場變化反思未來長遠發(fā)展。“寫字樓市場未來將發(fā)生五大變化，分別是綠色健康安全成為用戶首選、輕重資產運營模式輕者勝、資產管理和資產運營大行其道、專業(yè)化運營與服務團隊崛起以及科技賦能智慧運營迎來窗口期。”劉凱表示，這次突如其來的疫情進一步加速寫字樓行業(yè)洗牌，同時倒逼綠色辦公、智慧辦公等大趨勢的變革。

　　“我們要意識到辦公載體的變化，寫字樓的物業(yè)管理未來要更加注重提升軟性環(huán)境，比如加強人文關懷、設施管理，還可以服務租戶將實地和遠程辦公相結合。”陳晟認為，寫字樓傳統(tǒng)“冰冷”的辦公服務需要提升“溫度”和靈活度。

　　對于未來一線城市寫字樓租賃市場的走勢，專家特別指出，目前處于緩慢復蘇階段，暫時很難出現大幅逆轉。“疫情逐漸緩和，一些措施可能會相應松動，但整個寫字樓市場，包括商業(yè)市場還是處于供需錯位的狀態(tài)，市場關系短期很難真正改善。”陳晟認為，寫字樓市場的復蘇，關鍵還在于政府對土地供應節(jié)奏上的把握，解決供大于求的矛盾。另外，政府要在營商環(huán)境給予大力支持，推動中小企業(yè)走出困境。