財報披露日的最后一天，恒大揭曉了2020中期報告。

　　盡管兩周前恒大已提前發(fā)布了盈利預警，交代利潤的下滑源于多重因素，但市場對于這家頭部房企的半年表現(xiàn)依然保持了高度關注。

　　8月31日，恒大舉行了2020中期業(yè)績發(fā)布會。和此前一樣，董事局主席許家印并未現(xiàn)身，由董事局副主席、總裁夏海鈞率領首席財務官潘大榮和地產集團副總裁賴立新一同亮相。

　　2860億銷售額來自恒房通

　　中報顯示，今年上半年，恒大實現(xiàn)營業(yè)收入2666.3億元，同比增17.5%。期內毛利666.8億元，毛利率25%，較去年同期下降9個百分點，凈利潤147億元，歸屬股東凈利潤65.4億元，同比減少56.15%。

　　潘大榮在會上解釋了毛利率波動的原因，即疫情后為了確保穩(wěn)健運營，公司加大了竣工樓棟的折扣力度，有部分項目是今年銷售今年交樓，平均售價為8350元/平方米，這一售價和過去12個月的銷售價格相比有一定幅度的下降，這是恒大利潤下滑的主要原因。

　　此外，恒大寶平臺搭建的營銷費用上升了30多億元，新能源汽車目前處于初始投資階段，半年虧損12.8億元等也都導致了凈利潤的下滑。潘大榮表態(tài)，未來會通過提升產品附加值、加大銷售和回款、嚴控三費、大力降負債、降低融資成本等舉措提升公司盈利能力，其預計恒大未來毛利率可以保持在25%以上。

　　銷售方面，上半年恒大合約銷售額3488.4億元，較2019年同期增長23.8%，在第三方機構克而瑞的數(shù)據(jù)上，恒大以3317億權益金額排名行業(yè)第一，對應合約銷售面積為3863.2萬平方米，較2019年同期增長47.5%。

　　夏海鈞將疫情下恒大營銷端的強勁表現(xiàn)歸功于即時啟動了恒房通系統(tǒng)，并面向社會開放。據(jù)其介紹，上半年恒大3488億元合約銷售額中，有2860億來自恒房通，“82%是網上帶來的”。

　　“未來爆發(fā)點集中在大灣區(qū)”

　　土儲方面，上半年恒大新購入項目111個，新購住宅土地儲備面積5459萬平方米（其中收并購取得1121萬平方米，占比21%），土儲原值1340億元，平均樓面地價2455元/平方米。在建工程面積1.23億平方米，竣工面積3734萬平方米，新開工面積3767萬平方米，預計下半年可售貨量約9000萬平方米。

　　下半年龐大的推貨計劃也讓夏海鈞自信能夠完成全年業(yè)績目標，“按照公開的全年6500億元銷售目標，9000萬平方米可銷售貨量里去化達到37%，就能完成全年目標。即便按照內部8000億元銷售目標，也只需要54%的去化率”。

　　截至2020年6月30日，恒大住宅土地儲備項目817個，分布于229個城市，總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米，平均樓面地價2121元/平方米。

　　其中舊改項目104個，在夏海鈞看來，“舊改項目是未來開發(fā)商的必爭之地”。104個舊改項目中，55個位于深圳，占比過半，此外，大灣區(qū)（除深圳以外）12個、太原11個、石家莊4個、昆明3個、貴陽3個、鄭州2個。

　　包括舊改項目在內，當前恒大在大灣區(qū)共有127個項目，總規(guī)劃面積3653萬平方米，貨值1.26萬億元。“恒大2016年開始在大灣區(qū)布局，到目前集團是大灣區(qū)土儲最豐富的地產商之一，而且這個土儲主要集中在舊改及城市更新，完全符合國家對于房地產轉型升級的需要，符合房地產做存量，減少增量的要求。”他堅信“恒大未來的爆發(fā)點集中在大灣區(qū)”。

　　年底有息負債減少千億

　　隨著近日“345新規(guī)”的盛傳，降負債依然是繞不開的話題。

　　上半年，恒大資產負債率為86.24%，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1407億元，受限制現(xiàn)金638.92億元，手持現(xiàn)金余額2046億元。

　　夏海鈞說，在監(jiān)管層相關政策出來之前，年初恒大就提出了“高增長、控規(guī)模、降負債”的大的戰(zhàn)略目標。他認為，房地產發(fā)展到一定的階段，不能靠規(guī)模取勝，而是要靠效益取勝。夏海鈞表態(tài)，“對于國家監(jiān)管部門提出的各項指標，各項管理的要求，我們都嚴格的去將公司的戰(zhàn)略向這些指標去靠攏。”

　　潘大榮隨后給出了恒大在降負債方面的具體措施，一是加大銷售和回款力度，上半年銷售回款3542億元，下半年力爭實現(xiàn)3800億元銷售回款；二是嚴控土地規(guī)模，實現(xiàn)土儲的負增長，力爭平均每年減少3000萬平方米左右；三是集團優(yōu)質資產的分拆上市。

　　潘大榮補充道，近期恒大旗下金碧物業(yè)引入戰(zhàn)投入股235億港元，預計可降低凈負債率19個百分點。

　　管理層在會上透露，“6月底恒大有息負債相較3月底減少約400億元，下半年降負債目標在600億元左右，到今年年底力爭比3月末減少1000億元。”

　　此前，恒大宣布擬分拆旗下的物業(yè)部分在港交所上市。夏海鈞介紹稱，金碧物業(yè)估值750億元，引入戰(zhàn)略投資者235億元，占比28.061%，其合約面積超過5億平方米，在管面積超過2.5億平方米，2019年收入73億元，凈利潤9.2億元。據(jù)他透露，物業(yè)上市力爭在今年完成。

　　物業(yè)上市顯然不是恒大的終極目標，夏海鈞表示，“未來會謹慎地審視集團里面有哪些優(yōu)質資產可以分拆上市，逐步分拆出來，既體現(xiàn)公司更大的價值，也能大規(guī)模降低負債率。”