首部住房租賃條例征求意見“高進(jìn)低出”“長收短付”將受管控

　　□ 本報(bào)記者 萬靜

　　住建部近日對(duì)外公布《住房租賃條例》征求意見稿，并向全社會(huì)征求意見。征求意見稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等多方面，對(duì)租賃市場的秩序進(jìn)行規(guī)范，著重維護(hù)住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系。

　　據(jù)悉，《住房租賃條例》是我國住房租賃領(lǐng)域首部條例性規(guī)范性文件，旨在有效規(guī)范市場秩序，推動(dòng)租賃市場監(jiān)管制度化，對(duì)行業(yè)發(fā)展意義重大。

　　明確提出三個(gè)“不得”

　　降低長租模式風(fēng)險(xiǎn)

　　隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，房主、房屋中介、租戶等房屋租賃各方呈現(xiàn)的種類和數(shù)量急速擴(kuò)大，房屋租賃、房屋經(jīng)紀(jì)等法律關(guān)系日趨復(fù)雜。過去只針對(duì)房東和租戶的法律規(guī)定，已難以覆蓋對(duì)整個(gè)市場的指導(dǎo)和監(jiān)管。近期頻頻被媒體曝光的長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，嚴(yán)重影響了房屋租賃市場的正常發(fā)展和秩序。

　　9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，其目的在于構(gòu)建穩(wěn)定的住房租賃法律關(guān)系，維護(hù)正常健康有序的房屋租賃市場秩序。特別是針對(duì)長效租賃經(jīng)營模式，征求意見稿提出了多方面規(guī)范措施。

　　具體來看，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。

　　對(duì)“高進(jìn)低出”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營模式，征求意見稿還提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管，直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)稱，征求意見稿中對(duì)于廣泛關(guān)注的租金貸問題，明確提出了“三個(gè)不得”要求，針對(duì)租賃機(jī)構(gòu)在非理性擴(kuò)張過程中所存在的“高進(jìn)低出”問題，給予了嚴(yán)厲約束。從效果上看，通過強(qiáng)化監(jiān)管的方式，有助于提前抑制風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。

　　上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上述政策的出臺(tái)，進(jìn)一步細(xì)化了房屋租賃市場的相關(guān)政策，特別是針對(duì)目前波動(dòng)較大的長租公寓市場，征求意見稿提出的上述政策如果能真正落實(shí)，將會(huì)對(duì)長租公寓市場等房屋租賃行業(yè)發(fā)揮有效規(guī)范引導(dǎo)作用，同時(shí)有利于降低長租公寓經(jīng)營方式的風(fēng)險(xiǎn)。

　　虛假房源備受詬病

　　逾期不改責(zé)令停業(yè)

　　發(fā)布虛假房源信息是房屋租賃市場亂象中飽受詬病的一類問題。一套房屋照片成為多套房源共用“實(shí)景”、相同房源價(jià)格相差數(shù)十萬元……房產(chǎn)中介通過發(fā)布虛假房源、偽造房屋交易價(jià)格等方式，誘導(dǎo)購房者、租房者上鉤的情況頻頻發(fā)生。

　　針對(duì)房屋租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源、隱瞞影響住房租賃的重要信息，泄露或不當(dāng)使用客戶信息等內(nèi)容，征求意見稿都進(jìn)行了詳細(xì)的說明及相關(guān)處罰措施。

　　比如，對(duì)發(fā)布虛假房源信息的行為，征求意見稿規(guī)定，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，責(zé)令停業(yè)1個(gè)月以上6個(gè)月以下；可以處2萬元以上10萬元以下的罰款。造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　近年來，有關(guān)部門加大了對(duì)此類亂象的整頓治理力度。

　　2018年6月底，住建部會(huì)同中宣部、公安部、司法部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)行動(dòng)。重點(diǎn)打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象，具體包括打擊暴力驅(qū)逐承租人、捆綁收費(fèi)、陰陽合同、強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、侵占客戶資金、參與投機(jī)炒房的房地產(chǎn)黑中介。隨后住建部分批向全國通報(bào)違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單。

　　《法治日?qǐng)?bào)》記者注意到，征求意見稿明確提出，出租人將不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間出租，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　劃出從業(yè)人員“紅線”

　　加大行業(yè)監(jiān)管力度

　　欺詐客戶、惡性競爭、“涉黑”、租賃糾紛投訴無門……租賃市場的種種混亂，讓房屋中介人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)似乎成了“既讓人離不開卻又備受詬病”的行業(yè)，房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)服務(wù)質(zhì)量和規(guī)范性亟待提高。

　　此次征求意見稿提出，要建立住房租賃機(jī)構(gòu)登記制度，提高準(zhǔn)入門檻。加強(qiáng)對(duì)于行業(yè)準(zhǔn)入企業(yè)的監(jiān)管，建立租賃機(jī)構(gòu)登記制度，要求企業(yè)進(jìn)行備案，制定獎(jiǎng)懲措施，明確了房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員行為的“紅線”。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事兼法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行主任朱樹英分析稱，我國房地產(chǎn)租賃市場的中介行業(yè)發(fā)展很不平衡，中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數(shù)量較少，而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術(shù)門檻較低，導(dǎo)致出現(xiàn)低價(jià)競爭的不良狀態(tài)，最終都由消費(fèi)者買單。

　　“此前市場中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻太低，隨著我國簡政放權(quán)政策推行，很多小中介公司先去注冊營業(yè)執(zhí)照，只需在住建部門備案即可。準(zhǔn)入門檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監(jiān)管之外。”朱樹英說。

　　朱樹英建議，應(yīng)該完善房屋租賃市場機(jī)制，增加供應(yīng)，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強(qiáng)權(quán)益保障提高服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，加強(qiáng)中介服務(wù)人員的培訓(xùn)，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓(xùn)制度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員參加全國評(píng)價(jià)類考級(jí)考試，施行服務(wù)等級(jí)分類。

　　此次征求意見稿也加大了對(duì)房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管力度。

　　征求意見稿規(guī)定，提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)依法履行聯(lián)網(wǎng)備案責(zé)任，并對(duì)信息發(fā)布者的真實(shí)身份信息負(fù)責(zé)，不得允許未備案、被列入經(jīng)營異常名錄或者嚴(yán)重違法失信名單的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息。網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)經(jīng)營者知道或者應(yīng)當(dāng)知道信息發(fā)布者有提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當(dāng)采取刪除、屏蔽相關(guān)信息等必要措施，保存相關(guān)記錄，并向有關(guān)部門報(bào)告；未采取必要措施造成他人損失的，依法與信息發(fā)布者承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　鼓勵(lì)商改租工改租

　　盤活存量增加供應(yīng)

　　此次征求意見稿還有一個(gè)亮點(diǎn)是，明確在住房租賃行業(yè)鼓勵(lì)商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵(lì)增量租賃住房建設(shè)以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，這些措施對(duì)住房租賃企業(yè)無疑都是利好消息。同時(shí)，征求意見稿也明確了對(duì)于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護(hù)住房租賃市場中各個(gè)主體的公平競爭，推動(dòng)市場良性進(jìn)化。

　　征求意見稿提出，國家鼓勵(lì)通過新增用地專門建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

　　國家支持金融機(jī)構(gòu)按照風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對(duì)住房租賃的金融產(chǎn)品和服務(wù)，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權(quán)。

　　同時(shí)，征求意見稿提出，設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。

　　此外，征求意見稿還將穩(wěn)定房租價(jià)格作為政府監(jiān)管工作的核心。具體規(guī)定包括：第一，租金指導(dǎo)制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對(duì)于租賃市場引導(dǎo)的導(dǎo)向，即形成地方“基準(zhǔn)租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個(gè)區(qū)域和不同住房都會(huì)公布相關(guān)租金信息。第三，租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念的提出，成為“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”后的第四個(gè)“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會(huì)成為考核各級(jí)政府的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授高秦偉認(rèn)為，從此次征求意見稿來看，國家監(jiān)管部門將推動(dòng)住房租賃政策更加細(xì)化、更加務(wù)實(shí)。