文 | 白羊
以2016年“930”新政為開(kāi)始，此輪調(diào)控馬上就4周年了，迄今仍無(wú)大范圍放松跡象。
那么，調(diào)控效果怎么樣呢？或者說(shuō)在這個(gè)調(diào)控期（逆周期）內(nèi)，各地房?jī)r(jià)到底漲多少呢？
日前，中房智庫(kù)以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個(gè)大中城市指數(shù)為依據(jù)，對(duì)過(guò)去4年主要城市的房?jī)r(jià)變化做了一次梳理。
梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年8月到2020年8月，新建商品住宅房?jī)r(jià)平均漲幅達(dá)到了34.18%，平均年復(fù)合增長(zhǎng)率為8%；二手住宅表現(xiàn)稍弱，平均漲幅為22.18%，平均年復(fù)合增長(zhǎng)率為5.08%。
考慮過(guò)去4年我國(guó)GDP增速和股市等表現(xiàn)，及行業(yè)處于逆周期的事實(shí)，樓市8%和5.08%的復(fù)合增長(zhǎng)率當(dāng)真不差。
當(dāng)然，也有一些表現(xiàn)大跌眼鏡的城市，比如今年上半年樓市熱到發(fā)燙的深圳。
此輪調(diào)控以來(lái)，市場(chǎng)一直有個(gè)主流觀點(diǎn)，即國(guó)內(nèi)樓市會(huì)嚴(yán)重分化、呈現(xiàn)馬太效應(yīng)，綜合實(shí)力強(qiáng)勁兒、人口持續(xù)流入的核心性大城市，房?jī)r(jià)會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)。尤其是今年以來(lái)深圳樓市高燒難退，更是強(qiáng)化了國(guó)人的對(duì)深圳樓市的印象。
然而數(shù)據(jù)顯示，并不是那回事兒。
（圖表來(lái)源：中房智庫(kù)）
由上圖可見(jiàn)，過(guò)去4年，深圳新建商品住房房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅只有4.96%（只有漲幅平均值的1/7和NO.1西安漲幅值的7%），年均復(fù)合增長(zhǎng)率只有1.22%，在國(guó)內(nèi)主要城市中排名墊底。
原因并不難理解—限價(jià)。此輪調(diào)控以來(lái)，限價(jià)是各城市普遍開(kāi)的一劑猛藥，越是大城市藥量越大，尤其是像北上深這樣的一線城市，限價(jià)政策會(huì)人為壓低新建商品住宅房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。比如新建商品房4年漲幅榜倒數(shù)第二的就是上海，漲幅也只有9.88%，不過(guò)漲幅還是比深圳高出了近1倍。
也由此可見(jiàn)限價(jià)政策對(duì)深圳一手住房市場(chǎng)施加的扭曲力之大。
（圖表來(lái)源：中房智庫(kù)）
在不受限價(jià)制約二手房方面，深圳表現(xiàn)要稍好些（深圳樓市本身就是個(gè)二手房主導(dǎo)的市場(chǎng)），二手住宅4年漲幅為27.14%，高于平均線約5個(gè)百分點(diǎn)。
說(shuō)實(shí)話，這個(gè)表現(xiàn)只能說(shuō)差強(qiáng)人意，要知道它可是深圳也。
位居過(guò)去4年二手住房漲幅排行榜前三甲的分別是無(wú)錫（45.78%）、濟(jì)寧（41.42%）、唐山（41.38%），這里面無(wú)錫經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，但終究還是和深圳沒(méi)法比?？缮钲诘亩肿》糠?jī)r(jià)漲幅只有無(wú)錫同期漲幅的六成左右。在不限價(jià)的二手住宅市場(chǎng)，這明顯說(shuō)不過(guò)去，尤其是今年上半年深圳樓市不是一般的熱。
從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年8月及其后上車(chē)深圳樓市并不是一個(gè)特別好的主意。去強(qiáng)二線的無(wú)錫，或者三線的濟(jì)寧，都比入手深圳強(qiáng)。
是官方公布的數(shù)據(jù)不夠客觀真實(shí)呢？還是中房智庫(kù)的算法公式有問(wèn)題呢？大家可自行評(píng)判。
下面筆者提供些其他數(shù)據(jù)供大家思辨。
先看資金匯聚情況，截止2020年8月底，深圳市本外幣各項(xiàng)存款余額95845.44億元，較2016年8月底的63585.91億元，增幅達(dá)50%。這意味著過(guò)去4年深圳最直觀的財(cái)富存量增長(zhǎng)了一半。
再看住戶(hù)貸款數(shù)據(jù)，因查不到具體到月的數(shù)據(jù)，就以2016年8月到2020年8月之間的年度數(shù)據(jù)為例。
2016年底時(shí)，深圳住戶(hù)貸款余額為15022億，到2019年底時(shí)這一數(shù)據(jù)為22409億，增幅為49.2%。
無(wú)論是存款增幅還是貸款增幅，資金面的表現(xiàn)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)上述統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)增幅。
再看由第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的深圳過(guò)去4年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)。
由下圖可見(jiàn)，從2016年1月到2020年7月，除東部大鵬、鹽田及羅湖外，深圳其他區(qū)域的房?jī)r(jià)普遍漲幅都在50%以上，這幾年大熱門(mén)的南山、寶安等地，漲幅更是達(dá)到百分之七八十。遠(yuǎn)高于統(tǒng)計(jì)。
（數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳房地產(chǎn)年鑒、鏈家、買(mǎi)房之前等）
看來(lái)深圳的房?jī)r(jià)已成薛定諤的貓！當(dāng)然，哪個(gè)才是真相，大家可自行評(píng)判。
