貝殼研究院的專家分析，由于房企提前搶收、多地樓市調(diào)控升級等原因，新房市場的“金九”現(xiàn)象并未出現(xiàn)，但“銀十”期間或能出現(xiàn)成交小高峰。二手房方面，本輪樓市調(diào)控以來，二手房市場已經(jīng)沒有所謂的“金九銀十”現(xiàn)象，交易量反而會比7、8月份低，預(yù)計未來仍處于買方市場。

　　“金九”未現(xiàn) 一線城市恢復(fù)速度實(shí)現(xiàn)反超

　　貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度66城新房合計成交套數(shù)同比增長2.0%，環(huán)比增長0.8%；成交面積同比增長1.1%，環(huán)比增長0.1%。由于自7月以來，深圳、南京、杭州、成都等城市紛紛出臺調(diào)控升級政策，打擊炒房行為，預(yù)防“金九銀十”期間出現(xiàn)市場波動，9月份的成交量未能帶動第三季度的數(shù)據(jù)快速上升，政策短期效果顯現(xiàn)。

　　1-9月份，66城新房累計成交套數(shù)同比下滑9.4%，成交面積累計同比下滑8.8%，較第二季度累計降幅收窄5-6個百分點(diǎn)，市場恢復(fù)速度隨著各地調(diào)控升級而持續(xù)放緩。

　　分城市看，一線城市在第三季度的恢復(fù)速度實(shí)現(xiàn)了反超，領(lǐng)跑全國。截止第三季度，一線城市新房市場成交量環(huán)比第二季度從下滑幅度最大轉(zhuǎn)為最小，市場加速恢復(fù)，其中成交套數(shù)累計同比下滑6.2%，成交面積累計同比下滑5.2%。

　　1-9月份66城新房成交套數(shù)與成交面積雖整體下降約一成，但每個城市的表現(xiàn)各異，一些城市下降幅度明顯，而另一些城市卻逆勢上漲。報告顯示，南昌、常州、長春、武漢、無錫、泉州今年前三季度新房市場累計成交面積分別同比下降60.5%、52.9%、41.2%、32.0%、31.2%、28.8%，南京、東莞、成都、揚(yáng)州、深圳則分別上漲15.0%、14.5%、13.4%、10.2%、9.4%。

　　隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控升級，市場將逐步平穩(wěn)。報告認(rèn)為，南京當(dāng)前的累計成交面積增速已經(jīng)較二季度有所下滑，調(diào)控效果短期內(nèi)有所顯現(xiàn)；東莞調(diào)控政策給予了市場將近1個半月的窗口期，在政策全面落地之前，需求端會積極入市，但整體增速相對穩(wěn)定；成都9月14日正式出臺調(diào)控政策，預(yù)期第四季度成交面積累計增速將逐步收窄；揚(yáng)州依靠長三角一體化的規(guī)劃利好，需求得到一定釋放，市場前景被看好。

　　二手房成交量實(shí)現(xiàn)正增長 深圳降幅約50%

　　報告稱，今年年初疫情基本結(jié)束后，二季度的購房需求強(qiáng)勁反彈，但第三季度略顯疲軟，其監(jiān)測的重點(diǎn)18城在該季度的二手住宅實(shí)際成交量環(huán)比下滑9%，市場有所降溫。整體看，今年前三季度，重點(diǎn)18城二手住宅累計成交量同比增長4%，反超2019年同期，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場的沖擊已被填補(bǔ)。

　　報告稱，第三季度重點(diǎn)城市二手房成交量普遍回落，超8成城市成交量環(huán)比下滑?；芈浞瓤壳暗某鞘兄饕莾深?，一類是在7月經(jīng)歷調(diào)控加碼的城市，如深圳、東莞、南京，其中深圳第三季度的成交量環(huán)比降幅逼近50%，降幅最大，東莞、南京分別環(huán)比下滑42%、25%。另一類是環(huán)渤海城市群中的城市，如大連、廊坊、濟(jì)南，它們的環(huán)比降幅分別為33%、25%及19%。廣州、武漢及西安成交量在第三季度環(huán)比繼續(xù)增加，環(huán)比增速分別為23%、21%、19%。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，第三季度重點(diǎn)18城二手房的成交價格仍以上漲為主，有14城環(huán)比上漲，但隨著成交量下行，重點(diǎn)城市成交均價的上漲動力漸失，超7成重點(diǎn)城市房價漲幅收窄甚至轉(zhuǎn)跌。

　　報告稱，深圳第三季度二手房價格漲幅環(huán)比收窄近3個百分點(diǎn)，月度二手房價格已止?jié)q走平，調(diào)控效果顯現(xiàn)且待進(jìn)一步發(fā)酵。北京價格環(huán)比漲幅由二季度3.2%明顯收窄至0.7%。價格上漲的14城中11城價格漲幅在3%以下，房價漲幅溫和，并逐步趨向平穩(wěn)。三季度廣州、西安二手房市場的進(jìn)一步升溫使得價格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，分別上漲4.3%和3.3%，處18城前列。

　　環(huán)渤海城市價格上漲動力不足。環(huán)渤海城市群中的城市二手房價格漲幅排在18城靠后位置，其中大連、煙臺等城市第三季度環(huán)比漲幅約1%，漲幅溫和；青島、北京及天津房價環(huán)比持平；廊坊、濟(jì)南房價跌幅偏大，且連續(xù)兩個季度環(huán)比下跌。同比看，環(huán)渤海城市價格漲幅同樣墊底，其中濟(jì)南、廊坊價格同比分別下跌5.3%及2.7%。

　　國慶假期推動成交小高峰 未來處于買方市場

　　自“金九銀十”概念提出以來，市場的關(guān)注度一直較高，但今年9月份的新房市場卻沒有出現(xiàn)過高的熱度。

　　對于“金九”成色不足，貝殼研究院高級分析師潘浩28日分析稱，從分月數(shù)據(jù)看，今年8月份的市場復(fù)蘇情況還是比較好，但9月有些疲軟，究其原因，與房企在8月份開啟搶收搶跑、8月底多地樓市調(diào)控升級有關(guān)，同時，今年9月份少了一個中秋節(jié)，市場缺乏營銷節(jié)點(diǎn)。但他也稱，將8、9月的數(shù)據(jù)平均下來看，市場還是在往上走，出現(xiàn)了一個明顯的復(fù)蘇過程。

　　潘浩指出，根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，臨近9月底，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的帶看量在大幅攀升，卻沒有實(shí)際成交量，這說明購房者出現(xiàn)了節(jié)前觀望情緒，期待著開發(fā)商在國慶假期期間出臺更多促銷活動。因此，預(yù)計未來2-4周會出現(xiàn)一波新房成交小高峰，支撐“銀十”市場，價格上則不會出現(xiàn)大幅走低。

　　對于二手房市場未來的表現(xiàn)，貝殼研究院首席市場分析師許小樂28日表示，“金九銀十”是開發(fā)商提出的一個概念，從二手房市場的表現(xiàn)來看，特別是本輪樓市調(diào)控以來，二手房市場已經(jīng)沒有所謂的“金九銀十”現(xiàn)象，交易量反而還會比7、8月份低。

　　許小樂稱，當(dāng)前二手房成交周期為126天，也就是說房子從掛出去到成交，需要四個月的時間，周期依舊較長，在金融利率處于上下平衡狀態(tài)下，二手房市場在未來仍將處于買方市場，市場上行動力較弱。

　　報告稱，今年三季度二手房市場的成交量保持在較高體量，重點(diǎn)城市的成交價格普遍延續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢，這導(dǎo)致后續(xù)的需求積蓄不足，年末的季節(jié)性反彈或?qū)⑷跤谕辏{(diào)控力度較大的城市，二手房價大概率由漲轉(zhuǎn)跌。區(qū)域上，環(huán)京及長江中游城市群三季度的二手房帶看量環(huán)比未降反升，預(yù)計四季度的市場表現(xiàn)好于其他城市群，其他城市群由于需求在前期釋放集中度高，四季度或面臨相對更深的回調(diào)。