受訪的業(yè)內(nèi)專家建議，短期來看，可以從政府法院聯(lián)動、融資模式制度設(shè)計等方面有序推動爛尾樓問題解決；從長遠看，可以探索房地產(chǎn)預(yù)售機制改革試點，尤其是需要利用好房地產(chǎn)上行期的時間窗口，盡早處置化解爛尾樓項目問題。
業(yè)主“有房難住”“有家難回”
《經(jīng)濟參考報》記者在多地走訪時看到，各地都存在規(guī)模大小不一的爛尾住宅項目。
在貴州省黔東南州凱里市，當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)項目（格蘭十二號大院）從2015年初開始，長期處于停工狀態(tài)。由于開發(fā)商資金鏈斷裂，在此前較長一段時間內(nèi)，該項目多次引發(fā)業(yè)主、施工方、農(nóng)民工上訪。
在黑龍江省哈爾濱市，市民李某在2017年3月交付定金，購買位于哈爾濱市南崗區(qū)的華鴻金色紐約項目商品房，2017年6月與開發(fā)商哈爾濱華鴻世貿(mào)花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂“商品房買賣合同書”，合同規(guī)定2019年9月30日交房， 2017年9月李某開始還按揭貸款。據(jù)了解，華鴻金色紐約小區(qū)共有商品房近4000套，賣出去了大部分。
李某介紹，從2019年3月開始，華鴻金色紐約項目建設(shè)時斷時續(xù)，施工實際處于停滯狀態(tài)。2020年7月18日是該項目開發(fā)商哈爾濱華鴻世貿(mào)花園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾復(fù)工的日子。李某說，這一天，幾十名“工人”戴著安全帽出現(xiàn)在工地，放完鞭炮就走了。與華鴻金色紐約項目一路之隔的華鴻金色柏林項目，是華鴻公司開發(fā)的另一樓盤，本應(yīng)2018年就交房，但至今也沒建成。
為協(xié)調(diào)解決問題，8月中旬，哈爾濱市南崗區(qū)通過抵押開發(fā)商部分房產(chǎn)用于華鴻金色紐約、華鴻金色柏林兩項目的電梯、窗戶等分包商進場施工。除此之外，南崗區(qū)政府協(xié)調(diào)開發(fā)商抵押另一部分總價值近6000萬元的房產(chǎn)，支付給承建總包方江蘇南通二建有限公司，并明確此筆款項用于開工建設(shè)，不能用于抵償過去欠款，南通二建承諾復(fù)工。記者采訪了解到，從8月中旬開始，南通二建復(fù)工，但進展緩慢。至9月底，開發(fā)商答應(yīng)支付總包方的進度款遲遲不到賬，南通二建逐步停工，截至目前工地徹底停工。業(yè)主們估算，自今年8月中旬復(fù)工至10月初停工，南通二建完成建筑產(chǎn)值遠遠低于之前抵押的6000萬元。
同樣，陜西省西安市雁塔區(qū)南三環(huán)東儀路附近的西江月小區(qū)，曾是雁塔區(qū)最大的城改項目之一，也是西安市城中村綜合改造重點民生工程。但從2010年至今，這個項目的建設(shè)工期已延續(xù)了近十年，數(shù)千名購房業(yè)主和數(shù)千名西姜村城中村改造的村民仍沒有入住房屋。
購買了西江月房屋的業(yè)主夏某告訴記者，他2013年在西江月買了房。“按照銷售人員的說法，房屋2013年就能建成，我本來是想用作婚房的，現(xiàn)在孩子都上小學(xué)了也沒交房，我只能在附近租住了8年。”夏某說。
資金鏈斷裂、項目手續(xù)不全等成主因
《經(jīng)濟參考報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，各地住宅項目爛尾頻發(fā)，存在一定的歷史客觀原因。其中，開發(fā)商資金鏈斷裂，項目手續(xù)不全是導(dǎo)致住宅項目爛尾多發(fā)的主要原因。
首先是開發(fā)商資金斷裂，深陷債務(wù)泥沼。針對西南省份的爛尾項目，當(dāng)?shù)卣?015年成立專項工作組，副組長吳某告訴記者。項目涉及的開發(fā)商資金鏈斷裂，和之前的城市發(fā)展方向規(guī)劃改變有一定關(guān)系。
該開發(fā)商楊某說，2012年公司在地方政府買了500畝土地建設(shè)工業(yè)園區(qū)，前后投資近七個億。然而，工業(yè)園區(qū)建好后卻無人問津。加之2013、2014年房地產(chǎn)行業(yè)開始調(diào)控。信貸規(guī)模收縮，二套房停貸，一套房嚴格控制，這讓開發(fā)商的境遇更加雪上加霜，住宅項目的后續(xù)建設(shè)就跟不上了。
同時，在金融貸款對房地產(chǎn)業(yè)收緊的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從民間高息融資，易形成高額債務(wù)，造成資金問題進一步惡化，債權(quán)關(guān)系越發(fā)復(fù)雜。
“民間融資雖然能解決一時的問題，但是如果沒有將企業(yè)輸血救活，高額的利息會進一步加劇企業(yè)的死亡。”楊某告訴記者。
西江月項目也面臨同樣的問題。2019年，自稱是該項目開發(fā)商的陜西長通投資開發(fā)有限公司項目總負責(zé)人，曾通過互聯(lián)網(wǎng)“地方領(lǐng)導(dǎo)留言平臺”向當(dāng)?shù)卣笾Q：“由于企業(yè)資金鏈斷裂，公司急于解決問題，開始向市場融資，由此陷入投資公司‘套路貸’圈套，無法自拔，至今仍在承擔(dān)高額利息。”
在此背景下，這些項目的開發(fā)商非但沒有能力籌集到重啟項目的必要資金，反而在債務(wù)泥沼中越陷越深，導(dǎo)致爛尾住宅項目的解決遙遙無期。
項目違規(guī)，手續(xù)不全，房子沒了“準生證”。2013年10月，西安市建委下發(fā)了五證不全項目一律停止銷售的通知，西江月項目也被叫停銷售行為。
記者采訪了解到，在2013年西安市城改政策調(diào)整之前，西安市的城中村改造，開發(fā)商在完成回遷安置房建設(shè)后，可以通過繳納土地出讓金，拿到配套商業(yè)用地手續(xù)，建設(shè)后續(xù)的商品房，辦理預(yù)售證。
但在實際操作中，不少城改項目將安置房與商品房同步建設(shè)，希望先通過預(yù)售商品房回籠資金，再補交土地出讓費用補辦手續(xù)。
2016年，在接受媒體采訪關(guān)于西江月項目爛尾的問題時，時任陜西長通投資開發(fā)有限公司副總經(jīng)理的王某就表示，長通公司就是將城改房與商品房同步啟動建設(shè)，并公開對外銷售商品房。
記者了解到，在被監(jiān)管部門叫停后，西江月的商品樓盤部分，至今仍未繳納土地出讓金，建成的商品房目前仍屬于違法樓盤。
但在購房業(yè)主看來，開發(fā)商明知自身開發(fā)的樓盤存在手續(xù)問題，仍利用信息上的不對稱，坑害消費者。“對方說這個項目是當(dāng)?shù)刈畲蟮某歉捻椖?，是政府重點項目，還有機關(guān)單位參與團購，讓我們一定放心，手續(xù)一定能補上，政府也不會放任幾千名購房者不管。”西江月購房業(yè)主吳某說。
此后，西安市雁塔區(qū)也開展了多次針對西江月樓盤的“盤活”行動，但由于西安樓市持續(xù)火熱，土地出讓金節(jié)節(jié)攀升，加之原有的開發(fā)商自身債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，引進的新開發(fā)商“知難而退”，“救援計劃”也始終無法正式出臺。
對此，安徽省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王立國認為，在當(dāng)下的住宅房地產(chǎn)市場，出于各類不同原因，爛尾住宅問題背后已形成了復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。“事實上，解決住宅爛尾樓的技術(shù)難度并不大，只要房子能夠建好，就能通過市場銷售實現(xiàn)資金回籠，解決現(xiàn)金流斷裂問題，但關(guān)鍵是如何處理背后的利益關(guān)系。”王立國說。
第三，政府職能部門監(jiān)管不到位。記者從哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，華鴻紐約項目是當(dāng)?shù)卣猩桃Y項目，按照哈爾濱市有關(guān)地方政策，哈爾濱市住建局對其實行資金免監(jiān)管，目前在哈爾濱市成立了華鴻項目協(xié)調(diào)專班中，市住建局配合南崗區(qū)政府開展工作。去年，時任哈爾濱市住建局房開處負責(zé)人曾表示，華鴻的資金鏈沒有問題，并承諾華鴻金色紐約會在當(dāng)年如期進戶。
據(jù)華鴻紐約項目業(yè)主代表反映，2019年6月份以來，華鴻紐約項目出現(xiàn)停工后，眾多業(yè)主數(shù)十次到哈爾濱市住建局維權(quán)，要求哈爾濱市住建局按照國家有關(guān)規(guī)定對開發(fā)商進行資金監(jiān)管，但哈爾濱市住建局一直沒有實行資金監(jiān)管。
直到今年8月份，業(yè)主不斷維權(quán)，在哈爾濱市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注后才完成對其資金監(jiān)管。業(yè)主們表示，資金監(jiān)管來得太晚，此時華鴻金色紐約的在建住房大部分已銷售完畢。“開發(fā)商去年下半年以來，銷售了一批房子，但由于沒資金監(jiān)管，這些資金不知去向，沒有用于復(fù)工復(fù)產(chǎn)上。”華鴻紐約項目一位業(yè)主代表說。
“懸而未決”易激化矛盾
西江月小區(qū)的多名購房業(yè)主告訴記者，不久前，西江月的部分業(yè)主們對小區(qū)爛尾樓盤進行走訪，對“已具備初步入住條件的樓進行了認定”，部分人員決定回遷入駐爛尾樓。夏某和吳某就是首批入住的人員。
“受疫情影響，我收入不穩(wěn)定，負擔(dān)不起租房的費用。8月初，我搬進了爛尾房，只有簡易家具，帶著充電寶和瓶裝水，上廁所還得到小區(qū)外的臨時公廁。8月7日、8日，又有一些業(yè)主決定搬進爛尾樓里，遭到了警方的攔阻。8日，400余名小區(qū)業(yè)主和警方在西江月小區(qū)內(nèi)發(fā)生了沖突，我們后來也被警方從爛尾樓里趕了出來。”夏某說，“但我們還是要嘗試、要爭取，要盡早住進自己的家。”
在一份西江月小區(qū)業(yè)主的“求助信”上，業(yè)主們表示說，“如果開發(fā)商或者政府部門不聽勸告，出面阻攔，制造矛盾，威脅業(yè)主。那就不是簡單回遷入住了，業(yè)主們將組織密集的，長期的，規(guī)模更大的維權(quán)活動。”
去年以來，哈爾濱華鴻紐約和華鴻柏林數(shù)千業(yè)主不斷維權(quán)。今年哈爾濱市成立了華鴻項目協(xié)調(diào)專班，責(zé)成南崗區(qū)承擔(dān)起主體責(zé)任，市住建局配合。經(jīng)過幾個月的工作，項目進展依然緩慢，業(yè)主們表示要繼續(xù)維權(quán)。
中國社會學(xué)會副會長、陜西省決策咨詢委員會民生組組長石英說。“受2020年疫情影響，一些爛尾住宅的業(yè)主生活壓力增大，負面情緒上升，更容易出現(xiàn)過激行為，需要地方政府引起重視。”
長短結(jié)合妥善處置爛尾項目
受訪專家表示，地方政府需重新審視爛尾樓問題，并利用房地產(chǎn)上行周期的時間窗口盡早處置，采取長短結(jié)合措施有序推動解決爛尾樓問題。
一是府院聯(lián)動，一案一策?；鶎痈刹空J為，爛尾樓項目必須要引入破產(chǎn)重整司法程序，但是遠不止是訴諸法律模式可以告終。面對爛尾樓項目的疑難雜癥，需要政府、法院兩方工作重點形成合力，通力研判，才能確保破產(chǎn)重整工作順利完成。
合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局局長許道和說，考慮到爛尾樓項目涉及部門多，必須要明確責(zé)任主體，每個爛尾樓項目都要明確負責(zé)推動的責(zé)任主體和責(zé)任人，對問題進行梳理排查，逐個解決，否則根本無法推動。
他分析認為，沒有政府的綜合協(xié)調(diào)，僅僅依靠市場主體自己跑，根本無法推動，比如爛尾樓項目電力、消防等驗收時，相關(guān)驗收標準已經(jīng)調(diào)整，按照新標準無法驗收，重新建設(shè)又沒有資金投入，相關(guān)部門害怕本部門承擔(dān)責(zé)任，這種情況下，必須要有人敢于拍板，在確保安全的前提下，允許該項目驗收通過。
“這需要地方黨委政府敢于擔(dān)當(dāng)、積極作為。”許道和說，爛尾樓問題大多一拖再拖，問題積累越來越多，時間越長解決的難度越大，這一特點在合肥包河區(qū)國開公館爛尾樓項目處置過程中比較明顯。該項目爛尾近10年，開發(fā)企業(yè)負責(zé)人攜帶大量房屋預(yù)售款逃往美國，連首期700多戶業(yè)主預(yù)交的800萬余元房產(chǎn)證辦理費用也被卷走。對這類爛尾樓項目，合肥市逐一成立專案組進行化解。目前，該項目第一期房主即將可以開始辦理房產(chǎn)證，意味著該項目全面盤活。
記者從西安市住建部門介紹，在處理爛尾樓項目過程中，西安市灞橋區(qū)成立遺留問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)委常委擔(dān)任組長、副區(qū)長、區(qū)法院院長擔(dān)任副組長，城改、法院、公安、信訪和街道辦等作為成員單位，發(fā)揮府院聯(lián)動作用，明確成員單位職責(zé)分工，建立聯(lián)席會議制度，做好法律協(xié)調(diào)、手續(xù)推進、施工建設(shè)、信訪維穩(wěn)等工作，對工作推進中存在的問題逐一分析研判，制定解決方案，明確措施和完成期限，推動四德公司破產(chǎn)重整工作。府院聯(lián)動既解決了破產(chǎn)過程中產(chǎn)生的債務(wù)清償、財產(chǎn)分配、企業(yè)挽救等法律問題，又發(fā)揮政府的社會調(diào)整作用，保障了需要政府履行職責(zé)的企業(yè)稅費繳納、開發(fā)手續(xù)辦理等問題得到制度化、常態(tài)化解決。
二是盤活爛尾樓，需解決融資難問題。參與合肥市爛尾樓項目的國厚資產(chǎn)管理股份有限公司執(zhí)行總裁王東建議，應(yīng)當(dāng)針對爛尾樓項目，通過制度設(shè)計，解決爛尾樓盤復(fù)建過程中的融資難問題。
王東分析表示，銀行金融機構(gòu)目前仍是我國社會融資的主體，銀保監(jiān)部門對房地產(chǎn)行業(yè)有明確規(guī)定，認定房地產(chǎn)項目屬于嚴格限制融資類目，目前對房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)才授權(quán)融資，一般房地產(chǎn)企業(yè)是無法從銀行金融機構(gòu)融資的。爛尾樓項目是房地產(chǎn)行業(yè)，如果想通過銀行等金融機構(gòu)融資，則是難上加難。
王東建議，雖然爛尾樓項目確實屬于房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于這類項目普遍涉及諸多業(yè)主居住權(quán)的問題，是一個民生項目，不應(yīng)該單純將其作為房地產(chǎn)類目來限制其融資，而是鼓勵銀行、信托機構(gòu)與地方資產(chǎn)管理公司合作為盤活此類項目提供專項融資支持。
他認為，在實際風(fēng)險可控、有明確信用主體的情況下，銀保監(jiān)部門可以對這類爛尾樓項目實施差異化對待，取消銀行、信托等金融機構(gòu)對這類項目的管理機構(gòu)放款限制，由金融機構(gòu)自行判斷風(fēng)險收益，并自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任和風(fēng)險。否則，在沒有銀行、信托等金融支持的情況下，僅僅市場主體憑借單方面的自有資金實力，來盤活爛尾樓這類重資產(chǎn)，過程艱難、效率較低。“市場對爛尾樓項目有一系列的成熟運作，法律風(fēng)險處置、債權(quán)債務(wù)梳理、資產(chǎn)盤活處置運營等方面有著專業(yè)隊伍，建議處置這類爛尾樓項目充分發(fā)揮地方不良資產(chǎn)管理公司的作用。”他說。
三是有序推動房地產(chǎn)預(yù)售制度改革。合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局調(diào)研員蘇奎分析認為，從體制機制而言，房地產(chǎn)預(yù)售制度是出現(xiàn)爛尾樓項目、引發(fā)社會不穩(wěn)定的因素之一。預(yù)售制度是我國房地產(chǎn)行業(yè)起步之初借鑒香港地區(qū)做法的一套機制。目前，全世界范圍的國家和地區(qū)（包括香港地區(qū)）在內(nèi)，都已經(jīng)優(yōu)化改善該機制，不再實行預(yù)售機制。我國應(yīng)該適時推進預(yù)售制度的改革。
地方房產(chǎn)部門對改革預(yù)售制度有兩種觀點。一種觀點是應(yīng)該盡快推進預(yù)售制度改革，因為預(yù)售制度除了會導(dǎo)致爛尾樓項目，同時也是現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域糾紛矛盾多發(fā)的原因之一，如果不再實行這種“先付錢、后交房”的做法，而是實行“一手付錢、一手交房”的方式，很多針對房屋質(zhì)量的投訴可以迎刃而解。另一種觀點則認為，取消預(yù)售制度后，會導(dǎo)致大量房企無法存活，只有少量資金大、規(guī)模大的龍頭企業(yè)存貨，容易形成市場壟斷，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給無法滿足需求，沖擊房地產(chǎn)市場問題。
四是推動房地產(chǎn)長效機制建設(shè)。蘇奎建議，針對預(yù)售制度是否改革的分歧，可以在個別城市、局部地區(qū)進行小范圍試點根據(jù)試點成效，結(jié)合其他國家現(xiàn)行的做法，推動房地產(chǎn)長效機制建設(shè)，消除房地產(chǎn)領(lǐng)域可能存在的社會風(fēng)險隱患。合肥市房地產(chǎn)研究所副所長凌斌等房地產(chǎn)專家及地方房產(chǎn)部門人員認為，爛尾樓問題還應(yīng)利用房地產(chǎn)上行周期的時間窗口盡早處置。當(dāng)前處于房地產(chǎn)市場上行期，在處置爛尾樓項目時，由于當(dāng)前房價普遍高于之前的房價，所以房屋銷售比較容易。相反，若房地產(chǎn)市場發(fā)生波動進入下行期，那么就很難找到愿意接手處置爛尾樓的市場主體，應(yīng)抓住這一窗口期盡早處置。
